La Silicon Valley a inventé ce terme en 2013 pour désigner une start-up dont la valeur dépassait le milliard de dollars alors qu’elle n’était pas encore cotée en bourse : une entité qui ne devrait pas exister selon les règles habituelles du capital-risque, et qui pourtant voit parfois le jour. Ce nom s’est imposé car il reflétait une réalité universelle de la rareté, et pas seulement dans le secteur technologique. Lorsqu’un bien est suffisamment rare, n’importe quelle classe d’actifs finira par recourir à un mythe pour le décrire.
Le secteur immobilier a désormais sa propre « licorne », et cela n’a rien à voir avec la valorisation. Ici, une « licorne » est simplement un logement neuf qui a déjà été livré.
Ce qui rend ce concept si particulier, c’est que le propriétaire bénéficie de tous les avantages d’un bien immobilier neuf tout en évitant d’avoir à attendre la livraison, ce qui élimine également l’incertitude. En France, cela se traduit par des frais de notaire d’environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % pour les biens anciens, une garantie structurelle de dix ans qui perdure quel que soit le changement de propriétaire, et une construction conforme à la norme environnementale RE2020, qui permet de maintenir les coûts d’exploitation à un niveau bas dans un climat où une mauvaise isolation se paie cher. Dans de nombreuses régions touristiques de France, telles que les Alpes françaises et la Côte d’Azur, il est également possible de se faire rembourser la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien immobilier si vous choisissez de le mettre en location.
Le Portugal offre sa propre version de cette garantie : une garantie structurelle de dix ans de série, une couverture pour les appareils électroménagers neufs, et aucune des mises aux normes que le parc immobilier ancien de Lisbonne exige si souvent. Sur ces deux marchés, la construction neuve n’a jamais vraiment été une question de nouveauté. Il s’agissait plutôt de certitude, et un « Unicorn » est l’endroit où cette certitude cesse enfin d’être théorique.
Les Bois Des Ours 601, Méribel, Alpes françaises
Pourquoi les perles rares sont si difficiles à trouver
La logique voudrait qu’un logement achevé et garanti soit le plus facile à vendre, quel que soit le marché. La plupart du temps, il n’a même pas l’occasion de le prouver : la grande majorité des propriétés neuves haut de gamme à Lisbonne et dans les Alpes françaises se vendent avant même leur achèvement, réservées sur plan des années avant la livraison, ce qui explique précisément pourquoi un logement achevé et invendu est suffisamment rare pour mériter un nom à part entière.
S’il serait raisonnable de supposer que les biens immobiliers restants après la vente d’un projet présentent des défauts – les « laissés-pour-compte » que le marché a discrètement écartés –, ce n’est pas nécessairement le cas. Nick Leach, associé chez Athena Advisers, commente : « Parfois, les “licornes” sont simplement de superbes biens qui ont été négligés ; dans d’autres cas, un client peut acheter un bien sur plan et, pendant le temps nécessaire à sa livraison, sa situation peut avoir changé, ce qui l’amène à revendre le bien sans même y avoir mis les pieds. »
Bien que cela soit moins courant, les promoteurs ont eux aussi leurs propres raisons de terminer les travaux avant de vendre. « Certains préfèrent en effet livrer un produit fini », ajoute Nick. « Cela leur simplifie la tâche, car ils peuvent contrôler l’ensemble du processus, y compris la décoration intérieure et l’aménagement, ce qui rend la démarche plus efficace de leur côté. »
Sao Joao da Praça 8, Alfama, Lisbonne
Qui se lance à sa recherche
« Les chasseurs de "licornes" ont tendance à préférer les programmes neufs livrés, car cela leur procure un sentiment de sécurité », explique Marta Salgado, directrice des ventes d’Athena au Portugal. « Ils savent qu’il n’y aura pas de problèmes de qualité et que la garantie du promoteur est déjà en place. Comme en France, les programmes neufs portugais bénéficient d’une garantie de 10 ans sur la structure, et les appareils électroménagers flambant neufs sont également couverts par une garantie. La difficulté réside dans l’offre. Comme une grande partie des ventes se fait sur plan, il n’est pas toujours facile de trouver une « licorne » véritablement achevée. »
Cette intuition se retrouve sur les deux marchés, même si les acheteurs y parviennent par des chemins différents. Dans les Alpes, les chasseurs de « perles rares » ont souvent été témoins d’un projet immobilier qui a piétiné ailleurs dans le monde et veulent voir le toit avant de signer. «« Les clients qui ont vécu une mauvaise expérience d’achat sur plan dans un autre pays ont souvent besoin d’être rassurés sur le fait que la France est différente », explique Nick. « Le dépôt fiduciaire, l’assurance, les garanties : tout est là. Mais une fois qu’on a été échaudé par une expérience d’investissement dans un autre pays, on préfère généralement voir le bâtiment achevé. »
Rien de tout cela ne fait d’une « licorne » un meilleur achat qu’une réservation sur plan. Cela en fait simplement un achat différent : une promesse déjà tenue, plutôt qu’une promesse encore en cours de réalisation, achetée par quelqu’un qui préfère se tenir dans une pièce plutôt que de l’imaginer. Chaque « unicorn » qui se dresse aujourd’hui à Val d’Isère ou à Lapa était, à un moment donné, destiné à être vendu avant même d’être achevé. Le fait qu’elle soit restée n’est pas la preuve d’un défaut du bien. C’est la preuve de la plus ancienne ruse que la rareté utilise sur n’importe quel marché : la chose la plus rare disponible n’est très souvent pas celle qui a été construite pour être rare, mais simplement celle qui a refusé de disparaître comme prévu.
