Intervju: Den franska skidortsmarknaden 2022

21 januari 2022

Athenas chef för verksamheten i de franska Alperna blev inbjuden av BFM Business för att dela sina insikter om den aktuella situationen på fastighetsmarknaden i franska Alperna.

Den franska skidmarknaden upplever just nu sin mest intensiva säsong någonsin - trots att covid-relaterade reserestriktioner försvårar tillgängligheten för vissa köpare. Vår chef för verksamheten i franska Alperna blev därför inbjuden till den franska nyhetskanalen BFM Business för att dela med sig av sina insikter om den rådande situationen på den alpina fastighetsmarknaden i Frankrike. Här följer hans intervju med Guillaume Sommerer från BFM.

Under de senaste 12 månaderna har vi sett ett rekordstort antal köpare av skidlägenheter och -fastigheter i franska Alperna (under våra 18 år i branschen), och detta under en period då marknaden, eller åtminstone möjligheten att besöka den, har varit som mest utmanande för internationella köpare.

GS: Idag välkomnar vi Charles-Antoine Sialelli, chef för franska Alperna på Athena Advisers, som har 18 års erfarenhet inom den franska skidortsmarknaden. Innan vi går in på detaljerna kring de olika skidorterna, är 'bergens dragningskraft' fortfarande stark hos köparna trots förra årets nedstängningar av skidorterna och det faktum att snögränsen kryper allt högre upp?

CAS: Jag skulle säga att bergens dragningskraft är starkare än någonsin. När man ser till den övergripande utvecklingen i alla alpina skidorter är marknaden mycket aktiv med många nya bostadsprojekt och hotell under uppförande, samt ett stort intresse från potentiella köpare.

Julperioden är vanligtvis intensiv, men i år var vi extremt upptagna med visningar och kundförfrågningar mycket tidigare än normalt, faktiskt redan från allhelgonahelgen. Detta beror troligen på de förändrade reserestriktionerna (många av våra kunder kommer från utlandet) samt att marknaden för tillfället är mycket dynamisk.

GS: Det är verkligen en mycket dynamisk marknad! Vi kommer att diskutera de olika skidorterna mer ingående och om de bästa investeringsobjekten finns i områden som är mindre beroende av snötillgång. Du nämnde att många av dina kunder är internationella. Har ni märkt av en minskning av internationella kunder på grund av pandemin? Har pandemin påverkat hur ni bedriver er verksamhet?

CAS: Pandemin har definitivt påverkat hur vi arbetar med våra internationella kunder, särskilt förra året då vi behövde anpassa oss och genomföra många videovisningar för att kunna visa objekten för våra internationella spekulanter. I år har det naturligtvis varit mycket enklare. Brittiska kunder, som är särskilt intresserade av franska Alperna, lyckades resa hit även när Boris Johnson ändrade reserestriktionerna en kväll under andra semesterveckan.

Många brittiska köpare hann resa hit i tid. Vi har också sett ett ökat intresse från holländska kunder. Vanligtvis åker holländare på skidsemester i Österrike på grund av avståndet och språket, men i år stoppade Österrike dem från att besöka Alperna på grund av Covid. Efter en tids frånvaro ser vi nu många holländska köpare återvända till franska Alperna. Tidigare idag när jag körde genom Alperna såg jag massor av holländska registreringsskyltar på vägarna.

GS: Hur varierar fastighetspriserna mellan de olika skidorterna?

CAS: Alperna är en enorm marknad och om vi bortser från de mycket små skidorterna som bara har två eller tre liftar, varierar kvadratmeterpriset från 5 000 till 35 000 euro. Den största prisskillnaden finns enligt min erfarenhet mellan fastigheter i Savoie och Haute-Savoie. Om man räknar bort Val d'Isère och Megève ligger priserna i Haute-Savoie runt 15 000 euro per kvadratmeter. Men när man tittar på stora skidorter som Val d'Isère, Méribel och Courchevel kan priserna enkelt överstiga 30 000 euro per kvadratmeter. Som du ser är det alltså 15 000 euro per kvadratmeter på ena sidan och upp till 32 000 euro eller mer på den andra. Denna prisskillnad beror inte bara på höjdskillnaden utan också på skidorternas storlek.

Skidorter på lägre höjd, omkring 1 000 meter över havet, har fler byggbara tomter än orter högre upp. Högalpina skidorter har många tekniska och naturliga begränsningar, som till exempel ökad lavinrisk, vilket i slutändan betyder att orten bara kan växa begränsat utåt. I dessa högt belägna skidorter uppstår därför nya möjligheter främst när äldre fastigheter renoveras och omvandlas till större och mer exklusiva bostäder.

GS: Skillnaderna mellan de olika skidorterna är verkligen häpnadsväckande enligt vad du berättar! Har klimatförändringarna enligt din mening påverkat fastighetspriserna i franska Alperna? Har högre belägna orter blivit mer eftertraktade och dyrare som en följd av detta?

CAS: Inte nödvändigtvis. När vi talar om priser runt 30 000 euro per kvadratmeter handlar det om mycket exklusiva skidorter, i samma kategori som Monaco där genomsnittspriset per kvadratmeter ligger något högre på 43 000 euro.

Jag skulle säga att orter på lägre höjd har stor potential för värdeökning. Vi ser en stark efterfrågan från kunder som inte bara vill ha en fastighet för skidåkning utan även för andra bergsaktiviteter. Generellt sett gäller att ju högre upp man kommer, desto färre sommaraktiviteter finns tillgängliga. Därför fungerar orter på omkring 1 000 meters höjd mycket bra - där kan man både åka skidor på vintern och ha god tillgänglighet eftersom de är mindre isolerade. Vi ser också att förbipasserande besökare stannar till och skapar liv och rörelse i dessa medelhögt belägna orter.

GS: Så speglar priserna alltid förhållandet mellan utbud och efterfrågan samt aktiviteter i bergen som inte är skidrelaterade? Efterfrågan måste vara en särskilt viktig faktor eftersom endast cirka 9 % av fransmännen åker skidor. Eftersom skidåkning är en relativt nischad sport, finns det stor efterfrågan på orter där man kan göra annat än att åka skidor. Tror du att utbudet i dessa lägre belägna orter kommer att vara otillräckligt i framtiden?

CAS: Det är inte nödvändigtvis så. Som jag nämnde tidigare finns det fler byggbara tomter i dessa orter, vilket betyder att det kommer många nya projekt som kommer att möta denna efterfrågan. På Athena Advisers samarbetar vi med många olika byggherrar, omkring trettio i hela Alperna, vilket ger oss en övergripande bild av marknaden som lokala mäklare inte alltid har - de kanske inte vet vad som händer i bergen precis intill. Vi har denna helhetssyn och eftersom jag är på plats i orterna varje dag kan jag bekräfta att det finns både människor och efterfrågan, utrymme för nya fastigheter och möjligheter att köpa bostäder för mindre än 10 000 euro per kvadratmeter.

GS: Vilka skidorter hos Athena Advisers anser ni har störst potential? Vilka orter blir mer attraktiva i takt med att de utvecklas eller att marknaden förändras?

En skidort som vi har fattat särskilt intresse för är Les Gets i Les Portes du Soleil med sina 650 km pister, vilket gör området jämförbart i storlek med Les Trois Vallées där man hittar välkända orter som Courchevel, Méribel och Val Thorens. En av de stora fördelarna med Les Gets är dess utmärkta tillgänglighet. Det tar bara cirka en timme till en timme och femton minuter med bil från Genèves flygplats. Denna flygplats är relativt stor och mycket praktisk för internationella besökare eftersom det finns gott om avgångar året runt till London, Amsterdam och andra europeiska städer. Chambéry flygplats däremot erbjuder endast säsongsbaserade internationella flygningar.

Varför Les Gets?

Les Gets är en mycket charmig ort med ett aktivt sommarliv tack vare att den är värd för världscupen i mountainbike och har en förstklassig golfbana. De omgivande bergen är fantastiskt vackra och var och ett har sin egen karaktär. Som du mycket riktigt påpekar finns det en begränsad tillgång på fastigheter i de högre belägna skidorterna, vilket är en av anledningarna till de höga priserna och det begränsade utbudet av fastigheter, särskilt större bostäder till rimliga priser.

Många fastigheter i bergen byggdes mellan 70- och 90-talet, och under denna period byggdes betydligt mer kompakta bostäder. Som exempel var en enrumslägenhet då omkring 25 kvadratmeter. I dag är en nybyggd enrumslägenhet mellan 35 och 40 kvadratmeter. Under den tidigare perioden byggde utvecklarna dessutom främst studios eller lägenheter med två eller tre sovrum. Lägenheter med fyra eller fem sovrum existerade knappt.

I dag finns det stor efterfrågan på dessa större lägenheter, och vi säljer faktiskt fler stora takvåningar än fristående chalets eftersom dessa lägenheter har många av de egenskaper som gör chalets så attraktiva: vackra höga tak i vardagsrummen, stora fönsterpartier, synliga takbjälkar och gott om sovrum.

Även om det finns några chalets med sex eller sju sovrum, har de flesta fyra eller fem sovrum. Samma antal sovrum kan effektivt inrymmas i en lägenhet på 150 till 200 kvadratmeter. Dessa rymliga takvåningar erbjuder därmed många av fördelarna med ett chalet men med mindre totalyta och till ett mer konkurrenskraftigt pris.

GS: Så det är inte bara skidorternas popularitet som förändras, utan även efterfrågan på olika typer av fastigheter, där lägenheter blir allt mer eftertraktade jämfört med fjällstugor?

CAS: Det stämmer till viss del, men chaletstilen är fortfarande mycket populär. Enligt min mening är fjällen den enda plats där nybyggnationer faktiskt kan vara vackrare än äldre byggnader, eftersom chaletstilen är relativt enkel att återskapa med trä och sten. När man köper en nybyggd fastighet i Paris saknar den ofta karaktär jämfört med haussmannska lägenheter, och i södra Frankrike ser nya bostäder, bortsett från mycket moderna och exklusiva fastigheter, ofta ut som vita lådor med fyra väggar. I fjällen däremot är kommunerna idag mycket noggranna med att inte upprepa samma misstag som gjordes under 70-talet, när byggbolagen uppförde stora byggnader med platta tak. Nej, dagens byggherrar har verkligen ambitionen att skapa något vackert och hållbart.

GS: Tack så mycket för att du kom hit och berättade om de senaste trenderna inom fjällfastigheter.

Se hela intervjun (på franska) på BFM TV.