Le directeur des opérations d'Athena pour les Alpes françaises a été invité sur BFM Business pour partager son analyse sur la situation actuelle du marché immobilier dans les Alpes françaises.
Entretien : Le marché immobilier des stations de ski françaises en 2022
21 janvier 2022
Alors que le marché immobilier des stations de ski françaises connaît sa saison la plus dynamique jamais enregistrée - malgré les restrictions de voyage liées au Covid qui compliquent l'accès pour certains - notre Directeur des opérations Alpes françaises a été invité sur la chaîne d'information BFM Business pour partager son analyse sur l'état actuel du marché immobilier alpin en France. Voici son entretien avec Guillaume Sommerer de BFM.
Au cours des 12 derniers mois, nous avons constaté un nombre record d'acquéreurs de biens immobiliers dans les Alpes françaises (depuis nos 18 ans d'existence), et ce dans un contexte où le marché, ou du moins son accès, n'a jamais été aussi complexe pour les acheteurs internationaux.
GS : Nous accueillons aujourd'hui Charles-Antoine Sialelli, directeur des Alpes françaises chez Athena Advisers, qui cumule 18 années d'expérience dans le secteur de l'immobilier de montagne en France. Avant d'aborder en détail les différentes stations, peut-on dire que l'attrait pour la montagne reste fort auprès des acquéreurs, malgré les fermetures que nous avons connues dans les stations l'an dernier et la hausse continue de la limite d'enneigement ?
CAS : Je dirais que l'attrait pour la montagne est plus fort que jamais. Si l'on observe la dynamique générale de l'ensemble des stations des Alpes, le marché est très actif avec de nombreuses nouvelles résidences et hôtels en construction, ainsi qu'une demande soutenue de la part des acquéreurs.
La période de Noël est traditionnellement dynamique, mais cette année, nous avons été particulièrement sollicités pour des visites de biens et des demandes de clients beaucoup plus tôt que d'habitude, et ce dès la Toussaint. Cela s'explique probablement par l'assouplissement des restrictions de voyage (une grande partie de notre clientèle étant internationale) ainsi que par le dynamisme actuel du marché.
GS : Nous accueillons aujourd'hui Charles-Antoine Sialelli, directeur des Alpes françaises chez Athena Advisers, qui cumule 18 années d'expérience dans le secteur de l'immobilier de montagne en France. Avant d'aborder en détail les différentes stations, peut-on dire que l'attrait pour la montagne reste fort auprès des acquéreurs, malgré les fermetures que nous avons connues dans les stations l'an dernier et la hausse continue de la limite d'enneigement ?
CAS : Je dirais que l'attrait pour la montagne est plus fort que jamais. Si l'on observe la dynamique générale de l'ensemble des stations des Alpes, le marché est très actif avec de nombreuses nouvelles résidences et hôtels en construction, ainsi qu'une demande soutenue de la part des acquéreurs.
La période de Noël est traditionnellement dynamique, mais cette année, nous avons été particulièrement sollicités pour des visites de biens et des demandes de clients beaucoup plus tôt que d'habitude, et ce dès la Toussaint. Cela s'explique probablement par l'assouplissement des restrictions de voyage (une grande partie de notre clientèle étant internationale) ainsi que par le dynamisme actuel du marché.
GS : C'est effectivement un marché très dynamique ! Nous allons examiner en détail les différentes stations et voir si les meilleures opportunités d'investissement se trouvent dans celles qui sont moins dépendantes de l'enneigement. Vous avez mentionné avoir une clientèle largement internationale. La pandémie a-t-elle eu un impact sur le nombre de clients internationaux ? A-t-elle affecté le fonctionnement de votre entreprise ?
CAS : La pandémie a effectivement modifié notre façon d'accompagner nos clients internationaux, particulièrement l'année dernière où nous avons dû nous adapter en organisant de nombreux appels vidéo pour leur présenter les biens à distance. Cette année, bien sûr, les choses sont beaucoup plus simples. Les clients britanniques, qui sont traditionnellement très attirés par les Alpes françaises, ont réussi à voyager même lorsque Boris Johnson a modifié les règles de voyage de façon inattendue pendant la deuxième semaine des vacances.
Un bon nombre d'acheteurs britanniques ont pu partir à temps. Nous avons également constaté un afflux de clients néerlandais. Habituellement, ces derniers privilégient l'Autriche pour le ski en raison de la proximité et de la langue, mais cette année, l'Autriche leur a fermé l'accès aux Alpes à cause du Covid. Après une période d'absence, nous observons maintenant un retour important des acheteurs néerlandais dans les Alpes françaises. D'ailleurs, en traversant les Alpes plus tôt aujourd'hui, j'ai croisé de très nombreuses voitures immatriculées aux Pays-Bas.
GS : Comment les prix de l'immobilier évoluent-ils selon les stations ?
CAS : Le marché immobilier des Alpes est vaste et, si l'on met de côté les très petites stations qui ne comptent que deux ou trois remontées mécaniques, le prix au m² oscille entre 5 000 € et 35 000 €. La différence de prix la plus marquante se situe, selon moi, entre les biens immobiliers en Savoie et en Haute-Savoie. En excluant Val d'Isère et Megève, les prix en Haute-Savoie se stabilisent autour de 15 000 € le m². En revanche, dans les grandes stations prestigieuses comme Val d'Isère, Méribel et Courchevel, les prix peuvent aisément dépasser les 30 000 € le m². On observe donc un écart considérable : d'un côté 15 000 € le m², de l'autre jusqu'à 32 000 € le m², voire davantage. Cette disparité s'explique non seulement par la différence d'altitude, mais aussi par l'envergure des stations.
Les stations de moyenne altitude, aux alentours de 1 000 m, bénéficient de davantage de terrains constructibles que les stations d'altitude. Ces dernières font face à de nombreuses contraintes techniques et naturelles, notamment un risque avalancheux plus élevé, ce qui limite considérablement leur expansion géographique. Par conséquent, dans ces stations d'altitude, les nouvelles opportunités immobilières émergent principalement lors de la rénovation d'anciennes propriétés, transformées en résidences plus spacieuses et plus luxueuses.
GS : Les écarts de prix entre les différentes stations sont stupéfiants selon vos dires ! Pensez-vous que le réchauffement climatique a influencé les prix de l'immobilier dans les Alpes françaises ? Les stations d'altitude sont-elles devenues encore plus prisées et onéreuses en conséquence ?
CAS : Pas nécessairement. Quand on parle de prix autour de 30 000 € le m², on est dans des stations très haut de gamme, qui se positionnent dans la même sphère que Monaco, où le prix moyen au m² est légèrement supérieur, à 43 000 €.
Je dirais que les stations de moyenne altitude présentent un excellent potentiel de plus-value. Je constate une demande croissante de la part de clients qui recherchent une propriété non seulement pour le ski, mais aussi pour profiter d'autres activités en montagne. En règle générale, plus on monte en altitude, moins il y a d'activités estivales. C'est pourquoi les stations situées aux alentours de 1 000 mètres d'altitude fonctionnent très bien : on peut y skier confortablement l'hiver, elles sont plus accessibles car moins isolées, et elles bénéficient d'un flux constant de visiteurs qui contribuent à leur dynamisme tout au long de l'année.
GS : Les prix reflètent-ils systématiquement la relation entre l'offre et la demande ainsi que les activités non-ski en montagne ? La demande doit être un facteur particulièrement déterminant puisque seulement 9% des Français pratiquent le ski. Le ski étant un sport relativement confidentiel, les stations qui proposent des activités alternatives au ski connaissent une forte demande. Pensez-vous qu'à l'avenir, l'offre dans ces stations de moyenne altitude ne parviendra pas à satisfaire la demande ?
CAS : Pas nécessairement. Comme je l'évoquais plus tôt, ces stations disposent de davantage de terrains constructibles, ce qui signifie que de nombreux nouveaux programmes immobiliers verront le jour pour répondre à cette demande. Chez Athena Advisers, nous collaborons avec une trentaine de promoteurs différents à travers les Alpes, ce qui nous offre une vision globale du marché que les agences locales n'ont pas forcément - elles ne sont pas toujours au courant de ce qui se passe dans les massifs voisins. Grâce à cette vision d'ensemble et ma présence quotidienne dans les stations, je peux vous assurer qu'il y a du monde, une vraie demande, de la place pour de nouvelles constructions et des opportunités d'acquisition à moins de 10 000 euros le m².
GS : Selon Athena Advisers, quelles sont les stations qui présentent le plus fort potentiel ? Quelles sont celles qui gagnent en attractivité grâce à leur développement ou à l'évolution du marché ?
Nous portons un intérêt particulier à la station des Gets, située dans le domaine des Portes du Soleil qui offre 650 km de pistes, la plaçant ainsi au même niveau que les Trois Vallées où l'on trouve les prestigieuses stations de Courchevel, Méribel et Val Thorens. L'un des atouts majeurs des Gets réside dans son excellente accessibilité. La station se trouve à seulement une heure, une heure et quart de route de l'aéroport de Genève. Cet aéroport international propose de nombreuses liaisons régulières tout au long de l'année avec Londres, Amsterdam et d'autres destinations européennes, ce qui en fait un point d'accès idéal pour les visiteurs internationaux. En comparaison, l'aéroport de Chambéry ne propose que des vols internationaux saisonniers.
Pourquoi choisir Les Gets ?
Les Gets est une station de charme qui bénéficie d'une saison estivale particulièrement dynamique, notamment grâce à l'organisation de la coupe du monde de VTT et à son magnifique parcours de golf. Le cadre montagneux y est exceptionnel, chaque sommet ayant son caractère unique. Comme vous le souligniez justement, les stations d'altitude connaissent une certaine rareté immobilière, ce qui explique les prix élevés et le peu d'offres disponibles, particulièrement pour les grandes surfaces à budget modéré.
La majorité du parc immobilier en montagne date des années 70-90, époque où les logements étaient conçus de manière plus compacte. Pour illustrer, un appartement une chambre de cette période mesurait environ 25 m², alors qu'aujourd'hui, les nouvelles constructions proposent des surfaces de 35 à 40 m² pour la même typologie. À l'époque, les promoteurs se concentraient essentiellement sur les studios et les appartements de deux ou trois chambres, délaissant les grands formats de quatre ou cinq chambres.
Actuellement, la demande pour ces grands appartements est très forte. Nous vendons davantage d'appartements spacieux en dernier étage que de chalets individuels, car ils offrent des prestations similaires : magnifiques plafonds cathédrales dans les espaces de vie, larges baies vitrées, poutres apparentes et nombreuses chambres.
Bien qu'il existe des chalets de six ou sept chambres, la majorité propose quatre ou cinq chambres, configuration qu'il est possible de reproduire efficacement dans un appartement de 150 à 200 m². Ces appartements en dernier étage, bien que plus compacts qu'un chalet, offrent ainsi de nombreux avantages similaires à un prix plus attractif.
GS : Ce n'est donc pas uniquement la popularité des stations qui évolue, mais aussi la demande pour certains types de biens, avec une préférence croissante pour les appartements par rapport aux chalets ?
CAS : C'est en partie vrai, mais l'architecture de type chalet reste très prisée. À mon sens, la montagne est le seul endroit où le neuf surpasse l'ancien en beauté, car le style chalet se reproduit aisément avec du bois et de la pierre. Quand on achète du neuf à Paris, on perd évidemment en caractère par rapport aux appartements haussmanniens, et dans le Sud de la France, hormis quelques biens très contemporains et raffinés, les constructions neuves ressemblent souvent à de simples cubes blancs. En montagne, en revanche, les mairies veillent aujourd'hui à ne pas répéter les erreurs des années 70, où les promoteurs construisaient de grands immeubles aux toits plats. Non, désormais, les promoteurs ont vraiment à cœur de créer des constructions à la fois esthétiques et pérennes.
GS : Merci beaucoup d'être venu nous parler des dernières tendances de l'immobilier de montagne.
