L'achat d'une propriété de ski dans les Alpes françaises représente non seulement un investissement exceptionnel en termes de qualité de vie, mais également une excellente opportunité de générer des revenus locatifs.

Mis à jour pour 2025, ce guide explique comment mettre votre bien en location en France et comment bénéficier du régime de remboursement de la TVA immobilière française, qui permet aux propriétaires de biens neufs d'économiser 20 % de TVA en mettant leur résidence de vacances en location à l'année.

Comment préparer ma propriété de ski pour la location ?

Si votre bien est encore en phase de construction, il est recommandé de consulter un expert qui pourra vous conseiller en fonction des spécificités de votre propriété. L'intervention précoce d'une société de gestion locative ou d'un consultant en aménagement peut améliorer le succès locatif à long terme et même réduire les coûts de rénovation ultérieurs.

  • Adapter la capacité au confort

    Assurez-vous que vos espaces de vie et de repas sont conçus en fonction du nombre de personnes que la propriété peut accueillir. Les taux d'occupation réels sont en moyenne d'environ 70 %. Surcharger avec des canapés-lits ou des lits superposés ne se traduit pas par des profits plus élevés et peut entraîner des avis négatifs.

  • Utiliser les lits superposés à bon escient

    Une cabine ou une chambre avec deux ensembles de lits superposés pleine longueur est idéale pour les familles. En revanche, évitez d'entasser les lits dans de petits espaces comme les coins montagne. Les clients privilégient de plus en plus l'espace, l'intimité et la fluidité plutôt qu'une capacité de couchage supplémentaire.

  • Opter pour des configurations de lits flexibles

    Choisissez des lits jumeaux qui peuvent être rapprochés pour former un lit double. Cela vous permet d'accueillir différents types de groupes, en particulier pendant les saisons intermédiaires, lorsque vous recevez des retraites de yoga, des groupes d'entreprises ou des familles élargies.

  • Planifier le Wi-Fi dès le départ

    La mauvaise qualité d'Internet est l'une des principales plaintes des clients, même dans les chalets les plus sophistiqués. Installez un réseau adéquat pendant la construction, en particulier dans les propriétés à plusieurs étages. Si la fibre optique n'est pas disponible, envisagez la 5G ou Starlink.

  • Ajouter un espace de travail

    De nombreux clients combinent vacances et télétravail. Un espace calme avec un bureau et une connexion Wi-Fi fiable augmente l'attractivité et les réservations.

  • Installer un coffre à clés

    Un moyen simple et efficace de faciliter l'enregistrement et d'économiser sur la duplication des clés. De nombreux opérateurs proposent également l'enregistrement numérique pour plus de flexibilité.

  • Séjourner vous-même dans votre propriété

    C'est toujours le meilleur moyen de tester le confort, la praticité et la fluidité.

  • Penser à la technologie dès le départ

    Les clients fortunés s'attendent de plus en plus à une technologie discrète et haut de gamme : intérieurs élégants, câblage dissimulé et intégrations domotiques fluides. Ces caractéristiques sont beaucoup plus faciles (et plus rentables) à intégrer pendant la construction qu'à ajouter ultérieurement, alors planifiez tôt pour répondre aux attentes modernes.

Conseil de pro : les clients choisissent en fonction de filtres – jacuzzi, cheminée, local à chaussures et local à vélos sont souvent des priorités absolues. Ces équipements améliorent considérablement la rentabilité et la fréquence des réservations.

Les conditions du programme de remboursement de la TVA pour les constructions neuves

Si vous louez votre bien dans le cadre du régime français de remboursement de la TVA, certaines règles s'appliquent. Ce régime vous permet de récupérer 20 % de TVA sur l'achat d'un bien immobilier neuf si vous le mettez en location dans des conditions spécifiques.

Pour les locataires, vous devez :

  • Fournir 3 des 4 services de type hôtelier : petit-déjeuner, fourniture de linge, ménage ou accueil
  • Proposer un bien meublé en location saisonnière à l'année
  • Émettre et recevoir des factures (généralement géré par votre gestionnaire locatif)
  • Signer un contrat de trois ans avec une société de gestion locative professionnelle

Puis-je séjourner dans ma propriété dans les Alpes françaises ?

Oui, tout en bénéficiant du remboursement de la TVA. En général, il est conseillé aux propriétaires de limiter l'utilisation personnelle à environ 8 semaines par an. Pendant votre séjour, vous pourrez être amené à utiliser les services et même à payer une commission sur vos propres réservations, selon votre contrat.

Mes amis et ma famille peuvent-ils séjourner dans ma location dans les Alpes françaises ?

Lorsque vos amis et votre famille séjournent dans votre propriété, ils doivent utiliser votre logement comme n'importe quel autre client. Cela signifie qu'ils doivent bénéficier de trois services et payer un tarif à la nuitée. Il est important de noter que la commission de votre agence et la TVA de 10 % de l'État s'appliqueront à leur séjour.

France

Les revenus en double saison

Combien coûte la mise en location d'une propriété dans les Alpes françaises ?

Coûts initiaux et frais de fonctionnement de la location d'une propriété en France

Lorsque vous possédez et mettez en location une propriété dans les Alpes françaises, vous devez prendre en compte les frais ponctuels et les coûts de fonctionnement décrits ci-dessous :

  • Honoraires d'architecte d'intérieur
  • Ameublement de votre propriété
  • Si vous n'êtes pas sur place, quelqu'un pour installer votre propriété (par exemple, déballer les cartons, installer les téléviseurs, ranger la vaisselle et les ustensiles à leurs places respectives, etc.)
  • Factures de services publics
  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • TVA de 10 % sur le tarif à la nuitée des locations
  • L'usure au fil du temps

D'autres frais peuvent vous être facturés, mais ils sont à la charge des clients :

  • La taxe de séjour (le montant dépend de la station dans laquelle vous possédez une propriété)
  • Les frais de service comprenant le linge, le ménage, l'accueil ou le petit-déjeuner

Combien coûte la gestion locative ?

Les sociétés de gestion locative facturent généralement entre 30 et 35 % (TVA incluse) du revenu locatif brut.

Ces frais doivent couvrir :

  • Le marketing et la distribution (Airbnb, Booking.com, Marriott Villas, etc.)
  • La communication avec les clients (avant, pendant et après le séjour)
  • La tarification dynamique et l'optimisation des performances
  • La coordination des prestataires, le ménage, le linge, les articles de toilette et les paniers de bienvenue
  • Les services aux clients et le support de conciergerie

Certains opérateurs (par exemple Emerald Stay) proposent désormais des paiements mensuels aux propriétaires plutôt que trimestriels, améliorant ainsi la trésorerie.

Qu'est-ce qui n'est pas inclus dans les frais de commission d'une société de gestion locative ?

Il est important de ne pas confondre gestion immobilière et gestion locative. Les services tels que le traitement du courrier, la gestion des réparations ou le remplacement d'articles sont souvent facturés en supplément, de manière ponctuelle ou via des contrats d'entretien mensuels.

Puis-je récupérer la TVA sur les services que j'utilise ?

Oui. Vous pouvez récupérer 20 % de TVA sur les services et les achats liés à l'activité de location, à condition qu'ils soient fournis par une société immatriculée en France. Cela comprend la gestion locative, les services publics, l'entretien et les travaux de bricolage, le mobilier (avec un inventaire détaillé).

Vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les 10 % dus sur le tarif à la nuitée.

À quel prix dois-je louer ma propriété dans les Alpes françaises ?

Comment établir un tarif à la nuitée ?

Votre agence de location sera en mesure de vous conseiller sur la valeur de votre tarif à la nuitée en se basant sur les comparaisons du marché, les tendances de la station, la saisonnalité, les équipements (jacuzzi, local à chaussures, sauna, cheminée), le design et les avis des clients.

Les prévisions locatives basées sur les données sont désormais la norme, certaines agences utilisant des outils alimentés par l'IA pour générer des projections de performance réalistes sur cinq ans, basées sur les conditions du marché et les caractéristiques de la propriété. Pour maximiser les rendements, il est également important d'adopter une stratégie de tarification dynamique, en ajustant les tarifs en temps réel en fonction de la demande réelle. Cela vous permet de capitaliser sur les périodes de pointe tout en offrant des prix plus compétitifs pendant les mois plus calmes afin de maintenir des niveaux d'occupation sains.

Il est important de garder à l'esprit qu'il faut parfois deux ou trois saisons pour que les biens atteignent leur plein potentiel. Lorsque les propriétés arrivent sur le marché de la location, elles ne disposent pas d'avis ni de réservations récurrentes, de sorte que le tarif à la nuitée et le taux d'occupation commencent à un niveau plus bas et augmentent progressivement.

Quelle est la différence entre les tarifs d'hiver et d'été ?

L'hiver est la haute saison dans toutes les stations des Alpes françaises, bien que certaines stations connaissent également des saisons estivales très actives. Les périodes clés de l'hiver comprennent Noël, le Nouvel An, les vacances scolaires de février et Pâques. Vous pouvez vous attendre à ce que les tarifs d'été se situent dans la fourchette des semaines de basse saison pendant les mois d'hiver.

Dois-je fixer un nombre minimum de nuits pour mes clients ?

Pendant l'hiver, vous ou votre agence pouvez exiger un séjour minimum de sept nuits, avec arrivée et départ un jour désigné. Notez que toutes les agences ne fonctionnent pas de cette manière, certaines offrant une certaine flexibilité afin de maximiser les réservations avec un roulement plus élevé.

Pendant l'été, les agences peuvent être plus souples concernant les séjours minimums, la norme étant de trois à cinq nuits.

Glossaire

Termes clés et points à prendre en compte lors de la location de votre propriété dans les Alpes françaises

Le secteur comporte de nombreux termes et normes que les propriétaires ne connaissent peut-être pas avant de louer une maison en France. Nous les expliquons ici :

  • Canaux de réservation

    Votre agence choisie commercialisera probablement vos propriétés sur différents canaux de réservation, notamment Airbnb, Booking.com, Homeaway et Expedia.

    Il est important de garder à l'esprit qu'il faut parfois deux ou trois saisons pour que les propriétés atteignent leur plein potentiel. Lorsque les propriétés arrivent sur le marché de la location, elles ne disposent pas d'avis ni de réservations récurrentes, de sorte que le tarif à la nuitée et le taux d'occupation commencent à un niveau plus bas et augmentent progressivement.

  • Frais des canaux de réservation

    Chaque canal de réservation facture des frais sur le tarif à la nuitée, le coût exact dépendant du canal. La plupart des canaux facturent environ 16 % du tarif à la nuitée, bien que les agences compensent parfois ces frais en augmentant le prix pour le client en conséquence.

  • Meublé

    Votre bien doit être meublé toute l'année.

  • Tarif à la nuitée

    Il s'agit du tarif que le client paie pour votre propriété avant que les coûts supplémentaires ne soient pris en compte. Normalement, les agences ne facturent une commission que sur le tarif à la nuitée. La TVA n'est également facturée que sur le tarif à la nuitée.

  • Services

    Les services obligatoires qui doivent être fournis ; les agences peuvent choisir de proposer le linge, le ménage, l'accueil ou le petit-déjeuner. Les clients paient normalement l'intégralité de ces services, à moins que le propriétaire ne préfère réduire les frais de service pour le client en contribuant aux frais.

  • Capacité de couchage

    Le nombre de personnes qu'une propriété peut accueillir, qui ne coïncide pas toujours avec le nombre de chambres en raison des espaces de couchage supplémentaires comme les coins montagne et les canapés-lits.

  • Taxe de séjour

    Les clients adultes doivent toujours payer la taxe de séjour pour chaque nuit de leur séjour. Le montant, qui dépend de chaque station, peut être vérifié sur le site web « taxe sejour ». Il est important de noter qu'Airbnb paiera la taxe de séjour directement à l'État, tandis que les autres canaux de réservation et les réservations directes doivent être déclarés et payés par l'agence de gestion ou le propriétaire. Les déclarations peuvent être mensuelles, comme dans le cas de Val d'Isère, ou semestrielles, comme à l'Alpe d'Huez.

  • TVA

    Vous êtes redevable d'une TVA de 10 %, non remboursable, sur le tarif à la nuitée des réservations.

Les conseils fournis par Athena Advisers sont donnés à titre d'information générale uniquement et nous vous recommandons de consulter des conseillers juridiques et votre agence de gestion locative pour plus de détails. Athena Advisers ne peut être tenu responsable du régime de la TVA, y compris du droit à toute déduction, ni d'aucun redressement fiscal effectué à l'encontre du propriétaire.