Elaborado pelos nossos Consultores Especialistas, este guia prático explica como alugar o seu imóvel em Lisboa e maximizar o seu retorno sobre o investimento.
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Comprar um imóvel em Lisboa não é apenas um excelente investimento em termos de estilo de vida, mas também uma ótima oportunidade para gerar rendimentos através do arrendamento. O nosso guia 2024 sobre arrendamento de imóveis em Lisboa explica como arrendar a sua propriedade, os impostos aplicáveis, os principais aspetos a considerar e como os nossos serviços de gestão de arrendamento na Athena Advisers podem ajudá-lo a explorar o mercado de arrendamento lisboeta.
TIPOS DE ARRENDAMENTO EM LISBOA
Ao escolher como pretende arrendar a sua propriedade em Lisboa, deverá considerar de que forma planeia utilizar o imóvel. Pretende usar o seu apartamento em Lisboa durante parte do ano e obter um rendimento extra? Ou procura um investimento a longo prazo com maior estabilidade? Se está a ponderar arrendar a sua propriedade em Lisboa por curtos períodos, terá de verificar se o arrendamento de curta duração é permitido na sua zona.
Arrendamento de curta duração
Com uma duração que pode variar entre um dia e um ano, o arrendamento de curta duração em Lisboa exige que os proprietários possuam uma licença de alojamento local, também conhecida como licença AL. No entanto, este tipo de arrendamento está fortemente restringido em toda a cidade.
Arrendamento de média duração
Situando-se entre o arrendamento de longa e curta duração, o arrendamento de média duração em Lisboa abrange períodos entre 30 dias e um ano. Ao contrário do arrendamento de curta duração, o proprietário não necessita de licença AL, e os arrendamentos de média duração são regulados pelas mesmas regras que se aplicam ao arrendamento de longa duração em Portugal.
Arrendamento de longa duração
Abrangendo períodos superiores a um ano, o arrendamento de longa duração em Lisboa não requer licença AL.
TRIBUTAÇÃO DOS RENDIMENTOS PREDIAIS EM PORTUGAL
O valor total do imposto sobre o rendimento (IRS) aplicável aos rendimentos prediais varia consoante o proprietário seja ou não residente fiscal em Portugal e o tipo de arrendamento. Apresentamos de seguida uma indicação dos impostos que os proprietários de imóveis em Lisboa poderão ter de pagar.
Alojamento Local (AL)
- Residentes fiscais em Portugal: IRS até 16,8% (ou 24% em zonas de contenção)
- Não residentes em Portugal: IRS fixo de 8,75% sobre o rendimento total (em zonas de contenção)
Em ambos os casos, o IVA é cobrado a 6%, apenas sobre o valor da diária de cada reserva, o que significa que os proprietários com licença em seu nome terão invariavelmente um crédito de IVA que, sob determinadas condições, poderá ser recuperado. É possível deduzir os custos diretos de algumas despesas como eletricidade, água, internet, gestão do alojamento, limpeza, etc.
Arrendamento de longa duração
- Residentes: IRS até 28%*
- Não residentes: taxa fixa de IRS de 28%
O IVA é cobrado a uma taxa fixa de 23%, independentemente de o proprietário ser ou não residente fiscal.
*O imposto incide sobre o valor total das rendas recebidas, deduzindo o IMI, Seguro Multirriscos, obras de conservação e manutenção, condomínio/manutenção e Imposto do Selo.
Arrendamento de média duração
Se o proprietário tiver licença de Alojamento Local, aplicam-se as mesmas taxas de imposto do AL acima descritas. Contudo, se não tiver licença de AL, terá de pagar impostos de acordo com o regime de arrendamento de longa duração em vigor em Lisboa.
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ARRENDAMENTOS DE CURTA DURAÇÃO EM LISBOA
O que é uma licença AL?
AL, que significa Alojamento Local, é uma licença para arrendamento turístico que se aplica a pequenos imóveis para arrendamento, como apartamentos e moradias. As principais diferenças entre um imóvel de arrendamento tradicional e um imóvel em Lisboa com licença AL são as regras específicas e a obrigatoriedade de estar mobilado, uma vez que estes alojamentos se destinam principalmente a turistas.
Os arrendamentos de curta duração em Lisboa têm também outras obrigações legais, tais como: comunicação ao SEF, pagamento da Taxa Municipal Turística, equipar o imóvel com elementos de segurança (extintor, placa de AL, manta ignífuga, livro de reclamações, manual da casa em quatro idiomas diferentes), obter a licença AL, mobilar o imóvel e garantir a instalação de todos os serviços básicos (água, eletricidade e internet).
Como obter uma licença AL em Portugal
Quando o alojamento local está registado em nome do proprietário, este deve faturar os seus serviços de arrendamento diretamente ao hóspede, enquanto a empresa de gestão de arrendamento fatura a sua comissão ao proprietário e paga-lhe as receitas do arrendamento.
Quando a licença está registada em nome do proprietário, é necessário:
- Proprietário individual: Abrir atividade nas Finanças com o CAE 55201, na Categoria B. Dependendo do enquadramento e da melhor opção fiscal, poderá estar ou não isento de IVA. Dada a natureza do serviço de curta duração, não se aplica Retenção na Fonte.
- Empresa proprietária: Deve ter a atividade de alojamento local definida no Objeto Social e ativar o CAE 55201 junto das Finanças, estando sempre sujeita a IVA e não se aplicando Retenção na Fonte.
Existe a possibilidade de registar o número da licença em nome da empresa gestora do alojamento. Na Athena Advisers, disponibilizamos este serviço mediante uma taxa. A vantagem é que se vender o imóvel no futuro e a freguesia ou bairro já não emitir licenças AL, o futuro proprietário poderá continuar a explorar o alojamento local. Isto tornará o seu imóvel mais atrativo no momento da revenda.
Quanto custa explorar um alojamento local em Portugal?
No mercado de alojamento local, há vários custos a considerar:
- Seguro (obrigatório para licença AL) - Taxa anual
- Serviços básicos (água, eletricidade e internet) - Taxa mensal
- Honorários de contabilista/advogado - Taxa mensal ou pontual recorrente
- Custos de condomínio - Geralmente trimestrais
- IMI + impostos sobre rendimentos - Taxa contínua
- Custos de gestão do alojamento - Taxa contínua
Ao trabalhar com a Athena Advisers, pode escolher entre vários serviços, incluindo registo AL, instalação de serviços básicos, sessão fotográfica profissional, decoração para fotografia e muito mais.
O que acontece se o meu imóvel ainda estiver em construção e a zona estiver prestes a tornar-se uma área restrita para AL?
Pode registar uma licença em nome de uma empresa, o que significa que o novo proprietário poderá continuar a explorar alojamento local caso decida vender no futuro. Isto também tornará a sua revenda mais competitiva no mercado imobiliário de Lisboa. Na Athena Advisers, podemos ajudá-lo com todo o processo de registo de uma nova licença.
PREPARAR O SEU IMÓVEL PARA ARRENDAMENTO
Um aspeto que consideramos fundamental é não exagerar na decoração. Cada imóvel deve ter personalidade e charme, além de mobiliário de qualidade, mas uma casa repleta de objetos pessoais pode não ser adequada para o mercado de arrendamento. Se necessitar de ajuda para encontrar um designer de interiores, não hesite em contactar-nos. A nossa equipa de gestão de arrendamento pode colocá-lo em contacto com um designer criativo e de confiança da nossa rede de parceiros.
Curto prazo
Para este tipo de arrendamento, temos mais flexibilidade para criar uma parede com papel de parede arrojado ou uma poltrona com um padrão chamativo, pois queremos que as pessoas experienciem a casa como parte da sua viagem, embora isso não signifique que não possa ser também simples. Mantenha os objetos fáceis de limpar e manusear, mas não receie criar um espaço único - use cores e exiba peças marcantes em vez de objetos pequenos ou delicados que se possam partir facilmente. Opte por algumas peças de decoração grandes, como jarras XL com alguns ramos e folhagens, ou uma peça de mobiliário que se destaque. Estas peças únicas irão valorizar a imagem do seu imóvel e dar aos hóspedes algo para recordar, levando-os a deixar excelentes avaliações após a sua estadia.
Médio prazo
A maioria das pessoas que procura este tipo de arrendamento em Portugal necessita de um local confortável para trabalhar, por isso é altamente recomendável ter um espaço de trabalho adequado. Em termos de decoração, é bom que o imóvel esteja decorado, mas de forma mais subtil. Pense que deve ser confortável para viver, com todos os itens essenciais, mas sem uma decoração demasiado personalizada.
Longo prazo
Ao preparar um imóvel para arrendamento em Portugal, devemos ter em conta que os arrendatários de longa duração irão personalizar os espaços para os tornar seus. Assim sendo, o mobiliário e a decoração devem ser simples.
Funcionalidade
Outro fator importante é a praticidade. Temos de ter em mente o panorama geral e não conceber um espaço apenas para nós. Os imóveis têm de estar preparados para acolher qualquer pessoa, seja um grupo de amigos para jantar ou uma família com crianças pequenas, pelo que têm de ser práticos, funcionais e ergonómicos. Disponibilize camas individuais que possam ser unidas numa cama de casal para maior flexibilidade, considere guardar bancos dobráveis extra num armário e tenha algumas mantas num cesto na varanda, bem como uma mesa de apoio suficientemente grande para alguém colocar o seu portátil para trabalhar.
A Athena Advisers pode ajudá-lo com todos os tipos de arrendamento em Portugal - curta, média ou longa duração. Desde o início, quando compra o imóvel, podemos ajudá-lo no processo de escolha do melhor designer de interiores, na instalação de serviços, assegurando que temos todas as chaves para facilitar as nossas operações diárias. Quando o seu imóvel em Portugal estiver pronto para receber hóspedes, daremos as boas-vindas e garantiremos disponibilidade desde o momento em que demonstrem interesse em reservar a sua propriedade.
Oferecemos vários pacotes de serviços à sua escolha, seja para sermos o seu representante local para tratar de tudo, desde a obtenção de uma licença de Alojamento Local até à otimização da comercialização online do seu imóvel em Portugal.
** Toda a informação acima deverá ser validada e explicada em detalhe, e personalizada para cada caso, tendo em conta a realidade de cada Proprietário. A Athena Advisers oferece um aconselhamento abrangente, mas cada Proprietário deverá validar com um Contabilista
