Guia para arrendar propriedades nos Alpes franceses

Para além de ser um excelente investimento em termos de qualidade de vida, comprar uma propriedade de esqui nos Alpes franceses pode também ser uma ótima forma de gerar rendimentos através do arrendamento.

Atualizado para 2025, este guia descreve como arrendar a sua propriedade em França e como beneficiar do regime francês de redução do IVA sobre imóveis, que permite aos proprietários de imóveis de construção nova poupar 20% de IVA se decidirem colocar a sua casa de férias no mercado de arrendamento durante todo o ano.

COMO POSSO PREPARAR A MINHA PROPRIEDADE DE ESQUI PARA ARRENDAMENTO?

Se a sua propriedade ainda estiver em fase de construção, é aconselhável consultar um especialista que lhe possa dar orientações específicas para o seu caso particular. O envolvimento precoce de uma empresa de gestão de arrendamento ou de um consultor de design pode melhorar o sucesso do arrendamento a longo prazo e até reduzir os custos de adaptação posteriores.

• Equilibre a capacidade com o conforto: Certifique-se de que as suas áreas de estar e de refeições são adequadas ao número de hóspedes que a propriedade pode alojar. As taxas de ocupação reais situam-se, em média, nos ~70%, pelo que sobrelotar com sofás-cama ou beliches não se traduz em lucros mais elevados e pode resultar em avaliações negativas.
• Use beliches com critério: Um quarto ou cabine com dois conjuntos de beliches completos é ideal para famílias. No entanto, evite colocar camas em espaços reduzidos ou cantos apertados. Os hóspedes valorizam cada vez mais o espaço, a privacidade e a circulação do que a capacidade extra para dormir.
• Escolha configurações de cama flexíveis: Opte por camas individuais que possam ser unidas para formar uma cama de casal. Isto permite-lhe acomodar diferentes tipos de grupos, especialmente na época baixa, quando pode receber retiros de ioga, grupos empresariais ou famílias alargadas.
• Planeie o Wi-Fi antecipadamente: A internet deficiente é uma das principais queixas dos hóspedes, mesmo em chalés sofisticados. Instale uma rede adequada durante a construção, especialmente em propriedades com vários pisos. Se a fibra ótica não estiver disponível, considere 5G ou Starlink.
• Adicione um espaço de trabalho: Muitos hóspedes combinam férias com trabalho remoto. Uma área tranquila com uma secretária e Wi-Fi fiável aumenta a atratividade e as reservas.
• Utilize um cofre de chaves: Uma forma simples e eficaz de facilitar o check-in e poupar na duplicação de chaves. Muitos operadores também oferecem check-in digital para maior flexibilidade.
• Fique na sua própria propriedade: Esta continua a ser a melhor forma de testar o conforto, a funcionalidade e a circulação.
• Pense na tecnologia desde o início: Os hóspedes com elevado património líquido esperam cada vez mais interiores discretos e tecnologicamente avançados, com cablagem oculta e integrações inteligentes sem falhas. Estas características são muito mais fáceis (e mais económicas) de incorporar durante a construção do que de adaptar posteriormente, por isso planeie com antecedência para satisfazer as expectativas modernas.

Dica profissional: Os hóspedes escolhem com base em filtros - jacuzzi, lareira, sala de equipamentos e armazenamento de bicicletas são frequentemente as principais prioridades. Estas comodidades melhoram significativamente tanto os retornos como a frequência das reservas.

CONDIÇÕES DO PROGRAMA DE REEMBOLSO DO IVA PARA CONSTRUÇÃO NOVA

Se arrendar o seu imóvel ao abrigo do regime francês de reembolso do IVA, aplicam-se determinadas regras. Este regime permite-lhe recuperar 20% de IVA sobre a compra de um imóvel de construção nova, desde que o arrende em condições específicas.

Para os hóspedes, deve:

• Fornecer 3 dos 4 serviços de tipo hoteleiro, escolhendo entre pequeno-almoço, roupa de cama, limpeza ou receção
• Disponibilizar um imóvel mobilado para arrendamentos de curta duração durante todo o ano
• Emitir e receber faturas (normalmente tratadas pelo seu gestor de arrendamentos)
• Assinar um contrato de três anos com uma empresa profissional de gestão de arrendamentos

QUANTO CUSTA ARRENDAR UM IMÓVEL NOS ALPES FRANCESES?

Custos iniciais e de funcionamento do arrendamento de um imóvel em França

Quando possui e arrenda um imóvel nos Alpes franceses, terá de ter em conta as despesas únicas e os custos de funcionamento indicados abaixo:

• Honorários do designer de interiores
• Mobilar o seu imóvel
• Se não estiver no local, alguém para preparar o seu imóvel (por exemplo, desembalar caixas, instalar televisões, colocar louça e utensílios nos respetivos lugares, etc.)
• Contas de serviços públicos
• Imposto sobre imóveis
• Taxas de condomínio
• 10% de IVA sobre a tarifa noturna dos arrendamentos
• Desgaste ao longo do tempo

Existem outros custos que lhe podem ser faturados, mas que devem ser pagos pelos hóspedes, incluindo:

• Taxa de turismo (o montante dependerá da estância onde possui o imóvel)
• Taxas de serviço, incluindo roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço

Quanto custa a gestão de arrendamento?

As empresas de gestão de arrendamento cobram normalmente entre 30-35% (incluindo IVA) do rendimento bruto do arrendamento.

Esta taxa deve cobrir:

• Marketing e distribuição (Airbnb, Booking.com, Marriott Villas, etc.)
• Comunicação com os hóspedes (antes, durante e após a estadia)
• Preços dinâmicos e otimização do desempenho
• Coordenação de fornecedores, limpeza, roupa de cama, artigos de higiene e cestos de boas-vindas
• Serviços aos hóspedes e apoio ao estilo concierge

Alguns operadores (por exemplo, Emerald Stay) oferecem agora pagamentos mensais aos proprietários em vez de trimestrais, melhorando o fluxo de caixa.

O que não está incluído nas comissões de uma empresa de gestão de arrendamento?

É importante não confundir gestão de propriedades com gestão de arrendamento. Serviços como o tratamento do correio, a gestão de reparações ou a substituição de artigos são frequentemente cobrados como extras ad hoc ou através de contratos de manutenção mensais.

Posso recuperar o IVA sobre os serviços que utilizo?

Sim. Pode recuperar 20% de IVA sobre os serviços e compras relacionados com a atividade de arrendamento, desde que sejam prestados por uma empresa registada em França. Isto inclui a gestão do arrendamento, os serviços públicos, a manutenção e os trabalhos manuais, o mobiliário (com um inventário detalhado).

Não pode recuperar o IVA dos 10% devidos sobre a tarifa noturna.

POR QUANTO DEVO ARRENDAR A MINHA PROPRIEDADE NOS ALPES FRANCESES?

Como estabelecer uma tarifa por noite?

A sua agência de arrendamento poderá aconselhá-lo sobre o valor da tarifa nocturna com base em comparações de mercado, tendências da estância, sazonalidade, comodidades (jacuzzi, sala de equipamentos, sauna, lareira), design e avaliações dos hóspedes.

As previsões de arrendamento baseadas em dados são atualmente a norma, com algumas agências a utilizarem ferramentas de inteligência artificial para gerar projeções realistas de desempenho a cinco anos, tendo em conta as condições de mercado e as características da propriedade. Para maximizar o retorno, é também importante adotar uma estratégia de preços dinâmica — ajustando as tarifas em tempo real com base na procura efetiva. Isto permite-lhe capitalizar nos períodos de maior procura e oferecer preços mais competitivos durante os meses mais calmos, mantendo assim níveis de ocupação saudáveis.

É importante ter em conta que as propriedades podem levar duas a três épocas para atingir o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações nem reservas de clientes recorrentes, pelo que a tarifa nocturna e a ocupação começarão num patamar mais baixo e subirão gradualmente.

Qual é a diferença entre os preços de inverno e de verão?

O inverno é a época alta em todas as estâncias dos Alpes franceses, embora algumas estâncias também tenham épocas de verão bastante movimentadas. Os principais períodos do inverno incluem o Natal, o Ano Novo, as férias escolares de fevereiro e a Páscoa. Pode esperar que os preços de verão se situem no intervalo das semanas de época baixa durante os meses de inverno.

Devo estabelecer um número mínimo de noites de estadia para os meus hóspedes?

Durante o inverno, você ou a sua agência podem exigir um mínimo de sete noites de estadia, com check-in e check-out num dia designado. No entanto, tenha em atenção que nem todas as agências funcionam desta forma, havendo alguns agentes que oferecem flexibilidade para maximizar as reservas com maior rotatividade.

Durante o verão, as agências podem ser mais flexíveis relativamente às estadias mínimas, sendo a norma três a cinco noites.

GLOSSÁRIO

Termos-chave e aspetos a considerar ao arrendar a sua propriedade nos Alpes franceses
O setor tem muitos termos e normas associados que os proprietários podem desconhecer antes de arrendar uma casa em França. Explicamos aqui:

Canais de Reserva

A sua agência escolhida irá provavelmente comercializar as suas propriedades em vários canais de reserva, incluindo Airbnb, Booking.com, Homeaway e Expedia.

É importante ter em conta que as propriedades podem levar duas ou três épocas para atingir o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações ou reservas recorrentes, pelo que a tarifa por noite e a ocupação começarão num ponto mais baixo e subirão gradualmente.

Taxas dos Canais de Reserva

Cada canal de reservas cobrará uma taxa sobre a tarifa por noite, sendo que o custo exato depende do canal. A maioria dos canais cobrará cerca de 16% da tarifa por noite, embora as agências por vezes compensem estas taxas inflacionando o preço para o hóspede em conformidade.

Mobilado

A sua propriedade deve estar mobilada durante todo o ano.

Tarifa por Noite

Esta é a tarifa que o hóspede paga pela sua propriedade antes de quaisquer custos adicionais serem contabilizados. Normalmente, as agências cobram apenas uma comissão sobre a tarifa por noite. O IVA também só é cobrado sobre a tarifa por noite.

Serviços

Os serviços obrigatórios que devem ser fornecidos; as agências podem optar por oferecer roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço. Os hóspedes pagam normalmente a totalidade destes serviços, exceto se o proprietário preferir reduzir a taxa de serviço para o hóspede, contribuindo para a mesma.

Capacidade

O número de pessoas que uma propriedade acomoda, o que nem sempre coincide com o número de quartos devido a espaços extra para dormir, como cantos de montanha e sofás-cama.

Taxa de Turismo

Os hóspedes adultos têm sempre de pagar a taxa de turismo em cada noite da sua estadia. O montante, que depende de cada estância, pode ser consultado no site "taxe sejour". É importante notar que a Airbnb paga a taxe de sejour diretamente ao Estado, ao passo que os outros canais de reserva e as reservas diretas devem ser declarados e pagos pela agência de gestão ou pelo proprietário. A declaração pode ser efetuada mensalmente, como no caso de Val d'Isère, ou duas vezes por ano, como em Alpe d'Huez.

IVA

Está sujeito ao pagamento de 10% de IVA, não reembolsável, sobre a tarifa por noite das reservas.

Declaração de exoneração de responsabilidade

Os conselhos fornecidos pela Athena Advisers destinam-se apenas a informação geral e recomendamos que consulte assessores jurídicos e a sua agência de gestão de arrendamento para obter mais informações. A Athena Advisers não pode ser responsabilizada pelo regime de IVA, incluindo o direito a quaisquer deduções, nem pode ser responsabilizada por qualquer reavaliação fiscal efetuada contra o proprietário.