David Moura-George a passé neuf ans à conseiller des investisseurs dans l'immobilier portugais et dirige aujourd'hui Athena Commercial, une société qui recherche des hôtels, des biens logistiques, des terrains à bâtir et des sites scolaires pour le compte d'acheteurs internationaux, et qui met en place des opérations de groupement d'investisseurs lorsque l'opportunité justifie la participation de plusieurs investisseurs. Rodrigo Machaz a fait ses armes chez Four Seasons, a étudié la gestion d'actifs à Cornell et a fondé Memmo Hotels en juillet 2006. Vingt ans plus tard, Memmo exploite trois hôtels à Lisbonne et en Algarve, et cinq autres sont en cours de développement. Lorsque les deux hommes se sont assis pour discuter de ce que les investisseurs internationaux doivent savoir sur le marché, leur conversation revenait sans cesse sur un même sujet : les licences.
Neuf mois, ou dix ans
Le 1er août 2006, Machaz a repris un hôtel des années 1960 situé au-dessus du port de pêche de Sagres, à l'extrémité sud-ouest du pays, où il pratiquait le surf et la plongée depuis son enfance. Il a maintenu l'ancien hôtel en activité tout l'été pour générer des liquidités, l'a fermé fin septembre, puis l'a rouvert en juillet suivant sous le nom de Memmo Baleeira, entièrement rénové et repositionné comme un établissement quatre étoiles destiné aux clients venus se promener, surfer et explorer la côte vicentine. Neuf mois, de la prise de clés à la réouverture. Des photographies en noir et blanc de l'ancien hôtel sont toujours accrochées à ses murs.
À Lisbonne, la conversion par la même société du Convento de Santa Mónica en un hôtel cinq étoiles de 123 chambres a nécessité plus d'une décennie pour obtenir les autorisations nécessaires, en raison de complications liées à l'archéologie et à la câmara municipal. « Le plus grand défi sur lequel vous n'avez aucun contrôle, c'est le processus d'obtention des autorisations », explique Machaz. « Cela peut aller très vite ou très lentement, selon l'endroit où vous vous trouvez et le moment. » Même opérateur, même architecte, même pays. La différence ne résidait pas dans le bâtiment, mais dans l'autorisation.
Ensemble, Moura-George et Machaz ont établi le calendrier type d'une acquisition hôtelière au Portugal : huit mois pour la recherche, la sélection et la négociation, puis l'étude de faisabilité, la conception et l'obtention des autorisations, et enfin dix mois pour l'acquisition et le financement. Cette référence s'appuie sur leur expérience. À Baleeira, Machaz a trouvé l'affaire en trois mois, en a validé la faisabilité en un mois et a finalisé la conception et l'obtention des autorisations en six mois. Les marges sont généreuses par nature, car au Portugal, le calendrier est la première chose que le système met à l'épreuve.
Un pays de petits vetos
Au Portugal, l'autorisation de construction ne repose pas sur une seule décision, mais sur une succession de décisions. L'Agência Portuguesa do Ambiente statue sur les questions liées à l'eau. Les archéologues se prononcent sur ce qui se trouve sous terre. Les autorités des parcs naturels statuent sur ce qui se trouve aux alentours. Chacune de ces « micro-institutions », comme les décrit Machaz, a le pouvoir de bloquer un projet, et aucune ne rend de comptes aux autres. Il en résulte non pas tant un système lent qu'un système imprévisible.
Machaz qualifie cela de « roulette ». La câmara de Silves a approuvé sans tarder et avec un enthousiasme manifeste le projet de Memmo Arade, son hôtel-vignoble situé au bord de la rivière Arade, dans l'arrière-pays de l'Algarve. Lisbonne n'a pas fait preuve d'une telle courtoisie envers le couvent. Le cycle importe autant que la localisation. Lorsque Memmo s'est installé à Alfama, avec le premier hôtel de la vieille ville, les municipalités courtisaient les investisseurs et les entrepreneurs se disputaient les chantiers. Aujourd'hui, avec plus d'une centaine de projets hôteliers en cours de développement ou en attente d'autorisation rien qu'à Lisbonne, la difficulté est de trouver un constructeur, sans parler d'en trouver un qui garantisse le prix, la qualité et le respect des délais.
Machaz, qui a appris à connaître ce littoral sur une planche de surf, décrit le risque en des termes qu'il maîtrise parfaitement : « C'est comme aller surfer sans connaître les conditions. Les vagues peuvent faire 20 mètres, 5 mètres, ou il peut n'y avoir aucune houle. Quand on se jette à l'eau, il faut être préparé. » Moura-George cite les autres conditions que les investisseurs doivent prendre en compte : des coûts de main-d'œuvre élevés et une fiscalité lourde, ainsi que des données de marché encore trop maigres par rapport aux attentes des capitaux institutionnels. La plupart des investisseurs considèrent tout cela comme des « frictions ». Il vaut mieux y voir une barrière à l'entrée, et les barrières protègent ceux qui sont déjà à l'intérieur.
Plus d'invités que de pistes
La demande ne fait aucun doute. Lorsque Moura-George est revenu au Portugal après un séjour au Brésil, le pays accueillait entre 10 et 15 millions de visiteurs par an. Il en reçoit aujourd'hui près de 35 millions et enregistre près de 90 millions de nuitées, pour une population de 10 millions d'habitants ; 67 % des visiteurs sont des non-résidents. Les recettes touristiques du Portugal ont atteint 7,2 milliards d'euros en 2025, et le RevPAR de Lisbonne s'élève à 114,46 euros. Les Américains, dont la présence était marginale il y a dix ans, représentent désormais près de 10 % des nuitées étrangères. Les investisseurs en ont tiré leurs propres conclusions. L'enquête 2026 de CBRE sur les intentions d'investissement hôtelier en Europe classe le Portugal au quatrième rang européen en matière d'investissement hôtelier et Lisbonne au sixième rang parmi ses villes ; 512 millions d'euros ont ainsi été investis dans les hôtels portugais au premier semestre 2026, dont 96 % provenaient de l'étranger.
L'offre s'adapte lentement, et à grands frais. Selon les estimations de M. Machaz, la construction d'un nouvel hôtel au Portugal coûte désormais environ 300 000 euros par chambre, avant même l'arrivée du premier client. Le bâtiment ne représente d'ailleurs que la moitié du problème. « On peut avoir un bel hôtel, mais ce n'est que le matériel. Il faut y ajouter le logiciel, et dans le secteur hôtelier, le logiciel, ce sont les personnes », explique-t-il. La location de courte durée a accaparé les logements que le personnel saisonnier louait autrefois toute l'année ; il faut donc résoudre la question du logement du personnel avant l'ouverture, et non après. À Baleeira, Memmo a acheté un terrain et construit un immeuble de trois appartements pour ses dirigeants et ses chefs. À Madère, l'entreprise est déjà à la recherche de logements pour son personnel. À Comporta, M. Machaz qualifie le logement de plus grand défi.
La troisième contrainte concerne les infrastructures. L'aéroport Humberto Delgado de Lisbonne est déjà saturé, et le dernier plan de l'ANA prévoit l'ouverture de son successeur à Alcochete mi-2037, alors que le gouvernement fait pression pour que ce soit en 2035. Environ 30 % des passagers atterrissant à Lisbonne poursuivent leur voyage ailleurs, ce qui fait de la capitale une plaque tournante pour l'ensemble du pays. Pour la première fois depuis vingt ans, Machaz admet son pessimisme : « La demande est là, mais s'il n'y a aucun moyen d'y arriver en avion… » Ce sont les liaisons aériennes qui ont déterminé la stratégie insulaire de Memmo. Comparez les liaisons vers Madère avec celles vers les Açores, dit-il, et le choix s'impose de lui-même. « Je ne veux pas être un pionnier. Le pionnier, c'est celui qui va là-bas, se bat, se bat, se bat, plante le drapeau, puis meurt. Je veux être en première ligne, mais pas le pionnier, car je sais que le prix à payer pour être pionnier est énorme. »
Lorsque les arrivées, les travailleurs et les constructeurs progressent tous plus lentement que le nombre de lits en cours de réalisation, les chambres déjà agréées, dotées de personnel et en activité permettent de répondre à la demande.
La seconde vie
Cela explique la prochaine initiative de Memmo. À Paul do Mar, un village de surf situé au bout de la route sur la côte sud-ouest de Madère, la société a racheté un hôtel en faillite dont la licence est intacte. Les surfeurs appelaient autrefois cette partie de la côte « l'Hawaï de l'Europe » ; la plupart des Madériens n'y sont jamais allés. Le projet prévoit 60 chambres, réaménagées par l'architecte Samuel Torres de Carvalho en pierre volcanique locale afin que le bâtiment se fonde dans la falaise ; les travaux devraient débuter en janvier. « Quand on reprend un hôtel, observe Machaz, on n'a pas besoin de passer par toutes les tracasseries liées à l'obtention d'une licence. » Si on lui demande de choisir entre un terrain vierge et un bâtiment existant à fort potentiel, il opte systématiquement pour le bâtiment. Il préfère rénover plutôt que de couler du béton, et il considère que le passé d'un hôtel fait partie intégrante de sa valeur.
Le modèle d'exploitation évolue en conséquence. À Cornell, Machaz a appris que les plus grands propriétaires hôteliers américains sont des compagnies d'assurance, et que le secteur est passé des propriétaires-exploitants à des exploitants à faible intensité capitalistique payant un loyer, puis à des exploitants qui ne possèdent ni le bâtiment ni le personnel, comme le fait Four Seasons depuis trois décennies. Le Portugal suit désormais la même évolution. Sur les cinq nouveaux projets de Memmo, un seul suit le modèle du propriétaire-exploitant de Baleeira. Les autres versent un loyer aux propriétaires – dont l'Église pour l'un d'entre eux – ou gèrent des hôtels dans le cadre de contrats de gestion, tandis que le propriétaire conserve le compte de résultat. Pour les clients de Moura-George, cela définit clairement un rôle : acquérir le bien immobilier, faire intervenir l'exploitant dès la phase de conception, et conserver la propriété pendant qu'une marque s'y installe.
La concurrence pour ce rôle s'intensifie. Des marques internationales telles que The Standard s'implantent à Lisbonne et à Comporta, et les fonds d'investissement américains ont suivi les touristes américains. « Avant, c'était du gâteau », explique Machaz. « L'avenir appartiendra davantage aux professionnels. » Son seul conseil tient en deux mots : soyez prudents.
Pour les investisseurs disposant de capitaux patients, l'implication est claire. Un hôtel agréé et en activité au Portugal n'est pas simplement un bien immobilier générant des revenus. C'est un droit qui ne peut être recréé à aucun prix ni dans un délai raisonnable, et qui peut être transmis tel quel. À Lisbonne, un nouvel hôtel coûte 300 000 € par chambre et une décennie de patience. Un hôtel existant, lui, est déjà assorti de cette décennie écoulée.
Nous avons organisé un webinaire en septembre 2026 au cours duquel David Moura-George et Rodrigo Machaz sont allés au-delà des gros titres pour explorer les principales tendances qui façonnent le secteur de l'hôtellerie. Regardez l'enregistrement du webinaire ici.
