I årtionden har Europas digitala infrastruktur varit förankrad i en handfull etablerade nav – Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin – som i branschen går under samlingsnamnet FLAPD. Dessa städer byggde tidigt, skalade snabbt och blev ryggraden i kontinentens digitala ekonomi. Nu håller utrymmet på att ta slut.
Kraftbegränsningar, markbrist och alltmer restriktiva regleringar har skapat vad operatörerna kallar "kraftväggar" – hårda tak för tillväxt på marknader som en gång ansågs vara outtömliga. Efterfrågan på databehandling saktar däremot inte ned. Tvärtom har den accelererande utvecklingen av AI-teknik gjort att det som redan var en strukturell brist har blivit ännu mer akut. McKinsey uppskattar att infrastrukturinvesteringar på mellan 240 och 289 miljarder euro kommer att behövas fram till 2030 enbart för att möta den förväntade efterfrågan – och att den europeiska kapaciteten måste öka från 10 gigawatt idag till 35 gigawatt inom fem år.
Branschen står inte inför en bubbla. Den står inför en kapacitetskris. Och den skillnaden har stor betydelse för investerare som är uppmärksamma.
Dit kapitalet rör sig
Sekundära marknader i Sydeuropa framträder som de naturliga förmånstagarna av detta skifte. Bland dem drar Portugal till sig allt större uppmärksamhet – och det av skäl som går utöver opportunism.
Betrakta först geografin. Portugals kustlinje ligger vid en verkligt sällsynt korsning: en transitpunkt för 17 aktiva undervattenskablar, med ytterligare fem under utveckling, som erbjuder anslutning med låg latens till Nordamerika, Sydamerika och kontinentala Europa samtidigt. Landningspunkten i Carcavelos är bland annat värd för kabelsystemet 2Africa – 45 000 kilometer infrastruktur som förbinder 33 länder i Europa, Afrika och Asien. Betydelsen av detta är svår att överskatta i en sektor där millisekunder har kommersiell betydelse.
Sedan finns energin. Portugal genererar redan 73 % av sin el från förnybara källor och drivs regelbundet med 100 % grön el – en distinktion som har gått från att vara en fråga om miljöstolthet till ett hårt kommersiellt krav. Datacenter är bland de mest energiintensiva infrastrukturtillgångarna som finns, och de ESG-mandat som nu är inbäddade i institutionella investeringsbeslut innebär att grön energiförsörjning inte längre är en särskiljande faktor. Det är en förutsättning. Portugals industriella elpriser ligger under det europeiska genomsnittet, vilket ger ytterligare ett lager av kostnadskonkurrenskraft som mogna marknader helt enkelt inte kan matcha.
"Det finns ett ökande tryck på efterfrågan på datacenter i Europa, som förväntas mer än tredubblas under de kommande fem åren, vilket kräver större datalagrings- och bearbetningskapacitet, större kraftkapacitet och en ökning av dedikerade anläggningar. Att möta denna tillväxt, som förväntas bli extremt snabb, kommer att kräva mycket stora investeringar. Enligt min mening skulle det vara avgörande att den portugisiska regeringen investerar i att förstärka näten och tillgodose dessa stora energibehov, och företag som E-Redes och REN kan bidra till att påskynda godkännandet av dessa projekt."
David Moura-George, Commercial Director på Athena Advisers
En marknad i sin linda
Portugals datacenterhistoria är, enligt de flesta mått, fortfarande i sitt inledande kapitel. Tillväxtprognoserna fram till 2031 är betydande, hyperscalers börjar engagera kapital i regionen och regeringen har infört nya lagstiftningsramar – inklusive utpekade CGP-zoner med hög efterfrågan – för att hantera energitilldelningen på ett strukturerat och investeringsvänligt sätt. Ett nationellt 5G-nätverk som löper från kust till kust möjliggör ytterligare decentralisering, vilket gör regioner med lägre densitet till lönsamma platser och breddar de geografiska möjligheterna avsevärt.
Utmaningar kvarstår – byråkrati, planeringsbegränsningar och avsaknaden av en helt reglerad marknad är de främsta. Men som Moura-George sammanfattar det: "vissa utmaningar kvarstår, nämligen byråkrati, bland annat på stadsplaneringsnivå, samt det faktum att Portugal ännu inte är en reglerad marknad för datacenter. Den sistnämnda faktorn kan dock också ses i ett mer optimistiskt perspektiv, i motsats till marknader som redan är starkt reglerade och där restriktionerna blir allt större. Det viktiga att komma ihåg är i alla fall att Portugal har kapacitet att bli ett viktigt europeiskt datacenterhubb och dra nytta av den ökade efterfrågan och de investeringar som kommer till Europa."
Spanien och norra Italien är trovärdiga konkurrenter. Men Portugals kombination av infrastruktur för undervattenskablar, ledarskap inom förnybar energi, energikostnader under genomsnittet, politisk stabilitet och tillgänglig mark ger landet ett erbjudande som är både övertygande och svårt att kopiera på andra håll i Sydeuropa.
För fastighetsinvesterare med en horisont bortom den omedelbara cykeln är frågan mindre om Portugal kommer att bli ett betydande europeiskt datacenterhubb – och mer om de är positionerade för att dra nytta av det när det händer.