De acordo com dezenas de estudos reunidos numa meta-análise de 2022 publicada no Journal of Transport and Land Use, a valorização imobiliária gerada por uma nova estação ferroviária atinge o seu pico a quase exatamente cinco minutos da plataforma — cerca de 500 metros —, antes de diminuir acentuadamente e desaparecer para além dos 1,6 quilómetros. Santos, que irá receber uma linha de metro no primeiro trimestre de 2027, é suficientemente pequeno para que este raio abranja quase todo o bairro, em vez de uma única rua privilegiada. A questão interessante não é se a valorização surge. É sobre o que é que ela vem somar-se.
Um projeto para a vida
Muito antes de alguém em Lisboa ter traçado uma Linha Circular num mapa, Santos-o-Velho já tinha começado a reinventar-se. O bairro ribeirinho de palacetes aristocráticos tinha-se esvaziado ao longo do século XX, à medida que as oficinas e a pequena indústria situadas nas suas traseiras fechavam, e nessas ruas desertas, em 1985, instalou-se uma loja de mobiliário de design chamada Paris:Sete. A Domo seguiu-se em 1989, instalando-se no Largo de Santos com peças da Minotti e da Fornasetti. Em 2005, já se tinham reunido à sua volta tantos showrooms e estúdios que um empresário local, Gustavo Brito, deu um nome a este conjunto: Santos Design District; e duas escolas, a UAL e a ETIC, atraem agora milhares de estudantes ao bairro todos os anos.
O renascimento, e a valorização imobiliária que o acompanha, não parou. Continua a desenvolver-se, e pudemos constatar isso em primeira mão: os imóveis à venda em Santos estão entre os mais procurados da nossa carteira, e vendemos aqui um imóvel em 2025 por 3,7 milhões de euros, contra um preço de compra de 2,8 milhões de euros em 2018, um ganho de 32% alcançado inteiramente antes de a estação existir. Nessa valorização, o metro não foi necessário. O que foi necessário foi um bairro que continuasse a dar aos compradores razões para o quererem.
Juros compostos
A estação ficará situada a 25 metros abaixo do nível do solo, por baixo da própria sede do Regimento de Bombeiros de Lisboa, sendo acedida através de um único ponto de acesso pedonal e de três elevadores, um no Chafariz da Esperança, na Avenida Dom Carlos I, e os outros dois na Travessa do Pasteleiro. A extensão que liga Rato a Cais do Sodré, passando por Santos e pela Estrela, representa um investimento de 380 milhões de euros, quase o dobro dos 210 milhões de euros inicialmente orçamentados em 2018, o que reflete a complexidade da engenharia necessária para traçar túneis sob um bairro histórico ribeirinho sem perturbar o que se encontra à sua superfície. O Metropolitano de Lisboa prevê que a linha, uma vez concluída, transporte nove milhões de novos passageiros só no seu primeiro ano. Trata-se de um compromisso público, não promocional, e pode ser interpretado tanto como uma confirmação quanto como um investimento: a mesma convicção que atraiu a Paris:Sete e a Domo a Santos há 40 anos chegou agora ao Estado, que está a investir 380 milhões de euros na mesma aposta. A CBRE estimou que as novas estações desta linha, incluindo a de Santos, poderão fazer subir os valores imobiliários nas proximidades entre 10% e 15%.
Para quem comprar aqui agora, o número mais relevante é aquele que Santos já apresentou sem ter uma estação: esses 32%. Uma estação que cria valor a partir do nada é uma aposta no momento certo: entrar antes do corte da fita e esperar que o mercado concorde consigo depois. Uma estação que surge num bairro que já está há 40 anos a reinventar-se é uma proposta totalmente diferente, uma vez que a valorização não depende de a infraestrutura funcionar como prometido. Depende de Santos continuar a ser Santos, algo que tem conseguido fazer há quatro décadas sem a ajuda de ninguém.
O que muda agora não é se Santos vai valorizar-se; isso já aconteceu, mas sim quem poderá dizer que comprou antes de a valorização se duplicar. Os imóveis adquiridos enquanto o bairro era ainda apenas um bairro de design, e não um bairro de design com a sua própria estação de metro, beneficiam de dois ganhos em vez de um: a valorização já concretizada e o que quer que a caminhada de cinco minutos venha acrescentar a isso. A mesma lógica aplica-se aos investidores que compram para arrendar. Um bairro que já atraía inquilinos pelas suas oficinas, pelas suas escolas e pela vista para o rio oferece-lhes agora também uma ligação direta ao resto da cidade, e um apartamento com essa combinação tende a não ficar vazio por muito tempo.
