O diretor de operações da Athena para os Alpes franceses foi convidado pelo canal BFM Business para compartilhar sua análise sobre o atual cenário do mercado imobiliário nos Alpes franceses.
Entrevista: O Mercado Imobiliário de Estações de Esqui na França em 2022
21 janeiro 2022
Numa altura em que o mercado imobiliário de esqui francês regista a sua época mais movimentada de sempre - mesmo com as restrições de viagem relacionadas com a Covid a dificultarem o acesso a alguns compradores - o nosso Diretor de Operações nos Alpes franceses foi convidado pelo canal de notícias francês BFM Business para partilhar a sua análise sobre o estado atual do mercado alpino em França. Aqui está a sua entrevista com Guillaume Sommerer da BFM.
Nos últimos 12 meses, registámos o maior número de compradores de imóveis de esqui nos Alpes franceses de sempre (nos nossos 18 anos de história), precisamente numa altura em que o mercado, ou pelo menos o acesso ao mesmo, tem sido particularmente desafiante para os compradores internacionais.
GS: Hoje recebemos Charles-Antoine Sialelli, Diretor dos Alpes Franceses na Athena Advisers, que conta com 18 anos de experiência no setor imobiliário de estâncias de esqui em França. Antes de entrarmos em detalhes sobre as diferentes estâncias, será que o "chamamento da montanha" continua forte entre os compradores, tendo em conta os encerramentos que presenciámos nas estâncias no ano passado e o facto de a linha da neve estar cada vez mais alta?
CAS: Diria que o chamamento da montanha está mais forte do que nunca. Analisando a dinâmica geral em todas as estâncias dos Alpes, o mercado está muito ativo, com muitas residências e hotéis novos em construção, bem como uma forte procura por parte dos compradores de imóveis.
O período natalício é habitualmente movimentado, no entanto, este ano estivemos extremamente ocupados com visitas a imóveis e a gerir pedidos de informação de clientes muito mais cedo do que o normal. Na verdade, desde o Dia de Todos os Santos. Isto deve-se provavelmente às alterações nas restrições de viagem (muitos dos nossos clientes são internacionais) e ao facto de o mercado estar particularmente dinâmico neste momento.
GS: Hoje recebemos Charles-Antoine Sialelli, Diretor dos Alpes Franceses na Athena Advisers, que conta com 18 anos de experiência no setor imobiliário de estâncias de esqui em França. Antes de entrarmos em detalhes sobre as diferentes estâncias, será que o "chamamento da montanha" continua forte entre os compradores, tendo em conta os encerramentos que presenciámos nas estâncias no ano passado e o facto de a linha da neve estar cada vez mais alta?
CAS: Diria que o chamamento da montanha está mais forte do que nunca. Analisando a dinâmica geral em todas as estâncias dos Alpes, o mercado está muito ativo, com muitas residências e hotéis novos em construção, bem como uma forte procura por parte dos compradores de imóveis.
O período natalício é habitualmente movimentado, no entanto, este ano estivemos extremamente ocupados com visitas a imóveis e a gerir pedidos de informação de clientes muito mais cedo do que o normal. Na verdade, desde o Dia de Todos os Santos. Isto deve-se provavelmente às alterações nas restrições de viagem (muitos dos nossos clientes são internacionais) e ao facto de o mercado estar particularmente dinâmico neste momento.
GS: É realmente um mercado muito dinâmico! Vamos falar mais detalhadamente sobre as estâncias individuais e se as melhores estâncias para investimento são aquelas que dependem menos da queda de neve. Mencionou que muitos dos seus clientes são internacionais. Houve uma diminuição de clientes internacionais devido à pandemia? A pandemia afetou o funcionamento do negócio?
CAS: A pandemia afetou a forma como apoiamos os nossos clientes internacionais, especialmente no ano passado, quando tivemos de nos adaptar e realizar muitas videochamadas para mostrar aos clientes internacionais o que estavam a comprar. Obviamente que este ano tem sido muito mais fácil. Os clientes britânicos, que têm um interesse particular nos Alpes franceses, conseguiram viajar mesmo quando Boris Johnson alterou as políticas de viagem numa noite durante a segunda semana de férias.
Muitos compradores britânicos conseguiram partir a tempo. Registámos também um grande afluxo de clientes holandeses. Normalmente, os clientes holandeses preferem esquiar na Áustria devido à distância e ao idioma, mas este ano a Áustria impediu-os de se deslocarem aos Alpes devido à Covid. Após um período de ausência, há agora muitos compradores holandeses a regressar aos Alpes franceses. Hoje de manhã, quando estava a conduzir pelos Alpes, vi imensos carros com matrículas holandesas na estrada.
GS: Como variam os preços dos imóveis nas diferentes estâncias?
CAS: Os Alpes são um mercado imenso e, se excluirmos as estâncias muito pequenas que têm apenas dois ou três teleféricos, o preço por m² varia entre 5.000€ e 35.000€. Na minha opinião, a maior diferença de preços verifica-se entre as propriedades em Savoie e Haute-Savoie. Se excluirmos Val d'Isère e Megève, os preços em Haute-Savoie situam-se à volta dos 15.000€ por m². No entanto, quando olhamos para as grandes estâncias como Val d'Isère, Méribel e Courchevel, os preços facilmente ultrapassam os 30.000€ por m². Como pode constatar, de um lado temos 15.000€ por m² e, do outro, valores que podem chegar aos 32.000€ por m² ou mais. Esta discrepância de preços não se deve apenas à diferença de altitude, mas também à dimensão das estâncias.
As estâncias a uma altitude mais baixa, cerca de 1.000 m, dispõem de mais terrenos para construção do que as estâncias situadas a altitudes superiores. As estâncias de alta altitude enfrentam várias limitações técnicas e naturais, como um maior risco de avalanches, o que significa que a estância tem um crescimento limitado em termos de expansão. Consequentemente, nestas estâncias de maior altitude, as novas oportunidades surgem apenas quando as propriedades mais antigas são renovadas e transformadas em residências maiores e mais sofisticadas.
GS: A diferença entre as várias estâncias é impressionante, pelo que nos conta! Na sua opinião, as alterações climáticas têm influenciado os preços dos imóveis nos Alpes franceses? As estâncias a maior altitude tornaram-se ainda mais procuradas e dispendiosas como resultado?
CAS: Não necessariamente. Quando falamos de preços na ordem dos 30.000 euros por m², estamos a falar de estâncias muito exclusivas, num patamar semelhante ao do Mónaco, onde o preço médio por m² é ligeiramente superior, cerca de 43.000 euros.
Na minha opinião, as estâncias a menor altitude têm um grande potencial de valorização. Tenho observado muita procura por parte de clientes que desejam uma propriedade não só para esquiar, mas também para desfrutar de outras atividades de montanha. De um modo geral, quanto maior a altitude, menos atividades existem no verão. Por isso, as estâncias situadas a cerca de 1.000 metros de altitude funcionam muito bem, pois permitem boas condições para esquiar no inverno e são mais acessíveis por serem menos isoladas, beneficiando da passagem de pessoas que param e dão vida a estas estâncias de média altitude.
GS: Então, os preços refletem sempre a relação entre a oferta e a procura e as atividades não relacionadas com o esqui nas montanhas? A procura deve ser um fator particularmente importante, uma vez que apenas cerca de 9% dos franceses praticam esqui. Sendo o esqui um desporto de nicho, as estâncias que oferecem outras atividades além do esqui têm uma procura muito elevada. Acha que no futuro a oferta nestas estâncias de menor altitude será insuficiente para satisfazer a procura?
CAS: Não é necessariamente esse o caso. Como mencionei anteriormente, estas estâncias têm mais terrenos disponíveis para construção, o que significa que existem vários projetos novos a serem lançados que irão absorver esta procura. Na Athena Advisers, trabalhamos com diversos promotores imobiliários, cerca de trinta em toda a região dos Alpes, o que nos proporciona uma visão global do mercado que as agências locais não têm necessariamente - podem não saber o que se está a passar nas montanhas mesmo ao lado. Nós temos esta visão abrangente e, como estou nas estâncias todos os dias, posso garantir que há pessoas interessadas, existe procura, espaço para novas propriedades e oportunidades para comprar residências por menos de 10.000€ por m².
GS: Na Athena Advisers, quais são as estâncias que considera terem maior potencial? Que estâncias estão a tornar-se mais atrativas devido à sua evolução ou às mudanças no mercado?
Uma das estâncias que nos tem interessado particularmente é Les Gets, em Les Portes du Soleil, que dispõe de 650 km de pistas, tornando-a comparável em dimensão aos Três Vales, onde encontramos estâncias como Courchevel, Méribel e Val Thorens. Uma das grandes vantagens de Les Gets é a sua excelente acessibilidade. Situa-se a cerca de uma hora, uma hora e quinze minutos de carro do aeroporto de Genebra. Este aeroporto é bastante grande e serve muito bem os visitantes internacionais, pois oferece numerosos voos regulares durante todo o ano entre Londres, Amesterdão e outros países europeus. Por outro lado, Chambéry apenas disponibiliza voos internacionais sazonais.
Porquê Les Gets?
Les Gets é uma localidade muito bonita com uma época de verão bastante animada, sendo anfitriã da Taça do Mundo de BTT e dispondo de um excelente campo de golfe. As montanhas são deslumbrantes e cada uma tem as suas características únicas. Como bem referido, existe uma escassez de imóveis nas estâncias de maior altitude, o que explica os preços elevados e a reduzida oferta imobiliária, especialmente quando se procuram propriedades espaçosas a preços acessíveis.
Muitos imóveis nas montanhas foram construídos entre as décadas de 70 e 90, época em que as propriedades eram bastante mais compactas. Para ter uma ideia, nessa altura um apartamento T1 tinha cerca de 25 m². Atualmente, um T1 numa construção nova tem entre 35 a 40 m². Além disso, naquela época, os promotores tendiam a construir apenas estúdios ou apartamentos T2 e T3. Não existiam apartamentos T4 ou T5.
Hoje em dia, existe uma grande procura por estes apartamentos maiores e, na verdade, vendemos mais apartamentos grandes no último piso do que chalés individuais, pois estes apartamentos possuem muitas das características que tornam os chalés tão apetecíveis: magníficos tetos em catedral nas salas de estar, janelas amplas, vigas à vista e um número considerável de quartos.
Embora existam alguns chalés com seis ou sete quartos, a maioria tem quatro ou cinco quartos, sendo possível acomodar eficientemente quatro ou cinco quartos num apartamento entre 150 m² e 200 m². Com áreas mais reduzidas do que um chalé, estes espaçosos apartamentos de último piso oferecem muitas das vantagens de um chalé a um preço mais competitivo.
GS: Então, não é apenas a popularidade das estâncias que está a mudar, mas também a procura por determinados tipos de imóveis, com os apartamentos a ganharem cada vez mais preferência em relação aos chalés?
CAS: Em parte isso é verdade, no entanto, o estilo arquitetónico dos chalés continua a ser popular. Na minha opinião, a montanha é o único lugar onde o novo é mais bonito que o antigo, pois o estilo chalé é bastante fácil de reproduzir com madeira e pedra. Quando compra um imóvel novo em Paris, é evidente que lhe falta carácter em comparação com os apartamentos Haussmanianos. Se comprar um imóvel novo no Sul de França, com exceção de propriedades muito contemporâneas e refinadas, as casas novas parecem frequentemente caixas brancas com quatro paredes. Já na montanha, se olharmos para o que está a ser feito atualmente, as câmaras municipais têm muito cuidado para não repetirem os mesmos erros que foram cometidos nos anos 70, quando os promotores construíram grandes edifícios com telhados planos. Não, hoje em dia os promotores têm uma verdadeira consciência de que devem construir algo bonito e duradouro.
GS: Muito obrigado por ter vindo falar connosco sobre as últimas tendências do imobiliário de montanha.
