David Moura-George passou nove anos a aconselhar investidores no setor imobiliário português e lidera agora a Athena Commercial, que identifica hotéis, imóveis logísticos, terrenos para desenvolvimento e terrenos para escolas destinados a compradores internacionais, e organiza investimentos em consórcio quando uma oportunidade justifica a participação de vários investidores. Rodrigo Machaz formou-se na Four Seasons, estudou gestão de ativos na Cornell e fundou a Memmo Hotels em julho de 2006. Vinte anos depois, a Memmo gere três hotéis em Lisboa e no Algarve, com mais cinco em fase de desenvolvimento. Quando os dois se reuniram para discutir o que o capital internacional precisa de saber sobre o mercado, a conversa voltava sempre ao mesmo tema: o licenciamento.
Nove meses, ou dez anos
A 1 de agosto de 2006, Machaz assumiu a gestão de um hotel da década de 1960 situado acima do porto de pesca de Sagres, no extremo sudoeste do país, onde praticava surf e mergulho desde a infância. Manteve o antigo hotel em funcionamento durante o verão para gerar liquidez, fechou as portas no final de setembro e reabriu no mês de julho seguinte como Memmo Baleeira, totalmente renovado e reposicionado como uma base de quatro estrelas para hóspedes que vêm caminhar, praticar surf e explorar a Costa Vicentina. Nove meses, das chaves ao relançamento. Fotografias a preto e branco do antigo hotel ainda estão penduradas nas suas paredes.
Em Lisboa, a conversão do Convento de Santa Mónica num hotel de cinco estrelas com 123 quartos, levada a cabo pela mesma empresa, demorou mais de uma década a obter as autorizações necessárias, num processo complicado que envolveu a arqueologia e a câmara municipal. "O maior desafio que não se controla é o processo de licenciamento", afirma Machaz. "Pode ser muito rápido ou muito lento, dependendo do local onde se está e do momento." Mesmo operador, mesmo arquiteto, mesmo país. A diferença não residia no edifício. Residia na autorização.
Em conjunto, Moura-George e Machaz mapearam o tempo que a aquisição de um hotel em Portugal deve demorar: oito meses para pesquisa, seleção e negociação; depois, viabilidade, conceção e licenciamento; e 10 meses para aquisição e financiamento. O ponto de referência baseia-se na experiência. No caso do Baleeira, Machaz encontrou o negócio em três meses, comprovou a viabilidade num mês e concluiu o projeto e o licenciamento em seis. As margens são generosas por definição, porque em Portugal o calendário é a primeira coisa que o sistema testa.
Um país de pequenos vetos
A autorização de desenvolvimento em Portugal não consiste numa única decisão, mas sim numa sequência delas. A Agência Portuguesa do Ambiente decide sobre as águas. Os arqueólogos decidem sobre o que se encontra no subsolo. As autoridades dos parques naturais decidem sobre o que se encontra nas imediações. Cada uma destas microinstituições, como Machaz as descreve, tem o poder de travar um projeto, e nenhuma presta contas às outras. O resultado não é tanto um sistema lento, mas sim imprevisível.
Machaz chama-lhe roleta. A câmara municipal de Silves aprovou o Memmo Arade, o seu hotel vinícola junto ao rio Arade, no interior do Algarve, rapidamente e com evidente entusiasmo. Lisboa não dispensou tal cortesia ao convento. O ciclo é tão importante quanto o mapa. Quando o Memmo chegou a Alfama, como o primeiro hotel na cidade velha, os municípios cortejavam o investimento e os empreiteiros competiam pelo trabalho. Hoje, com mais de uma centena de projetos hoteleiros em desenvolvimento ou à espera de aprovação só em Lisboa, a dificuldade reside em encontrar sequer um empreiteiro, quanto mais um que garanta preço, qualidade e prazos.
Machaz, que conheceu esta costa numa prancha de surf, descreve o risco nos termos que melhor conhece: "É como ir surfar sem conhecer as condições. Podem ser ondas de 20 metros, podem ser de 5 metros, ou o mar pode estar calmo. Quando se entra no oceano, é preciso estar preparado." Moura-George aponta as outras condições que os investidores devem ter em conta: custos de mão-de-obra elevados e tributação, bem como dados de mercado ainda mais escassos do que o capital institucional espera. A maioria dos investidores considera tudo isto como um obstáculo. É mais adequado considerá-lo uma barreira à entrada, e as barreiras protegem quem já está dentro do mercado.
Mais hóspedes do que pistas
A procura não está em causa. Quando Moura-George regressou a Portugal vindo do Brasil, o país recebia entre 10 e 15 milhões de visitantes por ano. Atualmente, recebe quase 35 milhões e regista cerca de 90 milhões de dormidas, num país com 10 milhões de habitantes; 67% dos hóspedes são não residentes. As receitas do turismo em Portugal atingiram 7,2 mil milhões de euros em 2025, e o RevPAR de Lisboa situa-se nos 114,46 euros. Os americanos, cuja presença era marginal há uma década, representam agora quase 10% das pernoitas de estrangeiros. O capital tirou as suas próprias conclusões. O inquérito "European Hotel Investor Intentions Survey 2026" da CBRE classifica Portugal em quarto lugar na Europa em termos de investimento hoteleiro e Lisboa em sexto lugar entre as suas cidades, tendo-se registado um afluxo de 512 milhões de euros para os hotéis portugueses no primeiro semestre de 2026, 96% dos quais provenientes do estrangeiro.
A oferta responde lentamente e a um custo elevado. Os novos hotéis em Portugal custam agora cerca de 300 000 euros por quarto, segundo os cálculos de Machaz, antes mesmo de chegar o primeiro hóspede. O edifício, aliás, representa apenas metade do problema. "Pode ter-se um hotel magnífico, mas isso é apenas o hardware. É necessário instalar o software, e o software no setor hoteleiro são as pessoas", afirma. O arrendamento de curta duração absorveu as casas que o pessoal sazonal outrora alugava durante todo o ano, pelo que a questão do alojamento do pessoal tem de ser resolvida antes da abertura, e não depois. Na Baleeira, a Memmo comprou um terreno e construiu uma casa com três apartamentos para os seus diretores e chefs. Na Madeira, já está a realizar uma pesquisa para encontrar alojamento para o pessoal. Em Comporta, Machaz considera o alojamento o maior desafio de todos.
A terceira limitação diz respeito às infraestruturas. O aeroporto Humberto Delgado, em Lisboa, já se encontra sobrecarregado, e o plano mais recente da ANA prevê a abertura do seu sucessor, em Alcochete, em meados de 2037, com o governo a pressionar para que isso aconteça em 2035. Cerca de 30% das pessoas que aterram em Lisboa viajam para outros destinos, o que torna a capital um centro nevrálgico para todo o país. Pela primeira vez em 20 anos, Machaz admite o seu pessimismo: "A procura existe, mas se não houver forma de chegar de avião..." As ligações aéreas determinaram a estratégia insular da Memmo. Compare as ligações à Madeira com as dos Açores, diz ele, e a escolha impõe-se por si só. "Não quero ser um pioneiro. O pioneiro é aquele que vai até lá, luta, luta, luta, hasteia a bandeira e depois morre. Quero estar na linha da frente, mas não ser o pioneiro, porque sei que o custo de ser pioneiro é enorme."
Quando as chegadas, os trabalhadores e os construtores crescem todos mais lentamente do que o fluxo de camas, os quartos já licenciados, com pessoal e em funcionamento mantêm a procura.
A segunda vida
Isto explica o próximo passo de Memmo. Em Paul do Mar, uma vila de surf no fim da estrada, na costa sudoeste da Madeira, a empresa adquiriu um hotel em falência com a sua licença intacta. Os surfistas já chamaram a esta zona o Havaí da Europa; a maioria dos madeirenses nunca lá esteve. O plano prevê 60 quartos, remodelados pelo arquiteto Samuel Torres de Carvalho em pedra vulcânica local, de modo a que o edifício se integre na falésia, com o início das obras previsto para janeiro. "Quando se adquire um hotel", observa Machaz, "não é necessário passar por todo o processo moroso de licenciamento." Quando lhe pedem para escolher entre um terreno vazio e um edifício existente com potencial, opta sempre pelo edifício. Prefere renovar em vez de construir de raiz, e considera o passado de um hotel parte do seu valor.
O modelo de exploração está a adaptar-se em conformidade. Machaz aprendeu na Cornell que os maiores proprietários de hotéis dos Estados Unidos são companhias de seguros e que o setor passou dos proprietários-operadores para operadores com poucos ativos que pagam renda e, posteriormente, para operadores que não são proprietários nem do edifício nem da folha de pagamentos, tal como a Four Seasons tem feito há três décadas. Portugal está agora a percorrer o mesmo caminho. Dos cinco novos projetos de Memmo, apenas um segue o modelo de proprietário-operador da Baleeira. Os restantes pagam renda aos proprietários — um dos quais é a Igreja — ou gerem hotéis ao abrigo de contratos de gestão, enquanto o proprietário mantém o controlo do resultado líquido. Para os clientes de Moura-George, isso abre um papel claro: adquirir o ativo, envolver o operador na fase de conceção e manter a propriedade enquanto uma marca a ocupa.
A concorrência por esse papel está a intensificar-se. Marcas internacionais como a The Standard estão a chegar a Lisboa e a Comporta, e os fundos de investimento americanos seguiram os passos dos turistas americanos. "No passado, era um caminho fácil", afirma Machaz. "O futuro pertencerá mais aos profissionais." O seu único conselho resume-se a duas palavras: tenha cuidado.
Para o capital paciente, a implicação é clara. Um hotel licenciado e em funcionamento em Portugal não é simplesmente um imóvel com rendimentos. É um direito que não pode ser recriado a qualquer preço nem num prazo razoável, e que pode ser transmitido na íntegra. Em Lisboa, um novo hotel custa 300 000 € por quarto e uma década de paciência. Um hotel já existente vem com essa década já cumprida.
Realizámos um webinar em setembro de 2026, no qual David Moura-George e Rodrigo Machaz analisam o que está por trás das notícias e exploram as principais tendências que estão a moldar o setor hoteleiro. Veja aqui a repetição do webinar.
