Lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier en France, de nombreux aspects juridiques doivent être pris en compte avant de signer l'acte de vente définitif. Qu'il s'agisse de décider d'acquérir votre nouveau bien en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une société, de réduire votre impôt sur la fortune immobilière en France* ou d'optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants, il est essentiel de bien vous renseigner avant d'acheter. Pour vous aider à y voir plus clair dans les démarches administratives, vous trouverez ci-dessous notre présentation des différentes options de véhicules d'investissement avec les avantages et les inconvénients de chaque structure, ainsi qu'un aperçu rapide de ce dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier en tant que non-résident en France. Avant tout achat, nous vous recommandons vivement de consulter votre propre conseiller juridique (Athena Advisers peut vous orienter vers le bon spécialiste dans ce domaine) afin de vous assurer de choisir la meilleure stratégie d'investissement adaptée à votre situation.

*L'impôt sur la fortune immobilière ne s'applique qu'à votre patrimoine en France au-delà d'un actif net de 1,3 million d'euros par foyer fiscal. Par exemple, si votre bien immobilier coûte 2 millions d'euros et que vous avez un emprunt de 701 000 euros, vous serez en dessous du seuil de l'IFI.

Investir en tant que non-résident en France

Si vous cherchez à acheter un bien immobilier en tant que non-résident, la bonne nouvelle est qu'il n'existe actuellement aucune restriction à l'achat d'un bien immobilier en France. Toutefois, pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un établissement financier français, vous et vos co-acquéreurs, y compris les enfants de plus de dix-huit ans, devrez remplir certains critères basés sur vos revenus, votre situation matrimoniale et résidentielle, ainsi que votre pays d'origine en fonction de sa convention de double imposition avec la France.

Lorsque vous décidez d'acheter un bien immobilier en France en tant que particulier ou en famille, si vous n'optez pas pour les lois successorales de votre pays de citoyenneté, votre bien sera soumis aux lois successorales françaises - que vous soyez résidents français ou non. Dans ce cas, en tant qu'héritiers de votre patrimoine, vos enfants risquent d'être redevables de droits de succession et devront également être d'accord pour revendre le bien le moment venu.

Investir en structure SCI

De nombreuses familles choisissent de contourner ces problématiques de succession en créant une SCI (Société Civile Immobilière). L'objectif d'une SCI est d'acheter, de posséder et de gérer un bien immobilier en tant que groupe d'associés plutôt qu'en tant que couple ou famille. Facile à mettre en place, la SCI permet de se passer des services d'un notaire pour gérer sa succession, d'éviter le partage obligatoire des biens entre ses enfants imposé par la loi française et de se donner plus de liquidités lors du partage des actifs si l'on décide de vendre ses parts.

Avantages de la structure SCI

  • En tant que société familiale, la transparence fiscale s'applique à la SCI : les associés sont imposés sur une base individuelle et non sur une base sociétale.

  • Si le bien est votre résidence principale et n'est pas utilisé pour la location, la constitution d'une SCI peut vous permettre d'optimiser votre patrimoine.

    Légalement, vous êtes autorisé à transmettre des parts à vos enfants et autres membres de la famille par le biais d'une donation en franchise d'impôt jusqu'à une valeur maximale tous les quinze ans.

  • Alternativement, si le bien acheté n'est pas votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération dégressive de l'impôt sur les plus-values et des prélèvements sociaux à partir de la cinquième année de détention et d'une exonération totale après respectivement 22 et 30 ans de détention.

Inconvénients de la structure SCI

  • Si vous envisagez d'obtenir un prêt hypothécaire pour financer votre bien, tous les membres de la SCI devront satisfaire aux exigences financières et juridiques de la banque, y compris les enfants âgés de plus de dix-huit ans.

  • Selon les règles de la SCI, pour éviter de payer l'impôt sur les sociétés et rester sous le régime de l'imposition individuelle, vous ne pouvez louer votre bien que non meublé, ce qui vous donne moins de flexibilité si vous souhaitez récupérer votre bien à tout moment au cours du contrat de location de trois ans.

    Si vous avez l'intention de louer le bien meublé à court terme, la SCI peut devenir non transparente et donc déclencher le régime de l'impôt sur les sociétés.

    Voir notre recommandation ci-dessous si vous décidez de louer en meublé.

  • En outre, la création d'une SCI implique le paiement de frais juridiques et, en tant qu'associés, vous devrez également tenir une assemblée annuelle et déposer les comptes de la société chaque année.

Investir en structure SARL de Famille

Si vous envisagez de louer votre bien en meublé lorsque vous n'y résidez pas, la SCI n'est peut-être pas la solution la plus avantageuse car elle devient opaque et donc soumise à l'impôt sur les sociétés si vos revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d'affaires annuel de la société.

Il est préférable d'envisager la création d'une SARL de Famille (Société À Responsabilité Limitée de Famille). Structure transparente destinée à couvrir une activité commerciale telle que la location meublée, la SARL de Famille peut vous permettre de bénéficier du régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) pour les locations de courte durée ou du régime para-hôtelier, tout en vous permettant de bénéficier de l'allègement dégressif de l'impôt sur les plus-values des particuliers.

Avantages de la structure SARL de Famille

  • Dans une SARL de Famille, chaque associé est imposé au prorata de ses parts individuelles sur la base des revenus locatifs perçus dans l'année.
  • Les non-résidents peuvent obtenir plus facilement un prêt immobilier français auprès de certaines banques en achetant par le biais d'une SARL de Famille plutôt qu'en tant que particulier.
  • Tout comme la SCI, l'achat de votre bien immobilier par le biais d'une SARL de Famille vous permet d'optimiser l'héritage de vos enfants par le biais de donations en franchise d'impôt. En tant qu'associé, vous avez la possibilité de transmettre un certain pourcentage de vos parts à vos enfants et petits-enfants tous les quinze ans, ce qui leur permet de ne pas payer de droits de succession sur ces donations. Vous avez également la possibilité d'ajouter vos enfants (même ceux qui ont moins de 18 ans) aux associés de la société en leur donnant une part du capital. Comptablement, et au fur et à mesure que la dette de la société est remboursée, leur part de capital prend de la valeur tout en ne générant que peu ou pas de droits de succession.
  • Lors du calcul de votre impôt sur la fortune immobilière en France, vous ne déclarez que 80 % de la valeur du bien. Ainsi, lorsque vous louez votre bien en meublé et que vous avez bénéficié d'une réduction de TVA sur le prix d'achat, vous ne déclarez qu'une valeur équivalente au prix hors TVA.
  • Tout enfant de plus de 18 ans dans l'actionnariat est considéré comme un autre foyer fiscal, ce qui vous permet de bénéficier d'un autre seuil d'IFI de 1,3 million d'euros en plus de votre propre seuil fiscal.

Inconvénients de la structure SARL de Famille

  • La SARL de Famille étant la structure juridique propriétaire de votre bien, il vous faudra anticiper le moment où l'un ou l'ensemble des associés souhaiteront mettre le bien sur le marché ou céder leurs parts afin que les autres associés soient prioritaires pour l'achat de ces parts.
  • Les associés d'une SARL de Famille doivent être des membres de la même famille ou des parents directs par mariage ou partenariat civil.
  • La création de la SARL de Famille et l'enregistrement de la société entraîneront des frais de constitution d'environ 2 000 euros et vous ou votre comptable devrez préparer et déposer les comptes annuels de la société.

Avertissement : Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil juridique. Vous devez toujours obtenir un avis juridique professionnel avant d'entreprendre, ou de vous abstenir d'entreprendre, toute action fondée sur le contenu de cet article. Les informations publiées dans cet article ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou autre de la part d'Athena Advisers ou de l'une de ses sociétés affiliées.