Guia para Alugar Imóveis nos Alpes Franceses

Para além de ser um excelente investimento em termos de estilo de vida, a compra de um imóvel de esqui nos Alpes franceses pode também ser uma ótima forma de gerar rendimentos através do arrendamento.

Atualizado para 2025, este guia explica como arrendar o seu imóvel em França e como se pode qualificar para o regime francês de reembolso do IVA, que permite aos proprietários de imóveis novos poupar 20% em IVA caso decidam colocar a sua casa de férias no mercado de arrendamento durante todo o ano.

COMO PREPARAR A MINHA PROPRIEDADE DE SKI PARA ARRENDAMENTO?

Se a sua propriedade ainda estiver em fase de construção, é aconselhável consultar um especialista que possa dar-lhe recomendações específicas para o seu imóvel. O envolvimento precoce de uma empresa de gestão de arrendamentos ou de um consultor de design pode melhorar o sucesso do arrendamento a longo prazo e até reduzir custos de adaptação futuros.

• Equilibre a capacidade com o conforto: Certifique-se de que as áreas de estar e de refeições são adequadas ao número de hóspedes que a propriedade pode acomodar. As taxas de ocupação reais rondam os 70%, pelo que sobrelotar o espaço com sofás-cama ou beliches não se traduz em lucros mais elevados e pode resultar em avaliações negativas.
• Use os beliches de forma inteligente: Um quarto com dois conjuntos de beliches de tamanho normal é ideal para famílias. No entanto, evite colocar camas em espaços reduzidos. Os hóspedes valorizam cada vez mais o espaço, a privacidade e a circulação do que a capacidade extra para dormir.
• Opte por configurações de cama versáteis: Escolha camas individuais que possam ser unidas para formar camas de casal. Isto permite-lhe acomodar diferentes tipos de grupos, especialmente na época baixa, quando pode receber retiros de yoga, grupos empresariais ou famílias alargadas.
• Planeie o Wi-Fi antecipadamente: A má ligação à Internet é uma das principais queixas dos hóspedes, mesmo em chalés sofisticados. Instale uma rede adequada durante a construção, especialmente em propriedades com vários pisos. Se a fibra ótica não estiver disponível, considere o 5G ou Starlink.
• Inclua um espaço de trabalho: Muitos hóspedes combinam férias com teletrabalho. Uma área tranquila com secretária e Wi-Fi fiável aumenta a atratividade e as reservas.
• Use um cofre para chaves: Uma forma simples e eficaz de facilitar o check-in e poupar em duplicados de chaves. Muitos operadores também oferecem check-in digital para maior flexibilidade.
• Experimente ficar na sua propriedade: Continua a ser a melhor forma de testar o conforto, a funcionalidade e a circulação.
• Pense na tecnologia desde o início: Os hóspedes com elevado poder de compra esperam cada vez mais tecnologia de ponta discreta - interiores elegantes, cablagem oculta e integrações inteligentes sem falhas. Estas características são muito mais fáceis (e económicas) de incorporar durante a construção do que adaptar posteriormente, por isso planeie com antecedência para satisfazer as expectativas modernas.

Dica profissional: os hóspedes escolhem com base em filtros - jacúzi, lareira, sala de equipamento e armazenamento de bicicletas são frequentemente as principais prioridades. Estas comodidades melhoram significativamente tanto o retorno como a frequência das reservas.

CONDIÇÕES DO PROGRAMA DE REEMBOLSO DO IVA PARA CONSTRUÇÃO NOVA

Se pretende arrendar o seu imóvel ao abrigo do programa francês de reembolso do IVA, existem determinadas regras a cumprir. Este programa permite-lhe recuperar 20% do IVA sobre a compra de um imóvel novo, desde que o arrende sob condições específicas.

Para os hóspedes, deve:

• Disponibilizar 3 de 4 serviços hoteleiros, escolhendo entre pequeno-almoço, roupa de cama, limpeza ou receção
• Disponibilizar um imóvel mobilado para arrendamentos de curta duração durante todo o ano
• Emitir e receber faturas (normalmente geridas pelo seu gestor de arrendamento)
• Assinar um contrato de três anos com uma empresa profissional de gestão de arrendamentos

QUANTO CUSTA ARRENDAR UM IMÓVEL NOS ALPES FRANCESES?

Custos iniciais e correntes do arrendamento de um imóvel em França

Quando é proprietário e arrenda um imóvel nos Alpes franceses, terá de considerar as despesas pontuais e os custos correntes indicados abaixo:

• Honorários do designer de interiores
• Mobiliário do imóvel
• Caso não esteja presente, alguém para preparar o imóvel (por exemplo, desembalar caixas, instalar televisores, colocar loiça e utensílios nos respetivos lugares, etc.)
• Faturas dos serviços públicos
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
• Despesas de condomínio
• IVA de 10% sobre a tarifa diária dos arrendamentos
• Desgaste ao longo do tempo

Existem outros custos que lhe podem ser faturados, mas que devem ser pagos pelos hóspedes, incluindo:

• Taxa turística (o valor dependerá da estância onde possui o imóvel)
• Taxas de serviço, incluindo roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço

Quanto custa a gestão do arrendamento?

As empresas de gestão de arrendamentos cobram normalmente entre 30-35% (IVA incluído) do rendimento bruto do arrendamento.

Esta comissão deve incluir:

• Marketing e distribuição (Airbnb, Booking.com, Marriott Villas, etc.)
• Comunicação com os hóspedes (antes, durante e após a estadia)
• Preços dinâmicos e otimização do desempenho
• Coordenação de fornecedores, limpeza, roupa de cama, artigos de higiene e cabazes de boas-vindas
• Serviços aos hóspedes e apoio tipo concierge

Alguns operadores (por exemplo, Emerald Stay) oferecem agora pagamentos mensais aos proprietários em vez de trimestrais, melhorando o fluxo de caixa.

O que não está incluído nas comissões de uma empresa de gestão de arrendamentos?

É importante não confundir gestão de propriedades com gestão de arrendamentos. Serviços como tratamento do correio, gestão de reparações ou substituição de artigos são frequentemente cobrados como extras pontuais ou através de contratos de manutenção mensais.

Posso deduzir o IVA dos serviços que utilizo?

Sim. Pode recuperar 20% de IVA sobre os serviços e compras relacionados com a atividade de arrendamento, desde que sejam prestados por uma empresa registada em França. Isto inclui a gestão do arrendamento, serviços públicos, manutenção e trabalhos técnicos, mobiliário (com um inventário detalhado).

Não pode deduzir o IVA dos 10% aplicados sobre a tarifa diária.

QUAL O VALOR DE ARRENDAMENTO IDEAL PARA A MINHA PROPRIEDADE NOS ALPES FRANCESES?

Como definir o preço por noite?

A sua agência de arrendamento poderá aconselhá-lo sobre o valor da tarifa por noite com base em comparações de mercado, tendências da estância, sazonalidade, comodidades (jacúzi, sala de equipamento, sauna, lareira), design e feedback dos hóspedes.

As previsões de arrendamento baseadas em dados são agora a norma, com algumas agências a utilizarem ferramentas de inteligência artificial para gerar projeções realistas de desempenho a cinco anos, com base nas condições de mercado e nas características da propriedade. Para maximizar o retorno, é também importante adotar uma estratégia de preços dinâmica - ajustando as tarifas em tempo real com base na procura efetiva. Isto permite-lhe capitalizar nos períodos de maior procura e oferecer preços mais competitivos durante os meses mais calmos para manter níveis de ocupação saudáveis.

É importante ter em conta que as propriedades podem demorar duas a três épocas até atingirem o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações nem reservas recorrentes, pelo que a tarifa por noite e a ocupação começarão num patamar mais baixo e subirão gradualmente.

Qual a diferença entre os preços de inverno e de verão?

O inverno é a época alta em todas as estâncias dos Alpes franceses, embora algumas estâncias também tenham épocas de verão muito movimentadas. Os períodos principais do inverno incluem o Natal, o Ano Novo, as férias escolares de fevereiro e a Páscoa. Pode esperar que os preços de verão se situem ao nível das semanas de época baixa durante os meses de inverno.

Devo estabelecer um número mínimo de noites de estadia para os meus hóspedes?

Durante o inverno, você ou a sua agência podem exigir um mínimo de sete noites de estadia, com check-in e check-out num dia específico. No entanto, tenha em atenção que nem todas as agências funcionam desta forma, havendo algumas que oferecem flexibilidade para maximizar as reservas com maior rotatividade.

Durante o verão, as agências costumam ser mais flexíveis relativamente às estadias mínimas, sendo a norma entre três a cinco noites.

GLOSSÁRIO

Termos essenciais e aspetos a considerar no arrendamento do seu imóvel nos Alpes franceses
O setor imobiliário tem muitos termos e normas específicos que os proprietários podem desconhecer antes de arrendar uma casa em França. Aqui explicamos os principais:

Plataformas de Reserva

A agência que escolher irá provavelmente promover o seu imóvel em várias plataformas de reserva, incluindo Airbnb, Booking.com, Homeaway e Expedia.

É importante ter em conta que os imóveis podem demorar duas a três temporadas até atingirem o seu potencial máximo. Quando os imóveis entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações nem reservas repetidas, pelo que a tarifa por noite e a ocupação começarão num valor mais baixo e aumentarão gradualmente.

Comissões das Plataformas

Cada plataforma de reserva cobra uma comissão sobre a tarifa por noite, sendo o valor exato dependente da plataforma. A maioria cobra cerca de 16% da tarifa por noite, embora as agências por vezes compensem estas comissões ajustando o preço para o hóspede em conformidade.

Mobilado

O seu imóvel deve estar mobilado durante todo o ano.

Tarifa por Noite

Esta é a tarifa que o hóspede paga pelo seu imóvel antes de quaisquer custos adicionais. Normalmente, as agências cobram comissão apenas sobre a tarifa por noite. O IVA também só incide sobre a tarifa por noite.

Serviços

Os serviços obrigatórios que devem ser fornecidos; as agências podem disponibilizar roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço. Os hóspedes geralmente pagam a totalidade destes serviços, exceto quando o proprietário prefere reduzir a taxa de serviço para o hóspede, contribuindo para o seu pagamento.

Capacidade

O número de pessoas que o imóvel pode acomodar, que nem sempre corresponde ao número de quartos devido a espaços adicionais para dormir, como recantos de montanha e sofás-cama.

Taxa Turística

Os hóspedes adultos devem sempre pagar a taxa turística por cada noite da sua estadia. O valor, que varia consoante a estância, pode ser consultado no site "taxe sejour". É importante notar que a Airbnb paga a taxa turística diretamente ao Estado, enquanto para as outras plataformas de reserva e reservas diretas, esta deve ser declarada e paga pela agência de gestão ou pelo proprietário. As declarações podem ser mensais, como no caso de Val d'Isère, ou semestrais, como em Alpe d'Huez.

IVA

Está sujeito ao pagamento de 10% de IVA, não reembolsável, sobre a tarifa por noite das reservas.

Aviso Legal

O aconselhamento prestado pela Athena Advisers destina-se apenas a fins informativos gerais, pelo que recomendamos que consulte os seus assessores jurídicos e a sua agência de gestão de arrendamento para obter informações mais detalhadas. A Athena Advisers não poderá ser responsabilizada pelo regime de IVA, incluindo o direito a quaisquer deduções, nem por qualquer reavaliação fiscal efetuada contra o proprietário.