Si la Côte d'Azur est aujourd'hui synonyme de soleil, de plages et d'opportunités d'investissement immobilier passionnantes, elle fut pendant près d'un siècle une destination hivernale. Les grands palaces de Nice et de Cannes fonctionnaient selon une saison stricte de novembre à avril ; dès le mois de mai, les volets se fermaient, le personnel se dispersait et les aristocrates britanniques et russes rentraient chez eux. L'idée même d'un été sur la Riviera – ce qui la définit aujourd'hui – aurait semblé tout à fait absurde à un hôtelier de la Belle Époque. L'histoire de cette transformation compte de nombreux acteurs, mais son chapitre le plus marquant se déroule à Juan-les-Pins, cette baie ombragée de pins nichée entre la ville d'Antibes et la presqu'île du Cap d'Antibes.
Les Murphy et l'été qui bouleversa les conventions
On peut dater le début de l'été sur la Riviera tel que nous le connaissons aujourd'hui à l'été 1923. Cette année-là, un petit cercle d'Américains mené par les riches expatriés Gerald et Sara Murphy persuada Antoine Sella, propriétaire de l'Hôtel du Cap à la pointe du Cap d'Antibes, de maintenir une aile de l'hôtel ouverte durant les mois de juillet et août. Sella était sceptique mais accepta. Le changement se préparait discrètement – les artistes passaient déjà leurs étés à Saint-Tropez depuis le début du siècle, et la Première Guerre mondiale avait déjà bouleversé les anciens rythmes aristocratiques de la côte – mais ce sont les Murphy qui lui donnèrent une adresse. Depuis leur demeure voisine du Cap d'Antibes, la Villa America, ils accueillirent la cohorte d'invités la plus extraordinaire de l'histoire culturelle du vingtième siècle : F. Scott et Zelda Fitzgerald, Ernest Hemingway, Pablo Picasso, John Dos Passos, Cole Porter et Dorothy Parker.
Ce que les Murphy créèrent, presque par hasard, fut une preuve de concept. L'été sur la Riviera pouvait se vivre. L'Hôtel du Cap-Eden-Roc – le nom de l'hôtel après l'ajout du pavillon de bain Eden Roc – devint le salon officieux de la génération perdue. F. Scott Fitzgerald écrivit Tendre est la nuit en s'inspirant d'une version à peine romancée de cet endroit.
Frank Jay Gould et la première station balnéaire estivale construite à cet effet
L'expérience estivale des Murphy était une affaire privée. L'infrastructure qui la transforma en marché vint d'un autre Américain. Frank Jay Gould, fils du financier ferroviaire new-yorkais Jay Gould, commença à acquérir des terrains à Juan-les-Pins au début des années 1920. Là où le Cap d'Antibes ne comptait qu'un seul grand hôtel, Gould vit l'opportunité de créer une ville d'été entièrement dédiée à cet usage. Il fit construire l'Hôtel Provençal, qui ouvrit ses portes en 1927 comme l'un des plus grands hôtels de ce type sur la côte, et agrandit le casino pour en faire l'ancrage social de la station.
Gould avait compris quelque chose que les anciennes stations d'hiver n'avaient pas saisi. Les estivants recherchaient un autre type d'architecture. Ils voulaient de l'ombre, des pins, des balcons face à la mer, des casinos ouverts jusqu'à l'aube et une véritable plage plutôt qu'une étendue de galets. Juan-les-Pins offrait tout cela. En quelques saisons, elle devint la destination estivale la plus en vogue de la Méditerranée.
Le jazz et un héritage culturel
L'identité culturelle établie par Gould et les Murphy se renforça tout au long du vingtième siècle. En 1960, Juan-les-Pins lança ce qui allait devenir le plus ancien festival de jazz d'Europe, Jazz à Juan. Le festival accueillit certains des musiciens les plus emblématiques du genre tels que Miles Davis, Ella Fitzgerald, Ray Charles et Nina Simone. Le festival se tient toujours chaque juillet sous la même canopée de pins qui attira la première vague d'estivants il y a cent ans. Lorsque Bardot, Belmondo et Sagan prirent leur tour à la Pinède dans les années 1960 et 1970, le rôle était clair : c'était là que la Riviera venait passer l'été.
Le marché immobilier né de cette histoire
Cent ans plus tard, le marché immobilier sur ce tronçon de cinq kilomètres reflète les conditions qui l'ont créé. Les villes délibérément inventées – construites dans un but précis, à une époque précise, par des personnes ayant une vision culturelle spécifique – sont exceptionnellement rares sur le littoral européen. L'inventaire architectural original a été construit entre les années 1880 et 1940, et la protection de ce patrimoine relève désormais de la politique publique. Les nouveaux développements sont rares et strictement encadrés lorsqu'ils se produisent.
Cela génère un marché à deux niveaux distincts. Le Cap d'Antibes lui-même figure systématiquement parmi les biens immobiliers les plus chers de France, au même titre que Saint-Jean-Cap-Ferrat pour les valeurs des villas de prestige. Les familles à l'origine de nombreux domaines les détiennent depuis trois ou quatre générations. Les transactions sur la presqu'île sont des événements rares, souvent négociés en privé et rarement mis sur le marché public. Les domaines Belle Époque le long du flanc est du cap, les villas qui accueillirent la génération perdue il y a un siècle : aucun d'entre eux ne se négocie comme un bien immobilier ordinaire.
Juan-les-Pins elle-même représente une proposition différente. L'offre est plus diversifiée et plus accessible : les appartements en front de mer des années 1920 et 1930 le long du boulevard Édouard Baudoin et de l'avenue Guy de Maupassant, les ajouts modernistes des décennies d'après-guerre, et un petit nombre de développements contemporains soigneusement implantés. L'un des plus remarquables est Beau Rivage, qui occupe une position privilégiée en front de mer à Juan-les-Pins et marie le charme Art déco au confort contemporain.
La démographie des acheteurs s'est élargie au cours des vingt dernières années, avec des familles américaines, nord-européennes et de plus en plus moyen-orientales qui rejoignent la présence française et britannique établie de longue date. Ce que les deux marchés partagent, c'est la même logique sous-jacente. La demande dépasse constamment l'offre, et l'identité culturelle créée par Frank Jay Gould et les Murphy demeure le moteur le plus fiable de la valeur à long terme.
C'est la raison pour laquelle nous consacrons notre temps à des endroits comme celui-ci. Les villes inventées avec autant de soin et préservées avec autant de constance ne sont pas monnaie courante. Elles ont tendance à récompenser les acheteurs qui comprennent pourquoi.
