Estruturas de investimento para o mercado imobiliário francês

Quando se trata de adquirir um imóvel em França, há muitos aspetos legais a considerar antes de assinar a escritura final de compra e venda. Desde a decisão de comprar o seu novo imóvel como pessoa singular ou através de uma sociedade, até à redução da sua responsabilidade fiscal relativamente ao imposto sobre o património imobiliário francês (*) ou à otimização da herança dos seus filhos, é importante fazer a sua pesquisa antes de comprar.
Para o ajudar a ultrapassar a burocracia, encontrará abaixo a nossa visão geral das opções de veículos de investimento, com as vantagens e desvantagens de cada estrutura, além de uma breve análise do que precisa para adquirir imóveis como não residente em França. Antes de comprar, recomendamos sempre que fale com o seu próprio consultor jurídico (a Athena Advisers pode encaminhá-lo para o profissional adequado especializado na matéria) para garantir que escolhe a melhor estratégia de investimento para a sua situação.

(*) o imposto sobre o património só se aplica aos seus ativos em França acima de um valor líquido de 1,3 milhões de euros por agregado familiar fiscal. Por exemplo, se o seu imóvel custar 2 milhões de euros e tiver uma hipoteca de 701 000 euros, ficará abaixo do limiar do imposto sobre o património.

INVESTIR COMO NÃO RESIDENTE EM FRANÇA

Se pretende adquirir um imóvel como não residente, a boa notícia é que atualmente não existem restrições à compra de propriedades em França. No entanto, para obter um crédito hipotecário junto de uma instituição financeira francesa, você e os seus coproprietários, incluindo filhos maiores de dezoito anos, terão de cumprir determinados critérios baseados nos vossos rendimentos, no vosso estado civil e de residência, bem como no vosso país de origem, em função da convenção de dupla tributação com a França.

Quando decide comprar um imóvel em França, a título individual ou familiar, se não optar por respeitar o direito sucessório do seu país de nacionalidade, o seu imóvel ficará sujeito ao direito sucessório francês, quer seja ou não residente em França. Neste caso, os seus filhos, na qualidade de herdeiros do seu património, poderão ter de pagar o imposto sucessório e terão de estar de acordo quando se tratar de revender o imóvel no futuro.

INVESTIR NUMA ESTRUTURA SCI

Muitas famílias optam por contornar estas questões de sucessão através da criação de uma estrutura SCI (Société Civile Immobilière). O objetivo de uma SCI é adquirir, deter e gerir propriedades enquanto grupo de acionistas e não como casal ou família. Fácil de constituir, com uma SCI já não necessita de um notário para tratar do seu património, pode contornar a divisão obrigatória dos bens entre os seus filhos ao abrigo da lei francesa e pode também obter maior liquidez ao dividir os ativos caso decida vender as suas ações.

Vantagens de escolher uma estrutura SCI

• Enquanto empresa familiar, a transparência fiscal aplica-se às SCI, pelo que os acionistas são tributados numa base individual e não numa base empresarial.
• Se o imóvel for a sua residência principal e não for utilizado para arrendamento, a criação de uma SCI pode ajudá-lo a otimizar o seu legado. Legalmente, pode transferir ações para os seus filhos e outros membros da família através de uma doação isenta de impostos até um valor máximo de quinze em quinze anos.
• Em alternativa, se o imóvel adquirido não for a sua residência principal, pode beneficiar de uma isenção gradual do imposto sobre as mais-valias e dos encargos sociais a partir do quinto ano de propriedade e de uma isenção total de impostos após 22 e 30 anos de propriedade, respetivamente.

Desvantagens de escolher uma estrutura SCI

• Se está a planear obter um crédito hipotecário para financiar o seu imóvel, todos os membros da SCI terão de cumprir os requisitos financeiros e legais do banco, incluindo quaisquer filhos com mais de dezoito anos.
• De acordo com as regras da SCI, para evitar o pagamento do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas e permanecer no regime de tributação individual, só pode arrendar o seu imóvel sem mobília, o que lhe dá menos flexibilidade se quiser reaver o seu imóvel em qualquer altura durante o contrato de arrendamento de três anos. Se pretender arrendar o imóvel mobilado a curto prazo, a SCI pode tornar-se não transparente e, por conseguinte, aplicar-se o regime do imposto sobre as sociedades. (Veja a nossa recomendação abaixo caso decida arrendar mobilado)
• Além disso, a criação de uma SCI implica o pagamento de honorários legais e, como acionista, terá também de realizar uma assembleia anual e apresentar relatórios anuais da empresa.

INVESTIR ATRAVÉS DE UMA ESTRUTURA SARL FAMILLE

Se pretende arrendar o seu imóvel mobilado quando não estiver a residir no mesmo, uma SCI pode não ser a solução mais vantajosa, uma vez que as SCI se tornam opacas e, consequentemente, sujeitas ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas se o seu rendimento de arrendamento for superior a 10% do volume de negócios anual da empresa. Em alternativa, pode considerar a criação de uma SARL Famille (Société A Responsabilité Limitée de Famille). Trata-se de uma estrutura transparente concebida para cobrir atividades comerciais como o arrendamento de imóveis mobilados. A criação de uma SARL Famille pode ajudá-lo a tirar partido do regime francês LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) para arrendamentos de curta duração ou do regime para hotelaria, podendo também beneficiar da redução gradual do imposto sobre as mais-valias para pessoas singulares.

Vantagens de escolher uma estrutura SARL Famille

• Com uma SARL Famille, cada acionista é tributado proporcionalmente às suas ações individuais com base nos rendimentos de arrendamento recebidos durante o ano.
• Os não residentes podem ter mais facilidade em obter um crédito hipotecário francês junto de alguns bancos quando compram através de uma SARL Famille do que como pessoa singular.
• Tal como a SCI, a compra do seu imóvel através de uma SARL Famille permite-lhe otimizar a herança dos seus filhos através de doações isentas de impostos. Enquanto acionista, pode transferir uma determinada percentagem das suas ações para os seus filhos e netos de quinze em quinze anos, garantindo que estes não terão de pagar imposto sucessório sobre estas doações. Tem também a possibilidade de incluir os seus filhos (mesmo os menores de 18 anos) como acionistas da empresa, atribuindo-lhes uma parte do capital. À medida que a dívida da empresa é reembolsada, a sua parte de capital aumenta de valor, reduzindo ou eliminando o imposto sucessório.
• Para calcular o seu imposto sobre o património em França, declara apenas 80% do valor do imóvel. Assim, se arrendar o seu imóvel mobilado e tiver beneficiado de uma redução do IVA sobre o preço de compra, só declarará um valor equivalente ao preço sem IVA.
• Qualquer filho maior de 18 anos que faça parte do grupo de acionistas é considerado como um outro agregado fiscal, permitindo-lhe assim beneficiar de um limiar adicional de imposto sobre o património de 1,3 milhões de euros para além do seu próprio limiar fiscal.

Desvantagens de escolher uma estrutura SARL Famille

• Uma vez que a SARL Famille será a entidade jurídica proprietária do seu imóvel, terá de planear com antecedência o momento em que um ou todos os acionistas queiram colocar o imóvel no mercado ou transferir as suas ações, para garantir que os outros acionistas têm prioridade na compra dessas ações.
• Os acionistas de uma SARL Famille devem ser membros da mesma família ou parentes diretos por casamento ou parceria civil.
• A criação da SARL Famille e o registo da empresa implicam uma taxa de constituição de cerca de 2.000 euros e você ou o seu contabilista terão de preparar e apresentar as contas anuais da empresa.

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Este artigo destina-se exclusivamente a fins informativos e não deve ser utilizado como aconselhamento jurídico. Deverá sempre obter aconselhamento jurídico profissional antes de tomar, ou de se abster de tomar, qualquer ação com base no conteúdo deste artigo. As informações publicadas neste artigo não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou outro aconselhamento profissional da Athena Advisers ou de qualquer uma das nossas empresas afiliadas.