Se perguntar qual é o troço da costa portuguesa que atinge o preço mais elevado por metro quadrado, a resposta sincera continua a ser o Algarve. Os imóveis em primeira linha no Triângulo Dourado podem atingir os 20 000 € por metro quadrado, um limite máximo que o mercado imobiliário de Comporta ainda não atingiu. As casas mais exclusivas à beira-mar de Comporta — aquelas que, segundo Luísa Fezas Vital, a nossa Diretora-Geral para Portugal, «se podem contar pelos dedos das duas mãos» — atingem valores próximos dos 15 000 €. No papel, o Algarve leva a melhor.
O número que vale a pena analisar é o outro. O segmento de luxo de Comporta começa nos 6 000 a 10 000 € por metro quadrado. O do Algarve começa nos 5 000 €. Um mercado tem um pico mais elevado. O outro não tem um patamar mínimo digno de nota. Essa assimetria é o que importa, não a classificação.
Um mercado de grande dimensão pode suportar uma «cauda longa»: apartamentos de gama baixa, moradias antigas, um amplo segmento intermédio que faz baixar a média, mesmo quando o patamar mais elevado sobe. O Algarve tem décadas de dimensão a seu favor, e a dimensão gera variedade. Comporta não tem esse luxo, no sentido literal. Não há volume suficiente para ter um segmento intermédio. Todas as transações ocorrem perto do topo, porque não há mais nada em oferta. O que parece ser uma conquista menor — um teto de 15 000 € em vez de 20 000 € — é, na verdade, mais restrito. Todo o mercado é a lista restrita.
Dez anos, não um
Luisa não consegue apontar o momento em que Comporta passou de aldeia de férias para classe de ativos. «Diria que isto tem vindo a desenvolver-se há cerca de 10 anos», afirma. Os clientes que chegam hoje têm, muitas vezes, o mesmo perfil daqueles que, há uma década, teriam optado por Ibiza. «O cliente que nos procura agora, especialmente neste segmento mais exclusivo, já não procura aquelas casas enormes, cheias de luz e ostentosas», afirma. «Procuram algo muito exclusivo, mais autêntico.» Essa mudança, argumenta ela, redefiniu a própria função: «consideramo-nos mais do que agentes, somos criadores de destinos.»
A afirmação soa a marketing até ser comparada com a própria contenção da região. «Independentemente do que for construído — felizmente, também temos regras para isso —, o desenvolvimento não está a ocorrer a um ritmo totalmente frenético.» A classificação ambiental e as regras de planeamento municipal significam que Comporta não pode simplesmente expandir-se para satisfazer a procura, e ninguém espera que isso mude. A escassez aqui é tanto uma questão de política como de geologia.
Um nome antes de um país
A prova mais evidente do distanciamento de Comporta em relação ao resto de Portugal não é o seu preço. É uma lacuna geográfica. Luisa descreve compradores estrangeiros que «muitas vezes não fazem ideia do que é Portugal, mas conhecem Comporta». Alguns, diz ela, conhecem o país mais ou menos da mesma forma que o reconheceriam através de Cristiano Ronaldo, sem nunca terem posto os pés em Lisboa, nem na Europa. Uma região desligou-se efetivamente do seu mercado nacional quando já não precisa do nome do país para se vender.
Esse desligamento revela-se de forma mais marcante quando comparado com o panorama nacional. As vendas imobiliárias em Portugal aumentaram 7% no segundo trimestre, revertendo uma contração de 12% registada no início do ano, com cerca de 39 200 imóveis a mudar de mãos a nível nacional a um preço médio de 325 000 euros e um tempo médio de permanência no mercado de cinco meses, de acordo com o Confidencial Imobiliário. O Banco Central Europeu manteve as taxas de juro em 2,25% ao longo do trimestre, uma pausa que o mercado já tinha descontado, sendo ainda esperada uma nova medida em setembro. O preço mínimo em Comporta, por metro quadrado, situa-se acima do preço médio de uma habitação portuguesa completa. O mercado funciona com uma moeda diferente da do resto do país, apesar de o euro ser o mesmo.
Comporta Beach and Golf, Comporta, Portugal
Para sul e para o interior
Como Comporta não pode crescer, o seu efeito está, em vez disso, a alargar-se. «Há uma tendência para a expansão para sul ao longo da costa», observa Luisa, apontando Melides e a Costa Vicentina como a continuação deste fenómeno, em vez de uma história à parte. Está a ocorrer uma mudança paralela no interior: o teletrabalho começou a atrair tanto compradores estrangeiros como jovens portugueses para o interior do Alentejo, afastando-os completamente da praia, em busca da mesma autenticidade que, inicialmente, construiu a reputação de Comporta. Nenhuma destas tendências dilui o mercado original. Ambas confirmam o que acontece num mercado restrito quando a procura continua a crescer: este expande-se para o exterior, em vez de se saturar. O gosto que está na origem de tudo isto não se limita a Portugal. O Relatório de Viagens de Verão de 2024 do Pinterest registou um aumento de 50% nas pesquisas por locais tranquilos e um aumento de 530% no interesse por um estilo de vida tranquilo. A nossa própria interpretação do mercado é ainda mais direta: no segmento de luxo, «menos é agora mais», e o apelo de Comporta assenta na escassez, na simplicidade e na discrição, qualidades que desempenham agora o papel que outrora cabia à ostentação.
Nada disto faz do Algarve uma aposta menos vantajosa. Uma moradia em primeira linha na Quinta do Lago, no valor de 20 000 €, e outra em Comporta, no valor de 15 000 €, não estão a competir pelo mesmo comprador; respondem a necessidades diferentes. Uma oferece a infraestrutura de quarenta anos de desenvolvimento de resorts: golfe, marinas, um ecossistema concebido para a ocupação total. A outra oferece o ativo mais difícil de recriar: um local que ainda parece inacabado, no bom sentido da palavra. Nós vendemos ambas, porque ambas as teses se sustentam. O que Comporta oferece ao comprador que já possui uma casa no Algarve não é mais metros quadrados por euro. É menos compradores por metro quadrado.
Essa escassez está agora a assumir forma concreta no Pinheirinho Comporta, um empreendimento de 400 hectares da VIC Properties, a poucos minutos de Melides e da vila de Comporta, com acesso direto a 65 quilómetros de praia atlântica, atravessando dunas e pinhais praticamente intocados pela densidade populacional encontrada mais a sul. Parte da nossa carteira imobiliária em Comporta, o projeto oferece moradias prontas a habitar com quatro quartos, concebidas pela Jacobsen Arquitetura e pela SCCS, com preços a partir de 4 975 000 € para as unidades ainda disponíveis. Consideramos esta oportunidade como estratégica num micromercado com uma oferta genuinamente limitada, onde os terrenos costeiros se tornam cada vez mais escassos de ano para ano, e onde a localização, o design e a presença de nomes internacionais são os fatores que sustentam o valor a longo prazo, em vez do preço de um único ano.
Pinheirinho Comporta, Comporta, Portugal
Não se trata de uma versão maior do que existia anteriormente. Trata-se, antes, de mais do mesmo, o que, neste mercado, é precisamente o que importa. O Algarve pode sempre crescer. Comporta só pode permanecer pequena, e é isso, e não o preço, que os compradores estão a pagar.
