Selon des dizaines d'études regroupées dans une méta-analyse publiée en 2022 dans le Journal of Transport and Land Use, la plus-value immobilière générée par une nouvelle station ferroviaire atteint son maximum à environ cinq minutes de marche du quai, soit approximativement 500 mètres, avant de diminuer fortement et de disparaître au-delà de 1,6 kilomètre. Santos, qui accueillera une ligne de métro au premier trimestre 2027, est suffisamment compact pour que ce rayon couvre la quasi-totalité du quartier plutôt qu'une seule rue privilégiée. La question intéressante n'est pas de savoir si cette plus-value se concrétisera, mais plutôt sur quoi elle viendra se greffer.
Un projet pour la vie
Bien avant que quiconque à Lisbonne ne trace une ligne circulaire sur une carte, Santos-o-Velho — littéralement « Santos l'Ancien » en portugais — avait commencé à se réinventer. Ce quartier riverain aux hôtels particuliers aristocratiques s'était vidé au cours du XXe siècle, à mesure que les ateliers et les petites industries qui le bordaient fermaient leurs portes. C'est dans ces rues désertées qu'est apparu, en 1985, un magasin de mobilier design appelé Paris:Sete. Domo a suivi en 1989, s'installant au Largo de Santos avec des pièces de Minotti et Fornasetti. En 2005, suffisamment de showrooms et d'ateliers s'étaient regroupés autour d'eux pour qu'un entrepreneur local, Gustavo Brito, donne un nom à ce pôle : le Santos Design District. Aujourd'hui, deux écoles, l'UAL et l'ETIC, font passer chaque année des milliers d'étudiants par le quartier.
Cette renaissance, et la plus-value immobilière qui l'accompagne, ne s'est pas arrêtée. Elle se poursuit encore aujourd'hui, et nous en avons été témoins directs : les biens immobiliers à vendre à Santos comptent parmi les plus recherchés de notre portefeuille. Nous en avons d'ailleurs vendu un en 2025 pour 3,7 millions d'euros, contre un prix d'achat de 2,8 millions d'euros en 2018, soit une plus-value de 32 % réalisée intégralement avant même l'existence de la station. Cette appréciation n'a pas nécessité de métro. Elle a nécessité un quartier qui n'a cessé de donner aux acheteurs des raisons de le convoiter.
Intérêts composés
La station sera située à 25 mètres sous terre, sous le quartier général du régiment des pompiers de Lisbonne. Elle sera accessible par un seul point d'accès piétonnier et trois ascenseurs : l'un à Chafariz da Esperança, sur l'Avenida Dom Carlos I, et les deux autres sur la Travessa do Pasteleiro. L'extension reliant Rato à Cais do Sodré en passant par Santos et Estrela représente un investissement de 380 millions d'euros, soit près du double des 210 millions initialement prévus en 2018, ce qui témoigne de la complexité technique nécessaire pour creuser des tunnels sous un quartier historique en bord de fleuve sans perturber ce qui se trouve au-dessus. Le Metropolitano de Lisboa prévoit que la ligne, une fois achevée, transportera neuf millions de nouveaux passagers dès sa première année d'exploitation. Il s'agit d'un engagement public, et non d'une simple opération promotionnelle, qui s'apparente autant à une confirmation qu'à un investissement : la même conviction qui avait attiré Paris:Sete et Domo à Santos il y a 40 ans a désormais gagné l'État, qui consacre 380 millions d'euros à ce même pari. CBRE a estimé que les nouvelles stations de cette ligne, y compris celle de Santos, pourraient faire grimper la valeur des biens immobiliers à proximité de 10 à 15 %.
Pour quiconque achète ici aujourd'hui, le chiffre le plus parlant est celui que Santos a déjà affiché sans station : ces 32 %. Une station qui crée de la valeur à partir de rien est un pari sur le timing : il faut entrer sur le marché avant l'inauguration et espérer que le marché vous donne raison par la suite. Une station qui s'implante dans un quartier qui se réinvente depuis déjà 40 ans est une tout autre affaire, car la plus-value ne dépend pas du bon fonctionnement de l'infrastructure comme promis. Elle dépend du fait que Santos reste Santos, ce qu'il a réussi à faire pendant quatre décennies sans l'aide de personne.
Ce qui change aujourd'hui, ce n'est pas de savoir si Santos va prendre de la valeur — c'est déjà le cas — mais qui pourra se vanter d'avoir acheté avant que son prix ne double. Les biens immobiliers acquis alors que le quartier n'était encore qu'un quartier du design, et non pas encore un quartier du design doté de sa propre station de métro, bénéficient de deux plus-values plutôt qu'une : celle déjà réalisée, et celle que les cinq minutes de marche viennent y ajouter. La même logique s'applique aux investisseurs qui achètent pour louer. Un quartier qui attirait déjà des locataires grâce à ses ateliers, ses écoles et sa vue sur le fleuve leur offre désormais également un accès direct au reste de la ville, et un appartement bénéficiant de cette combinaison a tendance à ne pas rester inoccupé longtemps.
