Há um tipo particular de lugar cuja identidade é definida pela ideia que alguém tem do que ele deve ser. A Costa da Caparica foi, durante a maior parte do século XX, exatamente esse tipo de lugar. O regime do Estado Novo de Salazar moldou-a deliberadamente como um destino de lazer para a classe trabalhadora de Lisboa, construindo parques de campismo e instalações modestas ao longo das suas dunas - uma praia por prescrição política e não por aspiração orgânica. A mais extensa praia contígua de Portugal, trinta quilómetros de costa atlântica a vinte minutos da capital, foi definida não pela sua extraordinária geografia mas pelas modestas ambições que lhe foram atribuídas.
Essa definição está agora a ser reescrita. E a velocidade a que está a mudar é a história imobiliária mais interessante que se desenrola atualmente na área da Grande Lisboa.
A primeira camada de mudança chegou discretamente, como é habitual nestas coisas. Na última década, os imóveis na Costa da Caparica começaram a atrair um grupo demográfico diferente. Nómadas digitais atraídos pela luz do Atlântico e por rendas acessíveis. Famílias portuguesas mais jovens que se viram forçadas a sair do centro de Lisboa devido aos preços. Compradores internacionais que descobriram a localidade através da cultura do surf e ficaram por tudo o resto. Os restaurantes mudaram. Surgiram novos clubes de praia, alguns gerando até 5 milhões de euros em volume de negócios anual. Apareceram lojas de surf na cidade, incluindo uma Rip Curl. As cabanas dos pescadores que tinham definido a frente marítima durante gerações foram renovadas e começaram a ser alugadas a preços de cinco estrelas. Em 2023, a Time Out nomeou a Caparica como um dos bairros mais interessantes da Europa, classificando-a em 18.º lugar na sua lista global e registando a alcunha que discretamente se tinha instalado: Capifornia.
O mercado hoteleiro seguiu-se. Desde 2019, abriram quatro novos hotéis, entre os quais o Crowne Plaza Caparica Lisbon, com 225 quartos, em 2023, que trouxe hospitalidade de marca internacional a um troço da costa que anteriormente funcionava muito abaixo do seu potencial de alojamento. Os dados de ocupação da Travel BI mostraram taxas pré-pandémicas de cerca de 74% anuais no Hotel Praia do Sol, subindo acima dos 90% em agosto e setembro. Não se trata de anomalias sazonais. São os números de um mercado com uma procura genuína e sustentada.
O momento das infraestruturas da Caparica
O que distingue o momento atual da Caparica de uma simples história de gentrificação é a escala do compromisso público e institucional que agora se alinha por detrás dele. A extensão do metro até à Caparica, delineada no Programa Nacional de Investimentos 2030 de Portugal, dará, pela primeira vez, à costa uma ligação direta à rede de Lisboa. Elimina o argumento da conetividade que tem mantido o mercado com um desconto em relação aos seus vizinhos do norte. Paralelamente, o Innovation District de 800 milhões de euros que está a ser desenvolvido em torno do novo campus da Universidade Nova no Monte da Caparica, uma colaboração entre a universidade, a Câmara Municipal de Almada e nove investidores privados que abrange 399 hectares, deverá criar 17.000 postos de trabalho na próxima década. Uma nova escola internacional, a Almada International School, abriu as suas primeiras turmas em 2024.
Esta é a sequência que os compradores sérios aprendem a reconhecer. Primeiro, a identidade cultural. A seguir, as infraestruturas hoteleiras. Depois, o capital institucional e o investimento público. Finalmente, a reavaliação do mercado que se segue quando os três estão presentes em simultâneo. De acordo com a Confidencial Imobiliário, o banco de dados independente de transações imobiliárias de Portugal, os preços médios na zona da Caparica quase triplicaram desde 2015. No entanto, o mercado permanece, em relação a endereços comparáveis da costa atlântica, numa fase anterior dessa reavaliação do que os fundamentos subjacentes sugeririam.
Para os compradores com um horizonte de 10 a 15 anos, o argumento é simples. O estilo de vida já existe. O investimento institucional está comprometido. A lacuna de conetividade está a ser colmatada. O mercado ainda não refletiu totalmente tudo isto nos preços. Durante a maior parte da sua história, o potencial da Caparica foi definido pelas limitações de outras pessoas. Essa definição foi discretamente desmantelada.
