Todas as grandes cidades têm uma versão disto: um bairro suficientemente próximo para ser relevante, mas com preços como se pertencesse a um local completamente diferente. Paris já os teve. Londres ainda os tem, em algumas zonas. O de Lisboa fica mesmo do outro lado do rio e não se esconde de ninguém.
Uma costa, três preços
A Costa da Caparica fica a 17 quilómetros do centro de Lisboa, o que, dependendo da hora, equivale a uma travessia de 20 a 30 minutos pela Ponte 25 de Abril. É um trajeto mais curto do que o deslocamento de Chelsea até Canary Wharf. É de salientar que a portagem só é cobrada no sentido norte, em direção à cidade; no sentido sul, em direção à Caparica, a travessia do Tejo não tem qualquer custo. Até mesmo a própria política de preços da ponte pressupõe que o tráfego circula num único sentido. O mercado imobiliário de Caparica partiu de um pressuposto semelhante, e este começa a parecer igualmente desatualizado.
O preço médio por m² no nosso portfólio de imóveis na Caparica situa-se atualmente nos 5 956 €. O mercado imobiliário de Lisboa apresenta uma média mais elevada, de 9 548 € por m²: um prémio de 60% para uma localização que fica a vinte minutos de travessia fora da hora de ponta e a trinta minutos no horário de ponta. Comporta, ponto de referência consolidado em Portugal para o luxo descontraído, situa-se nos 17 002 € por metro quadrado, sendo que os seus 60 quilómetros de litoral protegido e não urbanizado atingem um preço que se deve tanto à escassez como ao prestígio. Os 30 quilómetros de areia atlântica de Caparica raramente são descritos da mesma forma, nem sequer pretendem competir nesse sentido. A oferta é diferente: uma praia genuína, a vinte minutos de uma capital, para compradores dispostos a trocar um pouco daquele ambiente mais selvagem e remoto por uma viagem mais curta de carro e por uma costa que ainda funciona como um subúrbio.
Colmatar a diferença de preços
Essa diferença só se mantém se o mercado continuar a valorizar a Caparica como um destino sazonal: um local para onde se vai em julho, não um local onde se vive em fevereiro. Essa suposição tem uma validade limitada, e os trâmites administrativos subjacentes estão mais avançados do que a maioria dos compradores supõe. Em julho de 2024, o Município de Almada, o Metro de Lisboa e os Transportes Metropolitanos de Lisboa assinaram um protocolo formal para alargar o Metro Sul do Tejo até à Caparica: sete quilómetros, 10 novas estações, atravessando os bairros residenciais da cidade até um novo nó de transportes central. O projeto tem estatuto de prioridade por parte do Estado português e é financiado através de fontes de financiamento da UE para a coesão e a ação climática no âmbito do Portugal 2030, e não a partir do orçamento discricionário da própria Almada. Os estudos preliminares estão financiados até 2026; as projeções do próprio município apontam para o início das operações antes de 2030. Um local continua a ser um subúrbio do nada exatamente enquanto a infraestrutura corresponder a essa descrição. Aqui, três instituições públicas, na presença de um ministro do Governo para testemunhar o facto, assumiram publicamente a sua oposição a essa situação, apoiadas por uma linha de financiamento europeia.
O argumento das infraestruturas explica por que razão o preço poderá variar. Não explica, porém, por que razão o preço se deverá manter assim que tal acontecer, e essa é a questão mais interessante. Um troço significativo da linha costeira da Caparica situa-se no interior da Paisagem Protegida da Arriba Fóssil da Costa da Caparica, uma paisagem protegida designada por decreto-lei em 1984 e reforçada por resolução governamental em 2008. As novas construções ao longo dessa frente marítima não são limitadas pelo ciclo de mercado ou pelas tendências urbanísticas; são limitadas por lei. Lisboa já realizou uma versão desta experiência anteriormente. O Parque das Nações era uma zona industrial abandonada até à Expo '98 e, com cerca de 1,8 mil milhões de euros em infraestruturas públicas — entre as quais a Ponte Vasco da Gama —, transformou-se num dos locais mais caros da cidade. O mecanismo foi o mesmo: primeiro o compromisso público, depois o reconhecimento do valor. A diferença na Caparica é que o reconhecimento ainda não se concretizou totalmente e que a zona costeira a que se aplicaria não poderá ser replicada mais a sul, uma vez que tal venha a acontecer.
Moradias com 4 quartos, Caparica Hills, Costa da Caparica
Nada disto constitui uma previsão. Trata-se antes de constatar que o mecanismo de reajustamento de preços que a maioria dos compradores já associa a Comporta — um reconhecimento cultural que surge muito antes de os números acompanharem essa tendência — é algo que este Jornal já acompanhou anteriormente na Caparica, sob um título totalmente diferente. O que mudou desde então é mais prosaico e, por essa razão, mais convincente: um trajeto diário que ainda ninguém conseguiu racionalizar de todo, um litoral protegido que não pode expandir-se para satisfazer a procura e um registo de transações que começa a refletir ambos os aspetos.
Os compradores que fazem esta conta antecipadamente raramente agem com base em informação privilegiada. Agem com base na discrepância entre a localização de um local no mapa e a sua posição na tabela de preços, e na constatação pouco glamorosa de que tais discrepâncias tendem a não durar. Foi o que aconteceu com o apartamento por cima da loja em Notting Hill antes de Notting Hill se tornar um código postal que as pessoas citam para se gabarem, e com o Parque das Nações antes de este deixar de ser um estaleiro de construção.
A discrepância de Caparica está quantificada, documentada no próprio livro-razão da Athena e, por enquanto, ainda existe. A ponte foi concluída em 1966. O mercado, ao que parece, demora mais tempo a atravessar.
