Espace Killy, hem till de franska alpjuvelerna Tignes och Val d'Isère, betraktas ofta som en av de bästa platserna för fastighetsinvesteringar och erbjuder inte bara skidåkning i världsklass utan även långsiktig värdestabilitet och starka hyresintäkter. Vi träffar Charlie Williams, Alpspecialist och chef för partnerkonton på Athena Advisers, för att diskutera vad som gör fastigheter i Espace Killy så unika.
När man köper en fastighet i Alperna är långsiktig snösäkerhet en viktig faktor. Hur står sig Espace Killy i jämförelse?
Charlie: Vi får ofta frågor om den långsiktiga snösäkerheten i Alperna och huruvida alpfastigheter fortfarande är en bra investering med tanke på klimatförändringarna. Det är rimliga frågor. Det är dock viktigt att påpeka att detta inte handlar om att lägre belägna skidorter skulle försvinna – det finns fortfarande snö, efterfrågan och likviditet i stora delar av Alperna, och vi ser fortsatt ett starkt intresse och många transaktioner i skidorter på lägre och medelhög höjd.
Vad som sker är en gradvis omfördelning av efterfrågan, där köpare, hyresgäster och investerare i allt högre grad värderar höjd, snösäkerhet och långsiktig motståndskraft. I det sammanhanget framstår Espace Killy som en av de tydligaste vinnarna.
Espace Killy ligger stadigt i ett av de säkraste höjdområdena i Alperna. Val d'Isères by ligger på 1 850 meter, Tignes sträcker sig från cirka 1 550 meter upp till 2 100 meter, och skidområdet når cirka 3 450 meter på Grande Motte-glaciären.
Studier från Météo-France och andra europeiska klimatorgan visar konsekvent att skidorter över cirka 1 800 meter behåller ett tillförlitligt snötäcke långt efter 2050, även under mer pessimistiska klimatscenarier. Stora delar av Espace Killy ligger bekvämt över denna tröskel, och det avgörande är att skidområdet som helhet fungerar på hög höjd även när förhållandena längre ner är mer varierande. Detta placerar Val d'Isère och Tignes i toppskiktet, tillsammans med skidorter som Zermatt, Verbier och Courchevel 1850.
Utöver höjden, finns det andra faktorer som stöder snösäkerheten i området?
Charlie: Espace Killy drar nytta av ett specifikt och väldokumenterat meteorologiskt fenomen. Området ligger på den snörika sidan av det alpina föhnsystemet och får ofta snöfall när fuktig luft stiger från Italien och kyls snabbt när den pressas över omgivande toppar.
Denna "retour d'Est"-effekt har dokumenterats i årtionden och är en av anledningarna till att Val d'Isère och Tignes konsekvent bygger upp så djupa snöbaser tidigt på säsongen och bibehåller ett starkt snötäcke fram till april – även under vintrar när andra områden har det svårare. Snötillförlitligheten här är ingen tillfällighet, och den drivs inte enbart av höjden.
Terrängens orientering spelar också roll. En stor del av området är nordvänt, vilket bevarar snökvaliteten mycket längre under säsongen. Området drar också nytta av kraftiga snöfall tidigt på säsongen, vilket gör det möjligt att bygga upp en djup bas i november och början av december när vissa lägre skidorter fortfarande väntar på konsekvent täckning.
Med andra ord är snötillförlitligheten här ingen tillfällighet, och den drivs inte enbart av höjden.
Vi ser varje år att sommarsäsongen blir allt viktigare. Diversifierar och förbättrar Espace Killy sitt sommarutbud?
Charlie: Det stämmer, sommarefterfrågan i bergen har ökat kraftigt sedan COVID, med familjer som i allt högre grad väljer höjd framför kustdestinationer när sommartemperaturerna stiger.
Megève är en användbar referenspunkt: cirka 75% av besökarna där köper aldrig ett skidpass, men orten är ändå upptagen året runt. Även om de inte är direkt jämförbara rör sig Val d'Isère och Tignes tydligt i samma riktning och investerar kraftigt i sommarinfrastruktur, evenemang och aktiviteter som vandring, mountainbike och hälsofaciliteter.
Om vi nu zoomar in på själva fastighetsmarknaden i denna region, kan du ge oss en snabb översikt över den dynamik som definierar Espace Killy?
Charlie: Fastighetsutbudet över hela området är extremt begränsat. Central mark är till stor del utbyggd, planeringsreglerna är strikta, och endast ett fåtal nya projekt i Espace Killy kommer fram. Fastigheter i bästa läge byter sällan ägare och går ofta i arv genom generationer. En betydande del av återförsäljningarna sker i tysthet, utanför marknaden, eftersom ägarna värdesätter diskretion och långsiktigt ägande.
Denna brist på utbud möter en bestående efterfrågan, vilket ger Espace Killy förutsättningar för stark värdetillväxt. Idag är priserna per kvadratmeter i Espace Killy – särskilt i Val d'Isère – i stort sett i nivå med Courchevel 1850. Om man tittar på de uppgifter som publicerats av Adnov har fastighetspriserna i Val d'Isère under de senaste två decennierna i genomsnitt ökat med mer än 200%.
Vad ser du på uthyrningssidan?
Charlie: Efterfrågan på uthyrning är mycket stark och alltmer internationell. Gästerna återvänder år efter år eftersom Espace Killy levererar det som betyder mest: tillförlitlig snö, skala, infrastruktur och ett alltmer sofistikerat livsstilserbjudande, både i orten och på berget.
Hyresinflationen har varit särskilt anmärkningsvärd de senaste åren, driven av:
- gradvis förskjutning från lägre belägna skidorter,
- internationella gäster som prioriterar höjdsäkerhet,
- knock-on-effekten av Val d'Isères pristillväxt som driver efterfrågan till Tignes.
Trots jämförbara fastighetspriser är hyrespriserna i Courchevel 1850 fortfarande väsentligt högre än de som uppnås i Val d'Isère och Tignes. Detta skapar ett tydligt hyresutrymme i Espace Killy. Kapitalvärdena har redan justerats, men hyresintäkterna håller fortfarande på att komma ikapp.
Som ett resultat av detta kan direktavkastningen idag verka blygsam jämfört med sekundära marknader, men detta återspeglar var marknaden befinner sig i sin cykel, inte en brist på efterfrågan. Historiskt sett är det precis så här de starkaste långsiktiga investeringarna i Alperna beter sig: priserna rör sig först, hyrorna följer efter och avkastningen förbättras genom hyresinflation snarare än priskorrigering.
Så om du måste sammanfatta det, varför sticker Espace Killy ut som en långsiktig investering?
Charlie: Det ligger i ett av de säkraste höjdområdena i Alperna, efterfrågan fortsätter att öka, utbudet är fortfarande extremt begränsat och hyresutvecklingen har fortfarande utrymme att växa. För köpare med en medel- till långsiktig horisont erbjuder ägande här både livsstilsvärde idag och ett övertygande argument för förbättrad avkastning och värdeskydd över tid.
