Estruturas de Investimento no Mercado Imobiliário Francês

Quando se trata de comprar um imóvel em França, existem vários aspetos legais a considerar antes de assinar a escritura final de compra e venda. Desde decidir se deve comprar o seu novo imóvel como particular ou através de uma empresa, até à redução do imposto sobre o património imobiliário (*) ou à otimização da herança dos seus filhos, é fundamental fazer uma pesquisa aprofundada antes da compra.
Para o ajudar a ultrapassar a burocracia, disponibilizamos abaixo uma visão geral das opções de veículos de investimento, com as vantagens e desvantagens de cada estrutura, bem como um breve resumo dos requisitos para comprar imóveis em França como não residente. Antes de avançar com a compra, recomendamos sempre que consulte o seu próprio assessor jurídico (a Athena Advisers pode encaminhá-lo para um especialista na área) para garantir que escolhe a melhor estratégia de investimento para a sua situação.

(*) o imposto sobre o património apenas se aplica aos seus bens em França acima de um valor líquido de 1,3 milhões de euros por agregado fiscal. Por exemplo, se o seu imóvel custar 2 milhões de euros e tiver um crédito hipotecário de 701.000 euros, ficará abaixo do limite do imposto sobre o património.

INVESTIR EM FRANÇA COMO NÃO RESIDENTE

Se pretende adquirir um imóvel como não residente, a boa notícia é que atualmente não existem restrições à compra de imóveis em França. No entanto, para obter um crédito habitação junto de uma instituição financeira francesa, você e os seus co-proprietários, incluindo filhos maiores de dezoito anos, terão de cumprir determinados critérios baseados nos vossos rendimentos, estado civil e situação de residência, bem como no país de origem, tendo em conta a convenção de dupla tributação com França.

Quando decide comprar um imóvel em França, seja a título individual ou familiar, se não optar por seguir o direito sucessório do seu país de nacionalidade, o seu imóvel ficará sujeito à lei sucessória francesa, independentemente de ser ou não residente em França. Neste caso, os seus filhos, na qualidade de herdeiros do seu património, poderão ter de pagar imposto sucessório e terão de estar de acordo quando for necessário vender o imóvel no futuro.

INVESTIR ATRAVÉS DE UMA SCI

Muitas famílias optam por contornar as questões de herança através da criação de uma SCI (Société Civile Immobilière). O objetivo de uma SCI é adquirir, deter e gerir imóveis como um grupo de acionistas e não como casal ou família. De fácil constituição, com uma SCI já não necessita de um notário para gerir o seu património, pode evitar a divisão obrigatória dos bens entre os seus filhos ao abrigo da lei francesa e pode também obter maior liquidez na divisão dos ativos caso decida vender as suas ações.

Vantagens de optar por uma estrutura SCI

• Sendo uma empresa familiar, a transparência fiscal aplica-se às SCI, pelo que os acionistas são tributados individualmente e não como empresa.
• Se o imóvel for a sua residência principal e não for utilizado para arrendamento, a criação de uma SCI pode ajudá-lo a otimizar o seu legado. Legalmente, pode transferir ações para os seus filhos e outros familiares através de uma doação isenta de impostos até um determinado valor a cada quinze anos.
• Por outro lado, se o imóvel adquirido não for a sua residência principal, poderá beneficiar de uma isenção progressiva do imposto sobre as mais-valias e dos encargos sociais a partir do quinto ano de propriedade, com isenção total após 22 e 30 anos de propriedade, respetivamente.

Desvantagens de optar por uma estrutura SCI

• Se pretender obter um crédito hipotecário para financiar o imóvel, todos os membros da SCI terão de cumprir os requisitos financeiros e legais do banco, incluindo filhos maiores de dezoito anos.
• De acordo com as regras da SCI, para evitar o pagamento de IRC e manter-se no regime de tributação individual, só poderá arrendar o imóvel sem mobília, o que lhe confere menos flexibilidade caso pretenda recuperar o imóvel durante o contrato de arrendamento de três anos. Se pretender arrendar o imóvel mobilado a curto prazo, a SCI pode perder a transparência fiscal, ficando sujeita ao regime de IRC. (Consulte a nossa recomendação abaixo caso decida arrendar mobilado)
• Além disso, a criação de uma SCI implica o pagamento de honorários legais e, como acionista, terá também de realizar uma assembleia anual e apresentar relatórios anuais da empresa.

INVESTIR ATRAVÉS DE UMA SARL FAMILLE

Se pretende arrendar o seu imóvel mobilado quando não estiver a utilizá-lo, uma SCI pode não ser a solução mais vantajosa, uma vez que as SCI se tornam opacas e, consequentemente, sujeitas ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas se o rendimento do arrendamento for superior a 10% do volume de negócios anual da empresa. Em alternativa, poderá considerar constituir uma SARL Famille (Société A Responsabilité Limitée de Famille). Sendo uma estrutura transparente concebida para atividades comerciais como o arrendamento mobilado, a criação de uma SARL Famille permite-lhe beneficiar do regime francês LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) para arrendamentos de curta duração ou do regime para-hoteleiro, podendo ainda usufruir da redução progressiva do imposto sobre as mais-valias aplicável a particulares.

Vantagens de optar por uma estrutura SARL Famille

• Numa SARL Famille, cada acionista é tributado proporcionalmente à sua participação, com base nos rendimentos de arrendamento recebidos durante o ano.
• Os não residentes podem ter maior facilidade em obter um crédito hipotecário francês junto de alguns bancos quando compram através de uma SARL Famille do que como pessoa singular.
• Tal como numa SCI, a aquisição do imóvel através de uma SARL Famille permite-lhe otimizar a herança dos seus filhos através de doações isentas de impostos. Enquanto acionista, pode transferir uma determinada percentagem das suas ações para os seus filhos e netos a cada quinze anos, garantindo que estes não terão de pagar imposto sucessório sobre estas doações. Tem também a possibilidade de incluir os seus filhos (mesmo os menores de 18 anos) como acionistas da empresa, atribuindo-lhes uma parte do capital. À medida que a dívida da empresa é amortizada, a sua parte do capital aumenta de valor e o imposto sucessório é reduzido ou nulo.
• Para calcular o imposto sobre a fortuna em França, declara apenas 80% do valor do imóvel. Assim, se arrendar o seu imóvel mobilado e tiver beneficiado de uma dedução do IVA sobre o preço de compra, só declarará um valor equivalente ao preço sem IVA.
• Qualquer filho maior de 18 anos que faça parte do grupo de acionistas é considerado como um agregado fiscal distinto, permitindo-lhe beneficiar de um limite adicional de imposto sobre a fortuna de 1,3 milhões de euros, para além do seu próprio limite fiscal.

Desvantagens de optar por uma estrutura SARL Famille

• Uma vez que a SARL Famille será a entidade jurídica proprietária do imóvel, terá de planear antecipadamente a situação em que um ou todos os acionistas queiram vender o imóvel ou transferir as suas ações, garantindo que os outros acionistas têm direito de preferência na aquisição dessas ações.
• Os acionistas de uma SARL Famille têm de ser membros da mesma família ou parentes diretos por casamento ou união de facto
• A constituição da SARL Famille e o registo da empresa implicam uma taxa de cerca de 2.000 euros e você ou o seu contabilista terão de preparar e apresentar as contas anuais da empresa.

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Este artigo destina-se apenas a fins informativos gerais e não deve ser utilizado como aconselhamento jurídico. Deverá sempre obter aconselhamento jurídico profissional antes de tomar, ou abster-se de tomar, qualquer ação com base no conteúdo deste artigo. As informações publicadas neste artigo não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou outro tipo de aconselhamento profissional por parte da Athena Advisers ou de qualquer uma das suas empresas afiliadas.