L'Espace Killy, qui regroupe les stations alpines françaises de renom Tignes et Val d'Isère, est souvent considéré comme l'un des meilleurs emplacements pour l'investissement immobilier, offrant non seulement des séjours de ski d'exception, mais aussi une résilience du capital à long terme et des revenus locatifs solides. Charlie Williams, spécialiste des Alpes et responsable des comptes partenaires chez Athena Advisers, nous explique ce qui distingue l'immobilier dans l'Espace Killy. ## Lors de l'achat d'un bien immobilier dans les Alpes, la fiabilité de l'enneigement à long terme est un facteur déterminant. Quelle est la situation de l'Espace Killy à cet égard ? Charlie: On nous interroge souvent sur la fiabilité de l'enneigement à long terme dans les Alpes et sur la pertinence de l'investissement immobilier alpin dans le contexte du changement climatique. Ce sont des questions légitimes. Toutefois, il ne s'agit pas d'un scénario où les stations de basse altitude deviendraient obsolètes — il y a toujours de la neige, de la demande et de la liquidité dans une grande partie des Alpes, et nous continuons à observer un fort intérêt et des transactions dans de nombreuses stations de basse et moyenne altitude. Ce qui se produit, c'est une réorientation progressive de la demande, les acheteurs, locataires et investisseurs accordant une importance croissante à l'altitude, à la fiabilité de l'enneigement et à la résilience à long terme. Dans ce contexte, l'Espace Killy se distingue comme l'un des bénéficiaires les plus évidents. L'Espace Killy se situe fermement dans l'une des tranches d'altitude les plus sûres des Alpes. Le village de Val d'Isère est à 1 850 m d'altitude, Tignes s'étend d'environ 1 550 m à 2 100 m, et le domaine skiable atteint environ 3 450 m sur le glacier de la Grande Motte. Les études de Météo-France et d'autres organismes climatiques européens montrent systématiquement que les stations situées au-dessus de 1 800 m environ conservent un enneigement fiable bien au-delà de 2050, même dans les scénarios climatiques les plus pessimistes. Une grande partie de l'Espace Killy se situe confortablement au-dessus de ce seuil et, point crucial, le domaine skiable dans son ensemble fonctionne en altitude même lorsque les conditions sont plus variables en contrebas. Cela place Val d'Isère et Tignes dans le peloton de tête, aux côtés de stations comme Zermatt, Verbier et Courchevel 1850. ## Au-delà de l'altitude, existe-t-il d'autres facteurs favorisant la fiabilité de l'enneigement dans la région ? Charlie: L'Espace Killy bénéficie d'un phénomène météorologique spécifique et bien documenté. Situé sur le versant le plus enneigé du système de foehn alpin, la région reçoit fréquemment des chutes de neige lorsque l'air humide monte d'Italie et se refroidit rapidement en étant poussé sur les sommets environnants. Cet effet de « retour d'Est » est observé depuis des décennies et explique pourquoi Val d'Isère et Tignes accumulent régulièrement des bases neigeuses aussi importantes en début de saison et maintiennent une excellente couverture neigeuse jusqu'en avril — même lors d'hivers où d'autres régions peinent. La fiabilité de l'enneigement ici n'est pas le fruit du hasard et ne dépend pas uniquement de l'altitude. L'orientation du terrain joue également un rôle important. Une grande partie du domaine est orientée nord, ce qui préserve la qualité de la neige bien plus longtemps durant la saison. La région bénéficie également de chutes de neige importantes en début de saison, lui permettant de constituer une base profonde dès novembre et début décembre, alors que certaines stations de plus basse altitude attendent encore un enneigement régulier. Autrement dit, la fiabilité de l'enneigement ici n'est ni accidentelle, ni uniquement liée à l'altitude. ## Nous constatons chaque année que la saison estivale prend de plus en plus d'importance. L'Espace Killy diversifie-t-il et améliore-t-il son offre estivale ? Charlie: Tout à fait. La demande estivale en montagne a fortement augmenté depuis la COVID, les familles privilégiant de plus en plus l'altitude aux destinations côtières face à la hausse des températures estivales. Megève constitue un point de référence utile : environ 75 % des visiteurs n'y achètent jamais de forfait de ski, et pourtant la station reste très fréquentée toute l'année. Bien que la comparaison ne soit pas directe, Val d'Isère et Tignes évoluent clairement dans la même direction, investissant massivement dans les infrastructures estivales, les événements et les activités telles que la randonnée, le VTT et les installations de bien-être. Val d'Isère centre ## En nous concentrant maintenant sur le marché immobilier lui-même dans cette région, pourriez-vous nous donner un aperçu rapide de la dynamique qui caractérise l'Espace Killy ? Charlie: L'offre immobilière dans le domaine est extrêmement restreinte. Les terrains centraux sont en grande partie construits, les règles d'urbanisme sont strictes, et seule une poignée de nouveaux projets dans l'Espace Killy voient le jour. Les biens situés dans des emplacements privilégiés changent rarement de mains et sont souvent transmis de génération en génération. Une part importante des reventes se fait discrètement, hors marché, les propriétaires privilégiant la discrétion et la propriété à long terme. Cette rareté de l'offre face à une demande soutenue positionne l'Espace Killy pour une forte appréciation du capital. Aujourd'hui, les prix au mètre carré dans l'Espace Killy — en particulier à Val d'Isère — sont globalement comparables à ceux de Courchevel 1850. Selon les données publiées par Adnov, au cours des deux dernières décennies, les prix de l'immobilier à Val d'Isère ont, en moyenne, progressé de plus de 200 %. ## Qu'observez-vous du côté locatif ? Charlie: La demande locative est très forte et de plus en plus internationale. Les clients reviennent année après année car l'Espace Killy offre ce qui compte le plus : une neige fiable, l'envergure, les infrastructures et une offre de style de vie de plus en plus sophistiquée, tant dans la station que sur la montagne. L'inflation des loyers a été particulièrement notable ces dernières années, portée par : - le déplacement progressif depuis les stations de plus basse altitude, - les clients internationaux qui privilégient la sécurité de l'altitude, - l'effet d'entraînement de la croissance des prix à Val d'Isère qui pousse la demande vers Tignes. Malgré des prix immobiliers comparables, les tarifs de location à Courchevel 1850 restent sensiblement plus élevés que ceux pratiqués à Val d'Isère et Tignes. Cela crée une marge de progression évidente pour les loyers dans l'Espace Killy. Les valeurs du capital se sont déjà ajustées ; les revenus locatifs sont encore en phase de rattrapage. En conséquence, les rendements à l'entrée peuvent aujourd'hui sembler modestes par rapport aux marchés secondaires, mais cela reflète la position du marché dans son cycle, et non un manque de demande. Historiquement, c'est exactement ainsi que se comportent les investissements alpins à long terme les plus solides : les prix évoluent d'abord, les loyers suivent, et les rendements s'améliorent grâce à l'inflation des loyers plutôt qu'à une correction des prix. ## Donc, si vous deviez résumer, pourquoi l'Espace Killy se distingue-t-il en tant qu'investissement à long terme ? Charlie: Il se situe dans l'une des tranches d'altitude les plus sûres des Alpes, la demande continue de croître, l'offre reste extrêmement limitée et la performance locative dispose encore d'une marge de progression. Pour les acheteurs ayant une vision à moyen ou long terme, devenir propriétaire ici offre à la fois une valeur de style de vie immédiate et un argument convaincant pour l'amélioration des revenus et la protection du capital dans le temps.