Elaborado pelos nossos Consultores de Destino, o nosso guia prático explica como arrendar a sua propriedade em Lisboa e maximizar a sua rentabilidade.
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Comprar uma propriedade em Lisboa não é apenas um excelente investimento para o seu estilo de vida, mas também uma ótima oportunidade para gerar rendimentos através do arrendamento. O nosso guia 2024 para arrendar uma propriedade em Lisboa explica como arrendar a sua casa, os impostos a pagar, as principais considerações e como os nossos serviços de gestão de arrendamento na Athena Advisers podem ajudá-lo a navegar no mercado de arrendamento de Lisboa.
TIPOS DE ARRENDAMENTO EM LISBOA
Ao escolher a forma como pretende arrendar a sua propriedade em Lisboa, terá de considerar como planeia utilizar pessoalmente a residência. Pretende utilizar o seu apartamento em Lisboa durante parte do ano e gerar um rendimento adicional? Ou procura um investimento a longo prazo com maior estabilidade? Se está a considerar arrendar a sua propriedade em Lisboa a curto prazo, terá de se certificar de que os arrendamentos de curta duração são permitidos no seu distrito.
Arrendamentos de curta duração
Com uma duração que pode variar entre um dia e um ano, os arrendamentos de curta duração em Lisboa exigem que os proprietários possuam uma licença de curta duração, também designada por licença AL. No entanto, estes arrendamentos são fortemente restritos em toda a capital.
Arrendamentos de média duração
Fazendo a ponte entre o arrendamento de longa duração e o de curta duração, os arrendamentos de média duração em Lisboa abrangem períodos entre 30 dias e um ano. Ao contrário dos arrendamentos de curta duração, o proprietário não necessita de ter uma licença AL e os arrendamentos de média duração são abrangidos pelas mesmas regras de arrendamento em Portugal que os arrendamentos de longa duração.
Arrendamentos de longa duração
Abrangendo reservas superiores a um ano, os arrendamentos de longa duração em Lisboa não necessitam de uma licença AL.
PAGAMENTO DE IMPOSTOS SOBRE RENDIMENTOS DE ARRENDAMENTO EM PORTUGAL
O montante total do imposto sobre o rendimento (também designado por IRS) aplicável aos rendimentos de arrendamento varia consoante o proprietário seja ou não residente fiscal em Portugal e o regime de arrendamento aplicável. Apresentamos de seguida uma indicação dos impostos que os proprietários de imóveis em Lisboa poderão ter de pagar.
Arrendamento de curta duração
- Residentes fiscais em Portugal: IRS até 16,8% (ou 24% em área restrita)
- Não residentes em Portugal: o IRS é fixado em 8,75% do rendimento total (se sujeito a restrições em área restrita)
Para ambos, o IVA é cobrado a 6%, apenas sobre a taxa nocturna de cada reserva, o que significa que os proprietários que possuam uma licença em seu nome terão invariavelmente um crédito de IVA que, mediante determinadas condições, pode ser recuperado. É possível deduzir os custos diretos de algumas despesas de arrendamento, tais como eletricidade, água, internet, gestão de arrendamento, limpeza, etc.
Arrendamento de longa duração
- Residentes: IRS até 28%*
- Não residentes: taxa fixa de 28% de IRS
O IVA é cobrado a uma taxa fixa de 23%, independentemente de o proprietário ser ou não residente fiscal.
*O imposto incide sobre o valor total das rendas recebidas, deduzindo IMI, Seguro Multirriscos, Obras de Conservação/Manutenção, Condomínio/Manutenção e Imposto de Selo.
Arrendamento de média duração
Se o proprietário possuir uma licença de curta duração, aplicam-se as mesmas taxas de imposto que as descritas acima para arrendamento de curta duração. No entanto, se não possuir uma licença de AL, terá de pagar imposto de acordo com a regulamentação de arrendamento de longa duração de Lisboa.
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ARRENDAMENTO DE CURTA DURAÇÃO EM LISBOA
O que é uma licença AL?
Abreviatura de Alojamento Local, uma licença AL é uma licença de arrendamento turístico que se aplica a pequenos imóveis de arrendamento, como apartamentos e moradias. As principais diferenças entre um imóvel de arrendamento tradicional e um imóvel em Lisboa com licença AL são as regras aplicáveis, sendo que uma residência com licença AL tem de estar mobilada, uma vez que estes alojamentos se destinam predominantemente a turistas.
O arrendamento de curta duração em Lisboa tem ainda obrigações legais adicionais, tais como: comunicação ao SEF, pagamento da Taxa Turística, e equipar a residência com elementos de higiene e segurança (extintor, placa de AL, manta ignífuga, livro de reclamações, manual da casa em quatro línguas diferentes), obter a licença AL, mobilar o imóvel e assegurar a instalação de todos os serviços (água, eletricidade e Wi-Fi).
Como obter uma licença AL em Portugal
Quando a licença de curta duração é registada em nome do proprietário, este deve faturar os seus serviços de arrendamento de curta duração diretamente ao hóspede, devendo o seu serviço de gestão de arrendamento faturar a comissão ao proprietário e pagar-lhe a receita do arrendamento.
Quando a licença é registada em nome do proprietário, é necessário:
• Proprietário individual: Abrir atividade junto da Autoridade Tributária com o CAE 55201, na Categoria B. Dependendo do seu enquadramento e da melhor opção fiscal, pode ou não estar isento de IVA. Dada a natureza do serviço de curta duração, não é aplicável retenção na fonte.
• Empresa proprietária: Deve ter a atividade de arrendamento de curta duração definida no Objeto Social e ativar o CAE 55201 junto da AT, estando sempre sujeita a IVA e não se aplicando retenção na fonte.
Existe a possibilidade de registar o número da licença em nome da empresa de gestão de arrendamento. Na Athena Advisers, oferecemos este serviço mediante o pagamento de uma taxa. A vantagem é que, se vender o imóvel no futuro e o distrito ou bairro deixar de conceder licenças AL, o futuro proprietário poderá continuar a arrendar o imóvel a curto prazo. Isto tornará o seu imóvel mais atrativo no momento da revenda.
Quanto custa arrendar o seu imóvel em Portugal a curto prazo?
No mercado de curto prazo, há alguns custos a considerar:
- Seguro (obrigatório para a licença AL) – Taxa anual
- Serviços públicos (água, eletricidade e wi-fi) – Taxa mensal
- Honorários de contabilista/advogado: Taxa mensal ou pontual recorrente
- Custos de condomínio – Normalmente trimestrais
- Impostos sobre o imóvel + imposto sobre o rendimento – Taxa contínua
- Custos de gestão do arrendamento – Taxa contínua
Se contratar a Athena Advisers, pode escolher entre um menu de serviços, incluindo o registo AL, a instalação de serviços públicos, uma sessão fotográfica profissional, um estilista para a sessão fotográfica e muito mais.
O que acontece se o meu imóvel ainda estiver em construção e a zona estiver prestes a tornar-se uma área AL restrita?
Pode registar uma licença em nome de uma empresa, o que significa que o novo proprietário poderá continuar a explorar arrendamentos de curta duração se decidir vender no futuro. Isto também tornará a sua revenda mais competitiva no mercado imobiliário de Lisboa. Na Athena Advisers, podemos ajudá-lo no processo de registo de uma nova licença.
PREPARAR O SEU IMÓVEL PARA ARRENDAMENTO
Um aspeto que consideramos importante é não exagerar na decoração. Cada imóvel deve ter alguma personalidade e charme, para além de mobiliário de boa qualidade, mas oferecer uma casa repleta de objetos pessoais pode não ser adequado para o mercado de arrendamento. Se precisar de ajuda para encontrar um designer de interiores, não hesite em contactar-nos. A nossa equipa de gestão de arrendamento pode colocá-lo em contacto com um designer criativo e de confiança da nossa rede de parceiros.
Curta Duração
Para este tipo de arrendamento, temos mais flexibilidade para criar uma parede de destaque com papel de parede moderno ou uma poltrona com um padrão apelativo, porque queremos que as pessoas vivenciem a casa como parte da sua viagem, embora isso não signifique que não possa ser simples. Mantenha os objetos fáceis de limpar e manusear, mas não tenha receio de criar um espaço único – utilize cores e exponha peças de destaque em vez de objetos pequenos ou delicados que se podem partir facilmente. Opte por algumas peças de decoração grandes, como jarras XL com alguns ramos e folhas, ou uma peça de mobiliário que se destaque. Estas peças únicas irão valorizar a imagem do seu imóvel e oferecer aos hóspedes algo memorável, levando-os a deixar comentários entusiásticos após a sua estadia.
Média Duração
A maioria das pessoas que procuram este tipo de arrendamento em Portugal pode necessitar de um espaço confortável para trabalhar, pelo que é altamente recomendável ter uma secretária confortável. Em termos de decoração, é bom que o imóvel esteja decorado, mas de forma mais subtil. Pense que deve ser confortável para viver, ter todos os itens essenciais, mas não deve estar decorado com o seu cunho pessoal.
Longa Duração
Ao preparar um imóvel para arrendamento em Portugal, devemos ter em conta que os inquilinos de longa duração irão personalizar os espaços para os tornar seus. Assim sendo, o mobiliário e a decoração devem ser mantidos simples.
Funcionalidade
Outro fator importante é a praticidade. Temos de ter em mente o panorama geral e não conceber um espaço apenas para nós próprios. Os imóveis têm de estar preparados para acolher qualquer pessoa e receber um grupo de amigos para jantar, ou uma família com crianças pequenas, pelo que têm de ser práticos, funcionais e ergonómicos. Ofereça camas de solteiro que possam ser combinadas numa cama de casal para máxima flexibilidade, considere guardar cadeiras dobráveis extra num armário e tenha alguns cobertores num cesto na varanda, bem como uma mesa de apoio suficientemente grande para alguém colocar o seu computador portátil para trabalhar.
A Athena Advisers pode ajudá-lo com todos os tipos de arrendamento em Portugal – curta, média ou longa duração. Desde o início, quando adquire o imóvel, podemos ajudá-lo no processo de escolha do melhor designer de interiores, na instalação de serviços públicos, certificando-nos de que temos todas as chaves para facilitar as nossas operações diárias. Quando o seu imóvel em Portugal estiver pronto para receber hóspedes, damos-lhes as boas-vindas e certificamo-nos de que estamos disponíveis desde o momento em que demonstram interesse em reservar o seu imóvel.
Oferecemos vários pacotes de serviços à sua escolha, quer seja para sermos o seu "representante no terreno" para tratar de tudo, desde a aquisição de uma licença AL até à otimização da comercialização online da sua casa em Portugal.
** Toda a informação acima deverá ser validada e explicada em pormenor, e personalizada a cada caso, tendo em conta a realidade de cada Proprietário. A Athena Advisers oferece aconselhamento alargado, mas cada Proprietário deverá validar com um Técnico Oficial de Contas.
