Como maximizar o rendimento do aluguel do seu imóvel na estação de esqui

Todos os anos, mais de 10 milhões de esquiadores de todo o mundo escolhem as estâncias de esqui dos Alpes franceses para as suas férias de inverno. Num mercado que pode ser altamente competitivo, como conseguir o melhor rendimento de arrendamento para o seu imóvel de esqui? Quais são os aspetos mais importantes a considerar? Analisamos os desafios e a forma de os superar.

ANTES DE COMPRAR O IMÓVEL

Algumas das decisões mais importantes que influenciam o rendimento que um imóvel de ski pode gerar são tomadas antes mesmo da sua aquisição. São aspetos básicos como a dimensão, localização, vistas e orientação do imóvel.

Um imóvel de ski que esteja distante dos teleféricos, das pistas e do centro da estância pode ser mais económico e oferecer bastante privacidade, mas será muito mais difícil de arrendar, uma vez que estas são as características que os esquiadores procuram durante a sua estadia. Por outro lado, os imóveis de ski mais valiosos são aqueles que se situam próximos ou mesmo junto às pistas, a curta distância a pé dos teleféricos e do centro. Assim, inicialmente, muito depende do seu orçamento e do tipo de imóvel de ski que pretende.

A dimensão pode ser determinante

Muito poucas pessoas que compram um imóvel de ski nos Alpes franceses fazem-no apenas com o objetivo de o arrendar. A sua casa de ski será sempre pensada para si, para a dimensão da sua família ou caso queira receber grupos de amigos. Então, qual é a importância da dimensão quando se trata de rendimentos de arrendamento?

MAXIMIZAR O RENDIMENTO

Mais camas, mais rendimento de aluguer

Parece óbvio, mas vale a pena mencionar. Quanto mais camas uma propriedade de esqui tiver, maior será o rendimento de aluguer que pode gerar, pois mais pessoas podem ficar alojadas.

"Embora seja verdade que, regra geral, as propriedades de aluguer mais bem-sucedidas são aquelas que podem acomodar mais hóspedes, isso não significa que se possa comprimir um apartamento de quatro quartos num espaço de 65 m² e obter um elevado rendimento de aluguer - ninguém vai querer ficar lá", explica Leach. "Algumas propriedades de esqui têm um uso extravagante do espaço, como uma sala de estar enorme mas apenas dois quartos, o que significa que podem parecer maravilhosamente espaçosas, mas o potencial de aluguer é limitado."

Uma forma popular de contornar esta situação é procurar propriedades com 'dortoirs' ou comprar um apartamento com um ou mais quartos 'cabine'. Os "dortoirs" (dormitórios em francês) são quartos com beliches incorporados, frequentemente grandes o suficiente para adultos, mas normalmente utilizados por crianças. Estes podem aumentar significativamente o número de camas que uma propriedade de esqui pode oferecer.

As cabines são quartos pequenos, normalmente com menos de 10 m², que acomodam uma ou duas camas individuais. Estes quartos discretos são uma forma inteligente de aumentar o número de quartos de uma propriedade de esqui. Ainda hoje é comum ver apartamentos de esqui modernos e espaçosos à venda nos Alpes franceses com um ou mais quartos cabine.

Os chalés de esqui geminados estão também a tornar-se mais populares entre os compradores, pois podem ser alugados como chalés, mas não têm o custo de aquisição de um chalé isolado com terreno próprio.

A tecnologia mudou tudo

A evolução da tecnologia alterou significativamente a forma como as propriedades de esqui, particularmente os apartamentos, são alugados, e isto é algo que os compradores de propriedades de esqui devem ter em consideração atualmente.

Antes do surgimento de websites como o Airbnb, no final da década de 2000, as pessoas simplesmente reservavam umas férias de esqui e era-lhes atribuído um apartamento de acordo com o preço. "Nessa altura, não se podia escolher se era rés do chão, segundo andar ou penthouse", acrescenta Leach. "As pessoas chegavam e ficavam com o que lhes era atribuído, de forma semelhante a um hotel. Mas com a evolução da tecnologia, as pessoas podem agora escolher exatamente o apartamento que querem ou as características que o apartamento deve ter. Assim, o conceito de comprar o apartamento mais barato num edifício sem vista, mas com o mesmo rendimento de aluguer, já não existe."

Os turistas de esqui de hoje querem ver tudo o que o apartamento tem para oferecer, desde a vista à lareira, passando por todos os compartimentos, por vezes com realidade virtual ou imagens 360°. Por isso, ao comprar um imóvel, é importante considerar estas características, pois afetarão o valor do aluguer da propriedade.

Os extras podem ajudar, mas o essencial é o mais importante

Atualmente, ao comprar uma propriedade de esqui, é muito comum que o comprador possa adicionar extras opcionais como jacuzzis na varanda ou saunas ou hammams privados no interior do apartamento. Estes extras são muito atrativos quando se trata de alugar a propriedade, mas o rendimento do aluguer pode não compensar imediatamente estes itens.

"Ter uma penthouse com vista, mais os extras como uma sauna ou banheira de hidromassagem, aumenta a atratividade, mas os aspetos básicos como a disposição interior e o design são mais importantes", continua Leach. "As pessoas gostam de se imaginar a relaxar na sauna no final do dia, mas se virem que a família terá de se apertar na zona de estar porque o espaço foi utilizado para um spa, então é pouco provável que reservem a propriedade. Quaisquer extras devem ser considerados cuidadosamente e só devem ser escolhidos se forem algo que o proprietário realmente deseja para si próprio."

ARRENDAR O SEU IMÓVEL

Recebeu as chaves do seu novo imóvel na estância de ski e, para além da vontade imediata de o desfrutar, pretende agora que este gere rendimentos através do arrendamento. Para a maioria das pessoas, esta é uma tarefa desafiante e, para quem pretende maximizar o rendimento do arrendamento, é importante avaliar quanto tempo tem disponível para investir. Felizmente, existem várias formas de arrendar um imóvel numa estância de ski, cada uma exigindo diferentes níveis de envolvimento por parte do proprietário.

Obter ajuda local

Em primeiro lugar, pode estabelecer uma parceria com uma empresa local de gestão de arrendamentos, que tratará do arrendamento por si. Neste caso, acorda quais as semanas que pretende durante a época e a empresa fornecerá um pacote completo ao visitante, incluindo serviços de catering e concierge, se necessário. A empresa trata das fotografias, cria o anúncio e faz tudo o que estiver ao seu alcance para arrendar o seu imóvel. Receberá uma percentagem do rendimento do arrendamento, após dedução da comissão, que normalmente ronda os 25-30%.

Faça você mesmo

Se tiver tempo e disponibilidade para gerir o arrendamento por conta própria, é possível gerar rendimentos mesmo que esteja noutro local. Terá de tratar das fotografias, criar os anúncios em várias plataformas, como o Airbnb, e depois gerir os clientes durante a sua estadia. Será necessário organizar as limpezas, a entrega de chaves e, possivelmente, serviços de receção. Com esta opção, embora não tenha de pagar comissões a uma agência de gestão, o que significa um rendimento líquido ligeiramente superior, a gestão exigirá bastante do seu tempo.

Deixe os especialistas tratarem de tudo

A outra opção, mais comum em imóveis de maior dimensão, como chalés e apartamentos grandes ou penthouses, geralmente em localizações premium, é contactar uma grande empresa de arrendamentos de luxo. Se o seu imóvel corresponder ao tipo de procura que têm e se chegarem a acordo, a empresa reservará o chalé durante a maior parte da época e pagar-lhe-á um valor fixo pelo período completo. Esta é uma abordagem que exige pouco envolvimento e, embora seja frequentemente possível gerar mais rendimentos se o proprietário gerir o arrendamento de forma independente, com um imóvel de grandes dimensões há ainda mais aspetos a considerar, como serviço completo de catering e chefes de cozinha privativos.

Independentemente da opção que escolher, existem várias formas de maximizar o potencial de arrendamento do seu imóvel na estância de ski.

CRIAR O ANÚNCIO IMOBILIÁRIO PERFEITO

As fotografias são fundamentais

Quer seja você a tratar do assunto ou uma empresa de gestão, certifique-se de que as fotografias têm a melhor qualidade possível. A primeira imagem que uma pessoa vê frequentemente determina se quer ou não ficar no imóvel de esqui. Idealmente, terá um imóvel com uma decoração moderna, que reflita o perfil do esquiador atual, mas cada imagem deve contar uma história sobre o imóvel, além de ser descritiva.

Evite usar fotografias de verão para promover arrendamentos de inverno. "Este é um erro comum que as pessoas cometem, tentar criar um anúncio que funcione durante todo o ano", comenta Leach. "Se o proprietário quiser gerar rendimentos durante o verão, deve alternar as fotografias. As visitas de verão são frequentemente reservadas à última hora ou, pelo menos, após o fim da época de esqui. Ninguém que visite durante o inverno vai querer ver o imóvel sem neve."

Pense nos grandes e pequenos detalhes

A maioria dos sites de alojamento local, como o Airbnb, Abritel ou TripAdvisor, recomenda adicionar 24 fotografias aos anúncios. Obviamente, fotografar a mesma coisa 20 vezes não acrescentaria nada ao visitante, mas é importante fotografar pequenos detalhes e elementos únicos do imóvel, além dos espaços principais.

Os hóspedes apreciam o carácter que o alojamento pode oferecer, por isso, destaque os elementos que dão charme ao imóvel: a lareira, os elementos decorativos originais ou mesmo os materiais típicos como a madeira ou a pedra. Estes podem ser tão importantes como mostrar a sala de estar, a varanda e a cozinha.

Uma dica extra: torne o espaço mais acolhedor acendendo a lareira, velas e usando têxteis suaves para trazer calor ao ambiente. Uma boa empresa de gestão de arrendamentos deve poder aconselhá-lo sobre isto.

Cative a imaginação

As pessoas anseiam pelas suas férias na neve durante muito tempo. Se o seu imóvel está a competir entre milhares de outros, tem de tentar oferecer algo diferente.

O seu anúncio de arrendamento deve ser preciso e completo, mas também deve despertar a imaginação do leitor. Tem de permitir que as pessoas sonhem, que se projetem nas suas férias na montanha.

A ideia é contar uma história aos futuros hóspedes, fornecendo simultaneamente as informações práticas necessárias sobre o imóvel.

"O chalé tem uma sala com um sofá grande e uma lareira"

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"Depois de um dia nas pistas, regresse e relaxe no grande sofá da sala em frente à lareira, com vista para os vales em baixo, para lá dos telhados."

É a mesma informação, mas com um impacto completamente diferente. Mais uma vez, uma boa empresa de gestão de arrendamentos deve saber lidar bem com isto.

Não presuma que as pessoas conhecem a estância e o domínio de esqui

Embora os esquiadores voltem frequentemente à estância que adoram, ano após ano, nem todos conhecerão o que a sua estância tem para oferecer e como o seu imóvel aproveita ao máximo a sua localização.

Explique a estância, as suas pistas, como é adequada para famílias e a dimensão do domínio.

Seja muito claro quanto à proximidade das pistas mais próximas, dos teleféricos, restaurantes, supermercados, lojas de aluguer de equipamento, bilheteiras, bares, cafés, pastelarias, escolas de esqui e tudo o que possa imaginar. Falar sobre as atividades nas proximidades e o ambiente em redor do imóvel também é importante. Por exemplo, se existe uma boa zona perto para as crianças brincarem com trenós depois de esquiar.

Por fim, não se esqueça dos não esquiadores. Hoje em dia, as atividades sem esqui multiplicam-se nas estâncias: caminhadas com raquetes de neve, pistas de trenó, bicicletas de montanha na neve, motas de neve, trenós puxados por cães, centros de diversão e aquáticos... a lista é extensa. Pense nestas pessoas, mencionando todas as atividades sem esqui facilmente acessíveis a partir do seu imóvel.