Um guia para obter o reembolso do IVA na compra de um imóvel de construção nova em França. Explicamos-lhe os requisitos, os pagamentos e muito mais.
Quem decidir arrendar o seu imóvel recém-construído numa zona turística pode beneficiar de um reembolso de IVA que permite poupar 20% do preço de compra.
O IVA aplica-se aos imóveis recém-construídos em França, mas é possível obter o seu reembolso junto da administração fiscal (ou deduzi-lo do preço de venda no momento da compra) se pretender arrendar o seu imóvel mobilado a curto prazo com serviços de aluguer.
Esta atividade de arrendamento é considerada uma atividade comercial, o que lhe permite reclamar o IVA.
As condições são bastante simples
- Tem de arrendar a sua propriedade mobilada a curto prazo
- Deve oferecer pelo menos 3 serviços "para-hoteleiros" aos inquilinos, nomeadamente: receção (entrega das chaves), mudança de roupa de cama e de mesa, limpeza e pequeno-almoço (pode ser apenas a entrega do pequeno-almoço)
Muitas agências de gestão de arrendamento propõem estas opções aos proprietários, especialmente nos Alpes franceses. Só precisa de assegurar que assina com elas um contrato de arrendamento comercial flexível que lhe permita também utilizar a propriedade quando desejar.
A agência de arrendamento irá gerir, manter e arrendar a propriedade em seu nome. Poderá, naturalmente, utilizar a sua propriedade sempre que quiser (apenas terá de informar a agência antes do início da época de esqui quando planeia ocupar a sua propriedade).
A agência de arrendamento encarrega-se de tudo e oferece os serviços de aluguer aos inquilinos.
Esta estrutura de reembolso do IVA é muito vantajosa, pois permite-lhe poupar essencialmente 20% no preço de compra.
Pagamentos e Reembolsos
Se estiver a adquirir uma propriedade de construção nova já concluída, deverá pagar o preço total do imóvel, incluindo o IVA, e receberá o reembolso do IVA 3 a 6 meses após a assinatura.
Se comprar um imóvel em planta, o IVA pode, por vezes, ser deduzido do preço do imóvel no início da compra. Em alternativa, como os imóveis em planta são normalmente pagos em fases, paga cada fase com IVA incluído e recebe o reembolso do IVA correspondente em cada fase.
O reembolso do IVA é concedido com base no facto de o imóvel ser arrendado durante 20 anos, o que significa que terá de arrendar a propriedade durante esse período.
É possível interromper a atividade de arrendamento após 10 anos, mas poderá ter de reembolsar 10/20 da dedução do IVA que lhe foi concedida. Na prática, muito poucos proprietários optam por fazê-lo, uma vez que isso lhes daria o encargo de gerir o arrendamento da sua propriedade por conta própria. Assim, neste exemplo, o casal manteria 20% das ações da SCI e os 4 filhos teriam 20% cada — 20% do património de 5,4 milhões de euros = 1,08 milhões de euros, o que está abaixo do limiar de 1,3 milhões de euros.
Venda do seu imóvel
Como é proprietário do título de propriedade plena do imóvel, é possível revender a sua propriedade antes do término do período de 20 anos. Uma vez que o imóvel está a ser gerido por uma empresa de arrendamento, há alguns aspetos importantes a ter em consideração:
- Se revender o imóvel e o novo comprador continuar com a atividade de arrendamento, não haverá IVA a reembolsar, uma vez que o IVA continuará a ser deduzido pelo novo comprador.
- Se revender o imóvel após o décimo ano, por exemplo, e o novo comprador não pretender prosseguir com a atividade de arrendamento, poderá ter de reembolsar 50% do IVA que recebeu inicialmente.
Na eventualidade improvável de se verificar o cenário n.º 2, os compradores não precisam de se preocupar por várias razões:
Já terá poupado 10% do IVA no início.
- Qualquer IVA a reembolsar é aplicável ao preço de compra inicial e não ao preço de revenda.
- Após 10 anos de propriedade, qualquer valorização do capital deverá ser mais do que suficiente para cobrir o montante do IVA a reembolsar.
