O setor do turismo em Portugal já não é uma história emergente; é um pilar económico consolidado. Em 2024, o país recebeu 31,6 milhões de hóspedes, o que representa um aumento de 5,2% em relação ao ano anterior, enquanto a tarifa média diária subiu para 160,46 euros, colocando Portugal no 8.º lugar entre os mercados da UE em termos de preços. Estes valores não são acidentais. Apontam para uma procura sustentada, de elevado valor, que é simultaneamente internacional e resiliente. Lisboa situa-se no centro deste perfil de procura. Sendo uma capital com conetividade global, profundidade cultural e atração durante todo o ano, atrai um fluxo constante de visitantes dispostos a pagar por alojamento de qualidade. Isto é particularmente relevante no segmento superior do mercado, onde as propriedades geridas profissionalmente e bem localizadas têm um desempenho consistentemente superior. A implicação para o investimento é direta: a procura não é a variável sob pressão. A oferta é.

Um mercado definido pela restrição

Nos últimos anos, as autoridades de Lisboa impuseram limitações rigorosas às novas licenças de Alojamento Local (AL), em particular nas zonas centrais de excelência, como Alfama, Bairro Alto e Mouraria. Estas medidas visam preservar a habitação de longa duração e proteger o carácter da cidade, mas introduziram também um constrangimento estrutural. Os dados são inequívocos. Os novos registos de AL caíram 64% nos primeiros sete meses de 2024, com alguns municípios a suspenderem de facto as novas licenças. Em termos práticos, esta situação criou um mercado fechado em áreas-chave: a procura continua a aumentar, mas a capacidade de oferta legal de alojamento de curta duração foi limitada. Como observa David Moura-George, "a escassez é agora uma característica definidora do mercado imobiliário de Lisboa. No centro nobre de Lisboa, a licença turística tornou-se efetivamente uma segunda camada de valor para além do próprio imóvel. Os compradores veem-na cada vez mais como uma espécie de moeda – algo que lhes garante o acesso ao mercado turístico em expansão em Portugal, numa altura em que a entrada está a ser restringida." É esta a mudança fundamental. A licença já não é administrativa, é económica. Regula o acesso ao rendimento e, cada vez mais, ao valor do capital.

A emergência de um modelo mais sofisticado

Neste contexto, o mercado evoluiu. O modelo fragmentado de alugueres de curta duração geridos individualmente deu lugar a uma abordagem mais estruturada: os empreendimentos com licença turística. Estes empreendimentos garantem o licenciamento ao nível do edifício e combinam-no com uma gestão profissional e infraestruturas de nível hoteleiro, como serviços de concierge, limpeza, instalações de bem-estar e comodidades. Estas instalações não são simplesmente cosméticas; foram estrategicamente escolhidas para melhorar o desempenho. Os hóspedes estão dispostos a pagar tarifas mais elevadas por uma experiência gerida e previsível, o que se traduz em níveis de ocupação mais elevados e fluxos de rendimento mais estáveis.

"Para os investidores, os empreendimentos com uma licença turística eliminam duas das maiores preocupações: consistência e gestão. Com equipas profissionais a gerir o edifício, os padrões mantêm-se elevados, o que é crucial no mercado de arrendamento de curta duração. Isto significa que os proprietários beneficiam de um posicionamento de topo sem terem de gerir pessoalmente as operações do dia a dia. Alguns empreendimentos também oferecem benefícios adicionais em termos de estilo de vida, permitindo que os proprietários permaneçam noutras propriedades da sua rede."

David Moura-George

Flexibilidade e benefícios fiscais

Os empreendimentos com licença turística também refletem uma mudança mais ampla na forma como os compradores internacionais abordam a propriedade. Em vez de escolherem entre o uso pessoal e a geração de rendimentos, estes ativos permitem ambos. Os proprietários podem ocupar a propriedade durante parte do ano e libertá-la para o mercado de arrendamento quando não estiver a ser utilizada. Isto cria um modelo de dupla utilização em que a propriedade funciona simultaneamente como residência privada e como ativo gerador de rendimento. Embora o benefício fiscal imediato de gerar rendimentos de arrendamento de curta duração sem esforço seja óbvio, os imóveis licenciados também têm um lugar no planeamento da carteira a médio e longo prazo. Ao operarem num segmento protegido do mercado, onde a concorrência é estruturalmente limitada, isto resulta normalmente numa maior procura de revenda e em prémios de preços, particularmente nos distritos centrais onde as barreiras regulamentares estão mais enraizadas. Com efeito, a licença melhora tanto a geração de rendimentos como a preservação do capital.

Um mercado cada vez mais definido pelo acesso

O mercado imobiliário de Lisboa não se tornou menos atrativo à medida que a regulamentação se tornou mais rigorosa; tornou-se mais seletivo. O mercado recompensa agora aqueles que compreendem como a procura, a regulamentação e a estrutura do produto se interligam. Como conclui Moura-George, "as licenças turísticas em Portugal são mais do que permissões: são oportunidades. Num mercado onde o turismo continua a prosperar, a oferta é escassa e os rendimentos das rendas permanecem fortes, a propriedade certa com a licença certa pode oferecer não só um lugar maravilhoso para ficar, mas também um investimento resiliente e preparado para o futuro."