Il existe un type particulier d'endroit dont l'identité est déterminée par l'idée que quelqu'un d'autre se fait de ce qu'il devrait être. La Costa da Caparica a été, pendant la majeure partie du XXe siècle, exactement ce genre d'endroit. Le régime de l'Estado Novo de Salazar l'a délibérément façonnée en destination de loisirs pour la classe ouvrière de Lisbonne, en construisant des campings et des installations modestes le long de ses dunes - une plage par prescription politique plutôt que par aspiration naturelle. La plus longue plage continue du Portugal, trente kilomètres de côte atlantique à vingt minutes de la capitale, n'était pas définie par sa géographie extraordinaire, mais par les ambitions modestes qu'on lui avait assignées.
Cette définition est en train d'être réécrite. Et la vitesse à laquelle elle évolue constitue l'histoire immobilière la plus intéressante qui se déroule actuellement dans la région métropolitaine de Lisbonne.
La première vague de changement est arrivée discrètement, comme c'est généralement le cas. Au cours de la dernière décennie, l'immobilier à Costa da Caparica a commencé à attirer une population différente. Des nomades numériques attirés par la lumière de l'Atlantique et les loyers abordables. De jeunes familles portugaises qui se sont retrouvées exclues du centre de Lisbonne pour des raisons de prix. Des acheteurs internationaux qui ont découvert la ville grâce à la culture du surf et y sont restés pour tout le reste. Les restaurants ont changé. De nouveaux clubs de plage sont apparus, certains générant jusqu'à 5 millions d'euros de chiffre d'affaires annuel. Des magasins de surf ont ouvert en ville, dont un Rip Curl. Les cabanes de pêcheurs qui avaient marqué le front de mer pendant des générations ont été rénovées et ont commencé à être louées à des prix cinq étoiles. En 2023, Time Out a désigné Caparica comme l'un des quartiers les plus cool d'Europe, le classant au 18e rang de sa liste mondiale et notant le surnom qui s'était discrètement imposé : Capifornia.
Le marché hôtelier a suivi. Quatre nouveaux hôtels ont ouvert depuis 2019, dont le Crowne Plaza Caparica Lisbon de 225 chambres en 2023, qui a apporté une hôtellerie de marque internationale à une partie de la côte qui fonctionnait auparavant bien en deçà de son potentiel d'hébergement. Les données d'occupation de Travel BI montrent des taux prépandémiques d'environ 74 % par an à l'hôtel Praia do Sol, dépassant 90 % en août et septembre. Il ne s'agit pas d'anomalies saisonnières. Ce sont les chiffres d'un marché qui bénéficie d'une demande réelle et soutenue.
Le moment infrastructurel de Caparica
Ce qui distingue le moment actuel de Caparica d'une simple histoire de gentrification, c'est l'ampleur de l'engagement public et institutionnel qui le sous-tend. Le prolongement du métro jusqu'à Caparica, prévu dans le Programme national d'investissement 2030 du Portugal, offrira pour la première fois à la côte une connexion directe avec le réseau de Lisbonne. Il met fin à l'argument de la connectivité qui a maintenu le marché à un niveau inférieur à celui de ses voisins du nord. Parallèlement, le quartier de l'innovation de 800 millions d'euros développé autour du nouveau campus de l'Universidade Nova à Monte da Caparica, une collaboration entre l'université, le conseil municipal d'Almada et neuf investisseurs privés couvrant 399 hectares, devrait créer 17 000 emplois au cours de la décennie à venir. Une nouvelle école internationale, l'Almada International School, a ouvert ses premières classes en 2024.
C'est la séquence que les acheteurs avisés apprennent à reconnaître. L'identité culturelle d'abord. Ensuite, l'infrastructure hôtelière. Puis le capital institutionnel et l'investissement public. Et enfin, la revalorisation du marché qui s'ensuit lorsque les trois sont en place simultanément. Selon Confidencial Imobiliário, la banque de données indépendante du Portugal sur les transactions immobilières, les prix moyens dans la région de Caparica ont presque triplé depuis 2015. Pourtant, le marché reste, par rapport aux adresses comparables de la côte atlantique, à un stade plus précoce de cette revalorisation que ne le suggèrent les fondamentaux sous-jacents.
Pour les acheteurs ayant un horizon de 10 à 15 ans, l'argument est simple. Le style de vie est déjà là. L'investissement institutionnel est engagé. Le fossé de la connectivité est en train d'être comblé. Le marché n'a pas encore intégré tous ces éléments dans son prix. Pendant la majeure partie de son histoire, le potentiel de Caparica a été défini par les limites des autres. Cette définition a été discrètement démantelée.
