O diretor de operações da Athena nos Alpes franceses foi convidado pela BFM Business para partilhar a sua visão sobre o estado atual do mercado imobiliário nos Alpes franceses.
Entrevista: O mercado imobiliário francês de esqui em 2022
21 janeiro 2022
Com o mercado imobiliário de esqui francês a registar a época mais movimentada de sempre - mesmo com as restrições de viagem relacionadas com a Covid a dificultarem o acesso para alguns - o nosso responsável pelas operações nos Alpes franceses foi convidado pelo canal de notícias francês BFM Business para partilhar a sua visão sobre o estado atual do mercado alpino em França. Aqui está a sua entrevista com Guillaume Sommerer da BFM.
Nos últimos 12 meses, registámos mais compradores de propriedades de esqui nos Alpes franceses do que nunca (nos nossos 18 anos de história), tudo isto numa altura em que o mercado, ou pelo menos o acesso ao mesmo, tem sido particularmente difícil para os compradores internacionais.
GS: Hoje temos o prazer de receber Charles-Antoine Sialelli, Diretor dos Alpes Franceses na Athena Advisers, que conta com 18 anos de experiência no sector imobiliário de esqui em França. Antes de entrarmos nos pormenores das diferentes estâncias, será que o "apelo das montanhas" continua forte junto dos compradores, tendo em conta os encerramentos a que assistimos nas estâncias no ano passado e o facto de a linha de neve estar cada vez mais alta?
CAS: Diria que o apelo das montanhas está mais forte do que nunca. Observando a dinâmica geral em todas as estâncias dos Alpes, o mercado está muito ativo, com muitas residências e hotéis novos a serem construídos, bem como um elevado nível de procura por parte dos compradores de imóveis.
O período de Natal é normalmente ativo, no entanto, este ano estivemos extremamente ocupados com visitas a propriedades e a tratar de pedidos de informação de clientes muito mais cedo do que o habitual. De facto, desde o Dia de Todos os Santos. Isto deve-se provavelmente às alterações nas restrições de viagem (muitos dos nossos clientes são internacionais), bem como ao facto de o mercado estar muito dinâmico neste momento.
GS: Hoje temos o prazer de receber Charles-Antoine Sialelli, Diretor dos Alpes Franceses na Athena Advisers, que conta com 18 anos de experiência no sector imobiliário de esqui em França. Antes de entrarmos nos pormenores das diferentes estâncias, será que o "apelo das montanhas" continua forte junto dos compradores, tendo em conta os encerramentos a que assistimos nas estâncias no ano passado e o facto de a linha de neve estar cada vez mais alta?
CAS: Diria que o apelo das montanhas está mais forte do que nunca. Observando a dinâmica geral em todas as estâncias dos Alpes, o mercado está muito ativo, com muitas residências e hotéis novos a serem construídos, bem como um elevado nível de procura por parte dos compradores de imóveis.
O período de Natal é normalmente ativo, no entanto, este ano estivemos extremamente ocupados com visitas a propriedades e a tratar de pedidos de informação de clientes muito mais cedo do que o habitual. De facto, desde o Dia de Todos os Santos. Isto deve-se provavelmente às alterações nas restrições de viagem (muitos dos nossos clientes são internacionais), bem como ao facto de o mercado estar muito dinâmico neste momento.
GS: É, de facto, um mercado muito dinâmico! Vamos falar mais detalhadamente sobre as estâncias individuais e se as melhores estâncias para investimento são aquelas que dependem menos da queda de neve. Mencionou que muitos dos seus clientes são internacionais. Houve menos clientes internacionais em consequência da pandemia? A pandemia afetou o funcionamento da empresa?
CAS: A pandemia afetou a forma como ajudamos os nossos clientes internacionais, especialmente no ano passado, quando tivemos de nos adaptar e realizar muitas videochamadas para podermos mostrar aos clientes internacionais o que estavam a comprar. Obviamente, este ano foi muito mais fácil. Os clientes britânicos, uma nacionalidade especialmente interessada nos Alpes franceses, conseguiram viajar mesmo quando Boris Johnson alterou as políticas de viagem numa noite durante a segunda semana das férias.
Muitos compradores britânicos conseguiram partir a tempo. Registámos também um afluxo de clientes holandeses. Normalmente, os clientes holandeses esquiam na Áustria devido à distância e à língua, mas este ano a Áustria impediu-os de se deslocarem aos Alpes devido à Covid. Após um período de ausência, há agora muitos compradores holandeses a regressar aos Alpes franceses. Hoje, mais cedo, quando estava a conduzir pelos Alpes, vi muitas matrículas holandesas na estrada.
GS: Como variam os preços dos imóveis entre as diferentes estâncias?
CAS: Os Alpes constituem um mercado enorme e, se excluirmos as estâncias muito pequenas que dispõem apenas de dois ou três teleféricos, o preço por m² varia entre 5.000 e 35.000 euros. Na minha opinião, a maior diferença de preços verifica-se entre as propriedades de Savoie e Haute-Savoie. Se excluirmos Val d'Isère e Megève, os preços em Haute-Savoie situam-se em torno dos 15.000 euros por m². No entanto, quando analisamos as grandes estâncias como Val d'Isère, Méribel e Courchevel, os preços podem facilmente ultrapassar a marca dos 30.000 euros por m². Assim, como pode constatar, de um lado temos 15.000 euros por m² e, do outro, até 32.000 euros por m² ou mais. Esta discrepância de preços não se deve apenas à diferença de altitude, mas também à dimensão das estâncias.
As estâncias situadas a uma altitude mais baixa, cerca de 1.000 m, dispõem de mais terrenos edificáveis do que as estâncias localizadas a maior altitude. As estâncias de alta altitude enfrentam muitas limitações técnicas e naturais, tais como uma maior probabilidade de avalanches, o que significa que a estância não pode expandir-se muito para o exterior. Consequentemente, nestas estâncias de maior altitude, as novas oportunidades só surgem quando as propriedades existentes mais antigas são renovadas e transformadas em residências maiores e mais atrativas.
GS: A variação entre as diferentes estâncias é impressionante, pelo que nos diz! Na sua opinião, o aquecimento global teve impacto nos preços dos imóveis nos Alpes franceses? As estâncias de maior altitude tornaram-se ainda mais procuradas e caras em consequência?
CAS: Não necessariamente. Quando falamos de preços na ordem dos 30 000 euros por m², estamos a falar de estâncias muito caras, numa esfera semelhante à do Mónaco, onde o preço médio por m² é ligeiramente superior, situando-se nos 43 000 euros.
Diria que as estâncias de menor altitude têm um grande potencial de valorização. Estou a verificar uma procura significativa por parte de clientes que desejam uma propriedade não só para esquiar, mas também para desfrutar de outras atividades de montanha. De um modo geral, quanto maior a altitude, menos atividades existem no verão. Isto significa que as estâncias situadas a cerca de 1000 m funcionam muito bem, pois é possível esquiar bem no inverno e estas estâncias são mais acessíveis por estarem menos isoladas, beneficiando da presença de pessoas que as visitam e que, basicamente, dão vida a estas estâncias de média altitude.
GS: Então, os preços são sempre um reflexo da relação entre a oferta e a procura e as atividades não relacionadas com o esqui nas montanhas? A procura deve ser um fator particularmente importante, uma vez que apenas cerca de 9% dos franceses praticam esqui. Sendo o esqui um desporto de nicho, as estâncias onde se pode fazer algo mais do que esquiar registam uma grande procura. Pensa que, no futuro, a oferta nestas estâncias de altitude mais baixa ficará aquém da procura?
CAS: Não é necessariamente esse o caso. Como referi anteriormente, há mais terrenos edificáveis nestas estâncias, o que significa que há muitos projetos novos a serem lançados que irão absorver esta procura. Na Athena Advisers, trabalhamos com muitos promotores diferentes, cerca de trinta em todos os Alpes, o que nos dá uma visão global do mercado que as agências locais não têm necessariamente - podem não saber o que se está a passar nas montanhas mesmo ao lado. Temos esta visão global e estou nas estâncias todos os dias, por isso posso dizer-lhe que há pessoas, há procura, espaço para novos imóveis e oportunidades para comprar residências por menos de 10 000 euros por m².
GS: Na Athena Advisers, quais são as estâncias que, na vossa opinião, têm mais potencial? Que estâncias se estão a tornar mais atrativas porque estão a evoluir ou porque o mercado está a mudar?
Uma estância pela qual nos interessámos particularmente é Les Gets, em Les Portes du Soleil, que dispõe de 650 km de pistas, o que a torna comparável em dimensão aos Três Vales, onde se encontram estâncias como Courchevel, Méribel e Val Thorens. Uma das grandes vantagens de Les Gets é o facto de ser muito mais acessível. Fica a cerca de uma hora ou uma hora e quinze minutos de carro do aeroporto de Genebra. Este aeroporto é bastante grande e funciona muito bem para visitantes internacionais, uma vez que há muitos voos de ida e volta ao longo do ano entre Londres, Amesterdão e outros países europeus. Por outro lado, Chambéry apenas oferece voos internacionais sazonais.
Porquê Les Gets?
Les Gets é uma estância muito bonita e tem uma época de verão animada, pois acolhe a Taça do Mundo de BTT e dispõe de um excelente campo de golfe. As montanhas aqui são lindíssimas e cada uma delas é ligeiramente diferente. Como bem referiu, existe este fenómeno de escassez nas estâncias de maior altitude, o que é uma das razões pelas quais os preços são tão elevados e há muito poucas ofertas de imóveis, especialmente a preços acessíveis e com grandes áreas.
Muitos imóveis nas montanhas foram construídos entre as décadas de 70 e 90 e, durante esse período, as propriedades eram muito mais compactas. Para lhe dar um exemplo, na altura, um apartamento com um quarto tinha cerca de 25 m2. Um apartamento com um quarto numa propriedade construída hoje em dia teria entre 35 e 40 m2. Além disso, durante essas épocas, os promotores tendiam a construir apenas estúdios ou apartamentos com dois ou três quartos. Não existiam apartamentos com quatro ou cinco quartos.
Atualmente, há muita procura por estes apartamentos maiores e, de facto, vendemos mais apartamentos grandes no último piso do que chalés individuais, uma vez que estes apartamentos têm muitas das caraterísticas que tornam os chalés tão desejáveis: belos tetos em catedral nas salas de estar, grandes janelas, vigas à vista e um bom número de quartos.
Embora seja possível encontrar alguns chalés com seis ou sete quartos, a maioria dos chalés tem quatro ou cinco quartos, e é perfeitamente possível acomodar eficazmente quatro ou cinco quartos num apartamento de 150 m2 a 200 m2. Com áreas menores do que um chalé, estes espaçosos apartamentos no último piso oferecem muitas das vantagens de um chalé a um preço competitivo.
GS: Portanto, não é apenas a popularidade das estâncias que está a mudar, mas também a procura por determinados tipos de propriedades, com os apartamentos a tornarem-se cada vez mais preferidos em relação aos chalés?
CAS: Até certo ponto, isso é verdade. No entanto, o estilo arquitetónico dos chalés continua a ser muito popular. Na minha opinião, as montanhas são o único lugar onde o novo é mais bonito do que o antigo, pois o estilo chalet é bastante fácil de reproduzir com madeira e pedra. Quando compra uma propriedade nova em Paris, é óbvio que lhe falta carácter em comparação com os apartamentos Haussmanianos. Se comprar uma propriedade nova no Sul de França, com exceção de propriedades muito contemporâneas e requintadas, as casas novas parecem frequentemente caixas brancas com quatro paredes. Já nas montanhas, se olharmos para o que está a ser feito atualmente, as câmaras municipais têm muito cuidado para não reproduzir os mesmos erros que foram cometidos nos anos 70, quando os promotores criavam grandes edifícios com telhados planos. Não, hoje em dia os promotores têm uma verdadeira consciência de que devem construir algo belo e duradouro.
GS: Muito obrigado por ter vindo falar connosco sobre as últimas tendências do mercado imobiliário de montanha.
