David Moura-George har under nio år rådgivit investerare om portugisiska fastigheter och leder nu Athena Commercial, som förmedlar hotell, logistikfastigheter, exploateringsmark och skoltomter till internationella köpare samt sammanställer klubbaffärer när en möjlighet motiverar att flera investerare går samman. Rodrigo Machaz utbildade sig hos Four Seasons, studerade kapitalförvaltning vid Cornell och grundade Memmo Hotels i juli 2006. 20 år senare driver Memmo tre hotell i Lissabon och Algarve, och ytterligare fem är under utveckling. När de två satte sig ner för att diskutera vad internationellt kapital behöver veta om marknaden återkom samtalet gång på gång till ett ämne: tillståndsprocessen.
Nio månader eller tio år
Den 1 augusti 2006 tog Machaz över ett hotell från 1960-talet ovanför fiskehamnen i Sagres, på landets sydvästra spets, där han hade surfat och dykt sedan barndomen. Han höll det gamla hotellet öppet under sommaren för att generera kassaflöde, stängde det i slutet av september och öppnade det igen följande juli som Memmo Baleeira, helt renoverat och ompositionerat som ett fyrstjärnigt hotell för gäster som kommer för att vandra, surfa och utforska Vicentinkusten. Nio månader från nyckelöverlämnande till återöppning. Svartvita fotografier av det gamla hotellet hänger fortfarande på väggarna.
I Lissabon tog det samma företag mer än ett decennium att få alla tillstånd på plats för ombyggnaden av Convento de Santa Mónica till ett femstjärnigt hotell med 123 rum, en process som var invecklad med arkeologi och kommunförvaltningen. "Den största utmaningen som du inte kan kontrollera är tillståndsprocessen", säger Machaz. "Den kan gå väldigt snabbt eller väldigt långsamt, beroende på var du befinner dig och hur läget ser ut just då." Samma operatör, samma arkitekt, samma land. Skillnaden låg inte i byggnaden. Det var tillståndet.
Tillsammans har Moura-George och Machaz kartlagt hur lång tid ett hotellförvärv i Portugal bör ta: åtta månader för att söka, granska och förhandla, därefter genomförbarhetsstudie, design och tillståndsprocess, samt tio månader för upphandling och finansiering. Riktmärket bygger på erfarenhet. I Baleeira hittade Machaz affären på tre månader, bevisade dess genomförbarhet på en månad och slutförde design och tillståndsprocessen på sex månader. Marginalerna är generösa med avsikt, eftersom tidsplanen i Portugal är det första som systemet sätter på prov.
Ett land med små veton
Portugisiskt bygglov är inte ett enda beslut utan en följd av beslut. Agência Portuguesa do Ambiente fattar beslut om vatten. Arkeologer avgör vad som finns under marken. Naturparksmyndigheterna avgör vad som finns i omgivningen. Var och en av dessa "mikroinstitutioner", som Machaz beskriver dem, har befogenhet att stoppa ett projekt, och ingen av dem är ansvarig inför de andra. Resultatet är inte så mycket ett långsamt system som ett oförutsägbart sådant.
Machaz kallar det roulette. Kommunfullmäktige i Silves godkände Memmo Arade, hans vingårdshotell vid floden Arade i Algarves inland, snabbt och med uppenbar entusiasm. Lissabon visade inte samma välvilja mot klostret. Cykeln är lika viktig som kartan. När Memmo etablerade sig i Alfama, som det första hotellet i gamla stan, uppvaktade kommunerna investerare och entreprenörer tävlade om uppdragen. I dag, med mer än hundra hotellprojekt under utveckling eller i väntan på godkännande enbart i Lissabon, är svårigheten att överhuvudtaget hitta en byggentreprenör, för att inte tala om en som kan garantera pris, kvalitet och tidsplan.
Machaz, som lärde känna denna kust på en surfbräda, beskriver risken i de termer han känner bäst: "Det är som att surfa när man inte känner till förhållandena. Det kan vara 20 meter, det kan vara 5 meter, eller helt platt. När man ger sig ut i havet måste man vara förberedd." Moura-George nämner de andra förhållandena som investerare måste ta hänsyn till: höga arbetskraftskostnader och skatter, samt marknadsdata som fortfarande är mer knapphändiga än vad institutionella investerare förväntar sig. De flesta investerare betraktar allt detta som friktion. Det är bättre att se det som ett inträdeshinder, och hinder skyddar dem som redan är inne på marknaden.
Fler gäster än landningsbanor
Efterfrågan står inte i fråga. När Moura-George återvände till Portugal från Brasilien tog landet emot 10 till 15 miljoner besökare per år. Nu tar landet emot nästan 35 miljoner och registrerar nära 90 miljoner övernattningar, i ett land med 10 miljoner invånare; 67 % av gästerna är icke-bosatta. Portugals turismintäkter nådde 7,2 miljarder euro år 2025, och Lissabons RevPAR ligger på 114,46 euro. Amerikaner, som för ett decennium sedan utgjorde en marginell andel, står nu för nästan 10 % av de utländska övernattningarna. Kapitalet har dragit sina egna slutsatser. I CBRE:s undersökning "European Hotel Investor Intentions Survey 2026" rankas Portugal som nummer fyra i Europa när det gäller hotellinvesteringar och Lissabon som nummer sex bland Europas städer, och 512 miljoner euro flödade in i portugisiska hotell under första halvåret 2026, varav 96 % kom från utlandet.
Utbudet ökar långsamt och är kostsamt. Nya hotell i Portugal kostar nu enligt Machaz beräkningar omkring 300 000 euro per rum innan en enda gäst anländer. Byggnaden är dessutom bara halva problemet. "Man kan ha ett vackert hotell, men det är bara hårdvaran. Man måste installera programvaran, och programvaran i hotellbranschen är människor", säger han. Korttidsuthyrning har tagit över de hus som säsongsanställda tidigare hyrde året runt, så personalbostäder måste lösas innan öppningen, inte efteråt. I Baleeira köpte Memmo en tomt och byggde ett hus med tre lägenheter för sina chefer och kockar. På Madeira letar man redan efter personalbostäder. I Comporta kallar Machaz bostadsfrågan för den allra största utmaningen.
Den tredje begränsningen är infrastrukturen. Humberto Delgado-flygplatsen i Lissabon är redan överbelastad, och enligt ANA:s senaste plan ska efterföljaren i Alcochete öppnas i mitten av 2037, medan regeringen trycker på för 2035. Cirka 30 % av dem som landar i Lissabon reser vidare till andra destinationer, vilket gör huvudstaden till en knutpunkt för hela landet. För första gången på 20 år medger Machaz att han är pessimistisk: "Efterfrågan finns där, men om det inte finns något sätt att flyga dit..." Flygförbindelserna avgjorde Memmos östrategi. Jämför förbindelserna till Madeira med dem till Azorerna, säger han, så blir valet självklart. "Jag vill inte vara en pionjär. Pionjären är den som åker dit, kämpar, kämpar, kämpar, sätter ner flaggan och sedan dör. Jag vill vara i framkant, men inte pionjären, för jag vet att priset för att vara pionjär är enormt."
När antalet besökare, arbetare och byggare växer långsammare än utbyggnaden av sängplatser, är det de rum som redan har tillstånd, personal och är i drift som möter efterfrågan.
Det andra livet
Detta förklarar Memmos nästa drag. I Paul do Mar, en surfby vid vägens ände på Madeiras sydvästkust, har företaget förvärvat ett konkursdrabbat hotell med sin licens intakt. Surfare kallade en gång denna kuststräcka för Europas Hawaii; de flesta madeirabor har aldrig varit där. Planen är 60 rum, ombyggda av arkitekten Samuel Torres de Carvalho i lokal vulkanisk sten så att byggnaden smälter in i klippan; arbetet ska påbörjas i januari. "När man tar över ett hotell", konstaterar Machaz, "behöver man inte gå igenom allt besvär med att skaffa tillstånd." Om han ombeds välja mellan en tom tomt och en befintlig byggnad med potential väljer han alltid byggnaden. Han renoverar hellre än att gjuta betong, och han ser hotellets historia som en del av dess värde.
Driftsmodellen förändras i takt med detta. Machaz lärde sig på Cornell att Amerikas största hotellägare är försäkringsbolag, och att branschen har gått från ägar-operatörer till "asset-light"-operatörer som betalar hyra, och sedan vidare till operatörer som varken äger byggnaden eller står för lönerna, precis som Four Seasons har gjort i tre decennier. Portugal genomgår nu samma utveckling. Av Memmos fem nya projekt följer endast ett mönstret med ägare som samtidigt är operatör, precis som Baleeira. De övriga betalar hyra till ägarna – varav en är kyrkan – eller driver hotell enligt förvaltningsavtal medan ägaren behåller resultatredovisningen. För Moura-Georges kunder innebär detta en tydlig roll: förvärva tillgången, ta in operatören redan i designfasen och behålla fastigheten medan ett varumärke fyller den.
Konkurrensen om den rollen hårdnar. Internationella varumärken som The Standard etablerar sig i Lissabon och Comporta, och amerikanska investeringsfonder har följt i de amerikanska turisternas spår. "Förr var det en enkel match", säger Machaz. "Framtiden kommer i större utsträckning att tillhöra proffsen." Hans enda råd består av två ord: var försiktig.
För tålmodigt kapital är konsekvensen tydlig. Ett licensierat, verksamt hotell i Portugal är inte bara en fastighet med intäkter. Det är en rättighet som inte kan återskapas till något pris inom rimlig tid, och som kan överlåtas i oförändrat skick. I Lissabon kostar ett nytt hotell 300 000 euro per rum och ett decennium av tålamod. Ett befintligt hotell kommer med det decenniet redan avklarat.
Vi höll ett webbinarium i september 2026 där David Moura-George och Rodrigo Machaz går bakom rubrikerna och utforskar de viktigaste trenderna som formar hotellbranschen. Se inspelningen av webbinariet här.
