Quando se trata de comprar um imóvel em França, há muitos aspetos legais a considerar antes de assinar a escritura final de compra e venda. Desde a decisão de comprar o seu novo imóvel como pessoa singular ou através de uma empresa, até à redução da sua responsabilidade fiscal relativamente ao imposto sobre o património imobiliário em França* ou à otimização da herança dos seus filhos, é importante fazer a sua pesquisa antes de comprar. Para o ajudar a ultrapassar a burocracia, encontrará abaixo a nossa visão geral das opções de veículos de investimento com as vantagens e desvantagens de cada estrutura, além de uma breve análise do que precisa para comprar imóveis como não residente em França. Antes de comprar, recomendamos sempre que fale com o seu próprio consultor jurídico (a Athena Advisers pode encaminhá-lo para a pessoa certa, especializada na matéria) para garantir que escolhe a melhor estratégia de investimento para a sua situação.

*O imposto sobre o património só se aplica aos seus ativos em França acima de um passivo líquido de 1,3 milhões de euros por agregado familiar fiscal. Por exemplo, se o seu imóvel custar 2 milhões de euros e tiver uma hipoteca de 701 000 euros, estará abaixo do limiar do imposto sobre o património.

Investir como não residente em França

Se pretende comprar um imóvel como não residente, a boa notícia é que atualmente não existem restrições à compra de imóveis em França. No entanto, para obter uma hipoteca junto de uma instituição financeira francesa, você e os seus coproprietários, incluindo os filhos com mais de dezoito anos, terão de cumprir determinados critérios em função dos seus rendimentos, do seu estado civil e de residência, bem como do seu país de origem, dependendo da convenção de dupla tributação celebrada com a França.

Quando decidir comprar um imóvel em França, a título individual ou familiar, se não optar por respeitar o direito sucessório do seu país de nacionalidade, o seu imóvel ficará sujeito ao direito sucessório francês, quer seja ou não residente em França. Neste caso, enquanto herdeiros do seu património, os seus filhos poderão ter de pagar o imposto sucessório e terão também de estar de acordo quando se tratar de revender o imóvel no futuro.

Investir através de uma estrutura SCI

Muitas famílias optam por contornar estas questões de herança criando uma estrutura SCI (Société Civile Immobilière). O objetivo de uma SCI é comprar, possuir e gerir propriedades como um grupo de acionistas e não como um casal ou família. Fácil de constituir, com uma SCI já não precisa de um notário para tratar do seu património, pode contornar a divisão obrigatória dos bens entre os seus filhos ao abrigo da lei francesa e pode também dar-se a si próprio mais liquidez ao dividir os bens, caso decida vender as suas ações.

Vantagens de escolher uma estrutura SCI

  • Como uma empresa familiar, a transparência fiscal aplica-se às SCI, pelo que os acionistas são tributados numa base individual e não empresarial.

  • Se o imóvel for a sua residência principal e não for utilizado como arrendamento, a criação de uma SCI pode ajudá-lo a otimizar o seu legado.

    Legalmente, pode transferir ações para os seus filhos e outros membros da família através de uma doação isenta de impostos até um valor máximo de quinze em quinze anos.

  • Em alternativa, se o imóvel adquirido não for a sua residência principal, pode ser elegível para uma isenção gradual do imposto sobre as mais-valias e dos encargos sociais a partir do quinto ano de propriedade e totalmente isento de impostos após 22 e 30 anos de propriedade, respetivamente.

Desvantagens de escolher uma estrutura SCI

  • Se está a planear obter uma hipoteca para financiar a sua propriedade, todos os membros da SCI terão de cumprir os requisitos financeiros e legais do banco, incluindo quaisquer filhos com idade superior a dezoito anos.

  • De acordo com as regras da SCI, para evitar o pagamento do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas e permanecer no regime de tributação individual, só pode arrendar o seu imóvel sem mobília, o que lhe dá menos flexibilidade se quiser recuperar o seu imóvel em qualquer momento durante o contrato de arrendamento de três anos.

    Se pretender arrendar o imóvel mobilado a curto prazo, a SCI pode tornar-se não transparente, desencadeando assim o regime de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas.

    Veja a nossa recomendação abaixo caso decida arrendar mobilado.

  • Além disso, a criação de uma SCI implica o pagamento de honorários legais e, enquanto acionistas, terá também de realizar uma reunião anual e apresentar relatórios da empresa todos os anos.

Investir através de uma estrutura SARL Famille

Se tenciona arrendar o seu imóvel mobilado quando não estiver a residir, uma SCI pode não ser a solução mais vantajosa, uma vez que as SCI se tornam opacas e, por conseguinte, sujeitas ao imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas se o seu rendimento de arrendamento for superior a 10% do volume de negócios anual da empresa.

Em vez disso, poderá querer considerar a criação de uma SARL Famille (Société A Responsabilité Limitée de Famille). Uma estrutura transparente concebida para cobrir uma atividade comercial como o arrendamento mobilado, a criação de uma SARL Famille pode ajudá-lo a tirar partido do regime francês LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) para arrendamentos de curta duração ou do regime para hotelaria, ao mesmo tempo que pode também ser elegível para beneficiar da redução gradual do imposto sobre as mais-valias para pessoas singulares.

Vantagens da escolha de uma estrutura SARL Famille

  • Com uma SARL Famille, cada acionista é tributado proporcionalmente às suas ações individuais com base no rendimento do arrendamento recebido durante o ano.
  • Os não residentes podem achar mais fácil obter uma hipoteca francesa junto de alguns bancos quando compram através de uma SARL Famille do que como pessoa singular.
  • Tal como a SCI, a compra da sua propriedade através de uma SARL Famille permite-lhe otimizar a herança dos seus filhos através de doações isentas de impostos. Como acionista, pode transferir uma determinada percentagem das suas ações para os seus filhos e netos de quinze em quinze anos, sem que estes tenham de pagar imposto sucessório sobre estas doações. Tem também a possibilidade de juntar os seus filhos (mesmo os menores de 18 anos) aos acionistas da empresa, atribuindo-lhes uma parte do capital. Contabilisticamente e à medida que a dívida da empresa é reembolsada, a sua parte de capital aumenta de valor, ao mesmo tempo que o imposto sucessório é reduzido ou nulo.
  • Para calcular a responsabilidade do seu imposto sobre o património em França, declara apenas 80% do valor do bem. Assim, no essencial, quando alugar o seu imóvel mobilado e tiver beneficiado de uma redução do IVA sobre o preço de compra, declarará apenas um valor equivalente ao preço sem IVA.
  • Qualquer filho na sociedade por quotas com mais de 18 anos é considerado como um outro agregado familiar fiscal, permitindo-lhe assim beneficiar de um outro limiar de imposto sobre o património de 1,3 milhões de euros para além do seu próprio limiar de imposto.

Desvantagens da escolha de uma estrutura SARL Famille

  • Uma vez que a SARL Famille será a entidade jurídica proprietária do seu imóvel, terá de planear com antecedência o momento em que um ou todos os acionistas queiram colocar o imóvel no mercado ou transferir as suas ações para garantir que os outros acionistas têm prioridade na compra dessas ações.
  • Os acionistas de uma SARL Famille devem ser membros da mesma família ou parentes diretos por casamento ou parceria civil.
  • A criação da SARL Famille e o registo da empresa implicam uma taxa de instalação de cerca de 2 000 euros e você ou o seu contabilista terão de preparar e apresentar as contas anuais da empresa.

Aviso legal: Este artigo destina-se apenas a fins de informação geral e não se destina a ser utilizado como aconselhamento jurídico. Deve obter sempre aconselhamento jurídico profissional antes de tomar, ou abster-se de tomar, qualquer ação com base no conteúdo deste artigo. As informações publicadas neste artigo não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou outro aconselhamento profissional da Athena Advisers ou de qualquer um dos nossos afiliados.