Maximizar o rendimento do arrendamento da sua propriedade de esqui

Todos os anos, mais de 10 milhões de esquiadores de todo o mundo escolhem as estâncias de esqui dos Alpes franceses para as suas férias de inverno. Num mercado altamente competitivo, como pode obter o melhor rendimento de arrendamento para a sua propriedade de esqui? Quais são os aspetos mais importantes a considerar? Analisamos os desafios e a forma de os ultrapassar.

ANTES DE COMPRAR A PROPRIEDADE

Algumas das decisões mais importantes que afetam o valor dos rendimentos de arrendamento que uma propriedade de esqui pode gerar são tomadas antes mesmo de a adquirir. Estas incluem aspetos fundamentais como a dimensão, a localização, as vistas e a orientação da propriedade.

Uma propriedade de esqui que esteja afastada dos teleféricos, das pistas e do centro da estância pode ser mais económica e oferecer muita "privacidade", mas será muito mais difícil de arrendar, uma vez que são precisamente estes os aspetos que os esquiadores procuram quando visitam a zona. Por outro lado, as propriedades de esqui mais caras são aquelas que se situam próximas ou diretamente nas pistas e a uma curta distância a pé dos teleféricos e do centro. Assim, no início, muito depende do seu orçamento e do tipo de propriedade de esqui que pretende.

A dimensão pode ser importante

Muito poucas pessoas que compram uma propriedade de esqui nos Alpes franceses adquirem-na apenas com o objetivo de a arrendar. A sua casa de esqui será sempre concebida para si, para o tamanho da sua família ou se pretender também receber grupos de amigos. Então, qual é a importância da dimensão quando se trata de rendimentos de arrendamento?

MAXIMIZAR O RENDIMENTO

Mais camas, mais rendimentos de arrendamento

Parece óbvio, mas vale a pena referir. Quanto mais camas uma propriedade de esqui puder acomodar, mais receitas de arrendamento pode gerar, porque mais pessoas podem ficar alojadas.

"Embora seja verdade que, regra geral, as propriedades de arrendamento mais bem-sucedidas são aquelas que podem acomodar o maior número de hóspedes, isso não significa que se possa comprimir um apartamento com quatro quartos num espaço de 65 m² e obter muitos rendimentos de arrendamento - ninguém vai querer ficar lá", explica Leach. "Algumas propriedades de esqui têm uma utilização extravagante do espaço, como uma enorme sala de estar, mas depois têm apenas dois quartos, o que significa que pode parecer maravilhosamente espaçoso, mas o potencial de arrendamento é limitado."

Uma forma popular de contornar esta situação é procurar propriedades com 'dortoirs' ou comprar um apartamento com um ou mais quartos 'cabine'. Os dortoirs (dormitórios em francês) são quartos com beliches incorporados na estrutura, muitas vezes suficientemente grandes para adultos também, mas normalmente utilizados por crianças. Estes podem aumentar significativamente o número de camas que uma propriedade de esqui pode oferecer.

As cabines são pequenos quartos, normalmente com menos de 10 m², que albergam uma ou duas camas individuais. Estes quartos discretos são uma forma inteligente de complementar o número de quartos de uma propriedade de esqui. Ainda hoje é comum ver apartamentos de esqui modernos e espaçosos à venda nos Alpes franceses com um ou mais quartos cabine.

Os chalés de esqui geminados também estão a tornar-se mais populares entre os compradores, uma vez que podem ser arrendados como chalés, mas não implicam o preço de compra de um chalé isolado com o seu próprio terreno.

A tecnologia mudou tudo

A forma como a tecnologia evoluiu fez uma grande diferença na maneira como as propriedades de esqui, particularmente os apartamentos de esqui, são arrendados, e isto é algo que os compradores de propriedades de esqui devem ter em conta atualmente.

Antes do aparecimento de sites como o Airbnb, no final da década de 2000, as pessoas limitavam-se a reservar umas férias de esqui e recebiam um apartamento de acordo com o seu orçamento. "Nessa altura, não se podia escolher se o apartamento era no rés do chão, no segundo andar ou numa penthouse", acrescenta Leach. "As pessoas tendiam a aparecer e a receber o que lhes calhava, de forma semelhante a um hotel. Mas com a evolução da tecnologia, as pessoas podem agora escolher o apartamento exato que querem ou as características que o apartamento deve ter. Assim, o conceito de comprar um apartamento mais barato num edifício sem vista, mas com o mesmo rendimento de arrendamento, já não existe realmente."

Os turistas de esqui de hoje querem ver tudo o que o seu apartamento tem para oferecer, desde a vista à lareira, passando por todas as divisões, por vezes com realidade virtual ou imagens de 360°. Por isso, ao comprar um imóvel, é importante ter em conta estas características, uma vez que elas afetarão o valor de arrendamento da propriedade.

Os extras podem ajudar, mas o essencial é o mais importante

Atualmente, ao comprar uma propriedade de esqui, é muito comum que o comprador possa acrescentar extras opcionais, como jacuzzis na varanda ou saunas ou hammams privados no interior do apartamento. Estes extras ficam muito bem quando se trata de arrendar a propriedade, mas o rendimento do arrendamento pode não compensar imediatamente esses itens.

"Ter uma penthouse com vista, mais os extras como uma sauna ou banheira de hidromassagem, aumenta a atratividade, mas os aspetos básicos como a disposição e o design do interior são mais importantes", continua Leach. "As pessoas gostam de se imaginar a relaxar na sauna no final do dia, mas se virem a sua família a ter de se espremer na sala de estar porque o espaço foi utilizado para um spa, então é pouco provável que reservem a propriedade. Quaisquer extras devem ser considerados cuidadosamente e só devem ser escolhidos se forem algo que o proprietário realmente quer para si."

ARRENDAR A SUA PROPRIEDADE

Recebeu as chaves da sua nova propriedade de esqui e, para além do desejo ardente de a desfrutar, pretende agora que esta gere rendimentos de arrendamento. É uma tarefa desafiante para a maioria e, para aqueles que pretendem gerar o máximo de rendimentos possível, é importante decidir quanto tempo tem disponível para investir. Felizmente, existem várias formas diferentes de arrendar uma propriedade de esqui, cada uma exigindo diferentes níveis de envolvimento do proprietário.

Obtenha ajuda local

Em primeiro lugar, pode associar-se a uma empresa local de gestão de arrendamentos, que alugará a propriedade por si. Neste caso, deve acordar quais as semanas que pretende durante a época e a empresa fornecerá um pacote completo ao visitante, incluindo serviços de catering e de concierge, se necessário. Tratam da fotografia, criam o anúncio e fazem tudo o que podem para arrendar a sua propriedade. Receberá então uma percentagem do rendimento do arrendamento, deduzida da sua comissão, que normalmente ronda os 25-30%.

Faça-o você mesmo

Se tiver tempo e energia para tratar da gestão do arrendamento por si próprio, é possível gerar rendimentos mesmo que esteja localizado noutro local. Terá de tirar todas as fotografias, criar os anúncios em vários websites, como o Airbnb, e depois gerir os clientes quando estes chegam. Terá de organizar as limpezas, os responsáveis pelas chaves e, eventualmente, os serviços de receção. Com esta opção, embora não tenha de pagar uma comissão à agência de gestão de arrendamentos, o que significa um rendimento líquido ligeiramente mais elevado no seu bolso, a gestão exigirá uma quantidade considerável do seu tempo.

Deixe que os grandes o façam

A outra opção, mais comum com propriedades maiores, como chalés e grandes apartamentos ou penthouses, normalmente em localizações privilegiadas, é abordar uma grande empresa de arrendamento de luxo. Se a sua propriedade se enquadrar no tipo de procura que têm e se for possível chegar a um acordo, reservarão o chalé durante a maior parte da época e pagar-lhe-ão um montante fixo de arrendamento para todo o período. Trata-se de uma abordagem muito prática e, embora muitas vezes seja possível gerar mais receitas de arrendamento se o proprietário arrendar a sua propriedade de esqui de forma independente, com uma propriedade de grandes dimensões há ainda mais aspetos a considerar, tais como serviço de catering completo e chefes de cozinha internos.

Independentemente da via que escolher, existem ainda várias formas de maximizar o potencial de arrendamento da sua propriedade de esqui.

CRIAR O ANÚNCIO DE IMÓVEL PERFEITO

As fotografias são essenciais

Quer seja feito por si ou por uma empresa de gestão, certifique-se de que as fotografias são da melhor qualidade possível. A primeira imagem que uma pessoa vê irá frequentemente determinar se quer ficar na propriedade de esqui ou não. Idealmente, terá uma propriedade com um design interior atrativo, que reflita o esquiador moderno, mas cada imagem deve contar uma história sobre a propriedade e ser simultaneamente descritiva.

Evite utilizar fotografias de verão para promover alugueres de inverno. "Este é um erro comum que as pessoas cometem, tentar criar um anúncio de aluguer que funcione durante todo o ano", comenta Leach. "Se o proprietário quiser gerar rendimentos de aluguer durante o verão, deve alternar as fotografias. As reservas de verão são frequentemente feitas à última hora ou, pelo menos, após o fim da época de esqui. Ninguém que visite a propriedade durante o inverno vai querer vê-la sem neve."

Pense nos grandes pormenores e também nos mais pequenos

A maioria dos sites de aluguer de férias, como o Airbnb, Abritel ou TripAdvisor, recomenda que adicione 24 fotografias aos anúncios. Obviamente, fotografar a mesma coisa 20 vezes não ofereceria nada ao visitante, mas é importante fotografar pequenos detalhes e elementos únicos do aluguer, bem como os grandes.

Os visitantes apreciam o carácter que o alojamento pode proporcionar, por isso, destaque os elementos que dão charme à propriedade: a lareira, os elementos decorativos originais ou mesmo os materiais típicos, como a madeira ou a pedra. Estes elementos podem ser tão importantes como mostrar a área de estar, a varanda e a cozinha.

Uma pequena dica extra: torne o espaço mais acolhedor acendendo a lareira, velas e utilizando têxteis suaves para trazer calor ao ambiente. Uma boa empresa de gestão de alugueres deve poder aconselhá-lo sobre este assunto.

Capte a imaginação

As pessoas aguardam ansiosamente pelas suas férias na neve durante muito tempo. Se a sua propriedade está a competir entre milhares de outras, tem de tentar oferecer algo diferente.

O anúncio ou a listagem de propriedades para aluguer na neve deve ser rigoroso e completo, mas também deve despertar a imaginação do leitor. Tem de permitir que as pessoas sonhem, que se projectem nas suas férias na montanha.

A ideia é contar uma história aos futuros visitantes, dando-lhes ao mesmo tempo as informações práticas sobre a propriedade de que necessitam.

"O chalé tem uma sala de estar com um grande sofá e uma lareira"

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"Depois de um dia nas pistas, regresse e relaxe no amplo sofá envolvente da sala de estar, em frente à lareira, com vista para os vales em baixo, para lá dos telhados."

É a mesma informação, mas com um nível de impacto completamente diferente. Mais uma vez, uma boa empresa de gestão de alugueres deve ser capaz de lidar bem com isto.

Não parta do princípio de que as pessoas conhecem a estância e o domínio de esqui

Embora os esquiadores voltem frequentemente à estância de esqui que adoram, ano após ano, nem todos saberão o que a sua estância tem para oferecer e como a sua propriedade tira o máximo partido da sua localização.

Explique a estância, o seu esqui, como é adequada para famílias e o tamanho do domínio.

Seja muito claro quanto à proximidade das pistas mais próximas, dos teleféricos, dos restaurantes, dos supermercados, das lojas de aluguer de equipamento de esqui, das bilheteiras, dos bares, dos cafés, das padarias, das escolas de esqui, de tudo o que possa imaginar. Falar sobre as atividades nas proximidades e o ambiente em torno da propriedade também é importante. Por exemplo, se existe uma boa zona nas proximidades para as crianças andarem de trenó depois de esquiarem.

Por último, tenha o cuidado de não esquecer os não esquiadores. Hoje em dia, as atividades não relacionadas com o esqui multiplicam-se nas estâncias: raquetes de neve, pistas de tobogã, bicicletas de montanha na neve, trotinetas de neve, trenós puxados por cães, centros de diversão e aquáticos... a lista é longa. Pense nestas pessoas, mencionando todas as atividades não relacionadas com esqui facilmente acessíveis a partir da sua propriedade.