O Silicon Valley cunhou a palavra em 2013 para uma start-up avaliada em mais de mil milhões de dólares enquanto ainda privada: uma criatura que não deveria existir pela aritmética comum do capital de risco e, no entanto, ocasionalmente existe. O nome pegou porque capturou algo verdadeiro sobre a escassez em toda a parte, não apenas na tecnologia. Suficientemente raro, e qualquer classe de ativos acabará por recorrer a um mito para o descrever.
O setor imobiliário tem agora o seu próprio unicórnio, e não tem nada a ver com avaliação. Aqui, um unicórnio é simplesmente uma casa de construção nova que já foi entregue.
O que torna isto tão especial é que o proprietário obtém todas as vantagens de uma propriedade de construção nova, evitando a necessidade de esperar pela entrega, e também elimina a incerteza. Em França, isso significa taxas notariais de cerca de dois a três por cento em vez dos sete a oito por cento cobrados em imóveis mais antigos, uma garantia estrutural de dez anos que sobrevive a qualquer mudança de proprietário, e construção segundo a norma ambiental RE2020, que mantém os custos de funcionamento baixos num clima que penaliza o mau isolamento. Em muitas áreas turísticas de França, como os Alpes Franceses e a Riviera Francesa, existe também a oportunidade de recuperar o IVA (20%) sobre o preço de compra da propriedade se optar por arrendá-la.
Portugal oferece a sua própria versão da mesma garantia: uma garantia estrutural de dez anos como padrão, cobertura em eletrodomésticos novos e nenhuma das adaptações que os imóveis mais antigos de Lisboa tantas vezes exigem. Em ambos os mercados, a construção nova nunca foi realmente sobre novidade. Foi sobre certeza, e um unicórnio é onde essa certeza finalmente deixa de ser teórica.
Les Bois Des Ours 601, Méribel, Alpes Franceses
Porque é que os unicórnios são tão difíceis de encontrar
A lógica sugere que uma casa acabada e garantida deveria ser a venda mais fácil em qualquer um dos mercados. Na maioria das vezes, nunca tem a oportunidade de o provar: a esmagadora maioria das propriedades de construção nova de luxo em Lisboa e nos Alpes Franceses esgota antes da conclusão, reservada a partir de desenhos anos antes da entrega, o que é exatamente a razão pela qual uma unidade acabada e não vendida é suficientemente rara para precisar de um nome.
Embora fosse razoável assumir que quaisquer propriedades restantes depois de um projeto ter sido vendido são defeituosas - os rejeitados que o mercado silenciosamente ignorou - este não é necessariamente o caso. Nick Leach, Sócio da Athena Advisers, comenta: "Às vezes os unicórnios são simplesmente ótimas propriedades que foram negligenciadas ou, em alguns casos, um cliente pode comprar uma propriedade em planta e durante o tempo que leva para a propriedade ser entregue, as suas circunstâncias podem ter mudado, levando-os a vender a propriedade sem nunca lá terem posto os pés."
Embora menos comum, os promotores têm as suas próprias razões para terminar antes de vender, também. "Alguns preferem realmente entregar um produto acabado", acrescenta Nick. "Torna-se mais simples para eles, pois podem controlar todo o processo, incluindo o design de interiores e o layout, tornando-o mais eficiente do seu lado."
Sao Joao da Praça 8, Alfama, Lisboa
Quem procura um
"Os caçadores de unicórnios tendem a preferir uma construção nova entregue porque parece mais segura", diz Marta Salgado, Diretora de Vendas de Portugal da Athena. "Sabem que não haverá problemas com a qualidade, e a garantia do promotor já está em vigor. Tal como em França, as construções novas portuguesas vêm com uma garantia de 10 anos para a estrutura e os eletrodomésticos novos também vêm com garantia. A dificuldade é o stock. Como grande parte das vendas acontece na fase de planta, um unicórnio genuinamente acabado nem sempre é fácil de encontrar."
Esse instinto viaja bem entre os dois mercados, mesmo que os compradores cheguem a ele de direções diferentes. Nos Alpes, os caçadores de unicórnios tendem a ter visto um desenvolvimento estagnar noutro lugar do mundo e querem ver o telhado antes de assinar. "Clientes que tiveram uma má experiência em planta noutro país frequentemente precisam de garantias de que a França é diferente", diz Nick. "O depósito em garantia, o seguro, as garantias estão todas lá. Mas uma vez que alguém foi queimado por uma experiência de investimento noutro país, normalmente preferem simplesmente ver o edifício acabado."
Nada disto torna um unicórnio uma compra melhor do que uma reserva em planta. Torna-o numa compra diferente: uma promessa já cumprida, em vez de uma promessa ainda a ser gerida, comprada por alguém que prefere estar numa sala do que imaginá-la. Cada unicórnio agora em pé em Val d'Isère ou Lapa foi, em algum momento, destinado a ser vendido antes de ser acabado. Que tenha permanecido não é evidência de uma falha na propriedade. É evidência do truque mais antigo que a escassez prega em qualquer mercado: a coisa mais rara disponível é muitas vezes não aquela construída para ser rara, mas simplesmente aquela que se recusou a desaparecer no prazo previsto.
