O código de construção de Méribel não tem nada a ver com o mercado de arrendamento e, ao mesmo tempo, tem tudo a ver com ele. Quando a construção foi retomada após a guerra, em 1946, o fundador da estância, um coronel escocês chamado Peter Lindsay, trabalhou com o arquiteto Christian Durupt para estabelecer uma regra que praticamente não sofreu alterações desde então: todos os edifícios devem ser construídos em madeira, pedra e ardósia; nada de betão, nada de torres. Esta regra tem quase oitenta anos e é a razão pela qual Méribel nunca viu a construção de arranha-céus, ao contrário de vários dos seus vizinhos alpinos nas décadas de 1960 e 1970. O controlo de qualidade nunca foi uma resposta a um mercado em maturação aqui. Foi o princípio fundador. O que está a acontecer agora, no mercado de arrendamento e não no gabinete de planeamento, é essa mesma disciplina a encontrar um novo alvo.
Houve um período, não há muito tempo, em que praticamente qualquer apartamento nos Três Vales se alugava por si só. O aumento da procura nas montanhas após a Covid foi indiscriminado: uma cama a poucos minutos de um teleférico conseguia uma reserva, independentemente do estado em que se encontrasse ou de quem a gerisse. Esse período terminou. Os operadores locais descrevem agora um mercado mais saudável e seletivo, em que as tarifas estão a estabilizar-se num ajustamento genuíno, em vez de um declínio.
As estrelas são importantes, mas não da forma que está a pensar
Essa mudança conta agora com o respaldo da legislação fiscal francesa, não se tratando apenas de uma anedota. Ao abrigo da lei Le Meur, que entrou em vigor em janeiro de 2025, todos os arrendamentos turísticos mobilados têm de ser formalmente registados, e o tratamento fiscal de um imóvel depende agora de este possuir ou não uma classificação oficial por estrelas: um imóvel de arrendamento alpino classificado e gerido profissionalmente beneficia de uma redução fiscal muito mais generosa do que um imóvel não classificado. O Estado traçou, na prática, a mesma linha que o mercado já vinha a traçar: entre um imóvel que está meramente disponível e outro que é devidamente gerido e formalmente reconhecido como tal. O nosso parceiro de longa data na gestão de arrendamentos, a Emerald Stay, refere que os apartamentos sob gestão profissional atingem uma tarifa média diária cerca de 36% superior à média geral do mercado, uma diferença que se deve muito mais à manutenção e aos serviços prestados do que à área útil.
Essa distinção está a refletir-se ao nível das reservas individuais, e não apenas nas médias. Os apartamentos em Méribel bem localizados, com vistas autênticas, manutenção cuidadosa e um serviço de excelência, estão a manter o seu valor de arrendamento e a concentrar a procura em si próprios. O parque imobiliário menos diferenciado, aquele que se beneficiou dos anos de expansão apenas devido à escassez, é a parte do mercado que está agora a absorver o ajustamento. Os apartamentos de pequena e média dimensão, em particular, estão a revelar-se a combinação mais resiliente de rendimento e estabilidade, precisamente porque constituem o segmento em que a gestão profissional faz a diferença mais visível na experiência do hóspede.
Com as épocas do ano, a dimensão importa
Essa mesma seletividade está a começar a remodelar o próprio calendário, e não apenas o mercado que nele se insere. Setembro em Méribel já não se comporta como um apêndice acrescentado ao verão; ano após ano, tem vindo a alargar-se discretamente, tornando-se um período de atividade próprio, reduzindo o que costumava ser várias semanas de verdadeira paragem fora de época. Esta mudança é fácil de passar despercebida, pois ocorre nas margens e não nos números principais do inverno, mas altera a equação para qualquer propriedade construída para ser exibida, e não apenas ocupada.
Um apartamento bem concebido e bem apresentado é aquele que está preparado para aproveitar esse mês adicional. Os hóspedes que reservam em setembro escolhem um local com base nos seus próprios méritos — na luz, na disposição e nos acabamentos —, de uma forma que uma reserva em janeiro, motivada pela proximidade de um teleférico, raramente exige. Trata-se de um tipo diferente de análise, que valoriza um tipo diferente de imóvel: aquele apresentado com o mesmo cuidado nas fotografias e na manutenção que um quarto de hotel, em vez de um que simplesmente existe e aguarda a neve. O verão, e o mês de setembro que agora o prolonga, deixou de ser um mero complemento turístico superficial ao negócio do esqui. Tornou-se uma segunda época, mais curta, com os seus próprios padrões e o seu próprio valor acrescentado para as propriedades que os cumprem.
Nada disto é exclusivo de Méribel; trata-se de uma antevisão do rumo que o mercado de arrendamento alpino em geral está a tomar e da direção para a qual a regulamentação francesa o está agora a impulsionar. Um visitante que vem pela primeira vez escolhe uma aldeia. Um visitante habitual, cada vez mais, escolhe um operador, e a lei está a começar a recompensar os operadores que valem a pena escolher.
Para um comprador, a implicação é discreta, mas importante. O código postal continua a ser importante; Méribel não se está a tornar intercambiável com uma aldeia menos conhecida mais abaixo no vale, mas deixou de ser suficiente por si só. Peter Lindsay fiscalizava a construção. O mercado está agora a fiscalizar o que acontece no seu interior, e é muito menos indulgente do que o gabinete de planeamento alguma vez foi.
