Charlie Williams vend des propriétés alpines depuis vingt ans. Il a vu le marché absorber des crises financières, une pandémie et une période prolongée de hausse des taux d'intérêt sans subir de correction significative. Lorsqu'on lui demande pourquoi, sa réponse est simple. « Les Alpes françaises sont l'un des rares marchés immobiliers au monde où l'argument de l'offre et de la demande n'est pas un argument de vente », explique-t-il. « C'est une question de géographie. Les stations sont géographiquement limitées. Les terrains constructibles sont très limités. Les politiques d'urbanisme deviennent de plus en plus restrictives. La dynamique est que l'offre reste limitée alors que la demande mondiale continue de croître. »
Cette dynamique a donné naissance à un marché dont la direction est constante. Selon les Notaires de France, un acheteur sur cinq en Savoie et Haute-Savoie est un non-résident, un chiffre qui est resté stable à travers les cycles économiques et qui reflète l'attrait durable d'une région qui offre ce que les acheteurs européens ont de plus en plus de mal à trouver : la stabilité politique, l'air pur, la possibilité de vivre toute l'année et une classe d'actifs qui n'a jamais été sérieusement corrigée.
Ce qu'un million d'euros permet réellement d'acheter
La question la plus souvent posée à Charlie et à son collègue Charles-Antoine Sialelli, responsable des opérations dans les Alpes françaises, est trompeusement simple : qu'est-ce qu'un million d'euros permet d'obtenir ? La réponse dépend moins du budget que de la compréhension du marché.
« Le compromis le plus courant, explique Charlie, est d'avoir à attendre que le bon bien soit construit, car les meilleures unités sont vendues sur plan avant même que la construction n'ait commencé. » Le système de garantie français, qui protège les acquéreurs achetant avant l'achèvement des travaux, en fait une voie viable et bien établie. Mais elle exige du timing et de la détermination. Dans un marché où l'offre est structurellement limitée, les meilleurs biens dans les meilleurs emplacements n'attendent pas.
À partir d'un million d'euros, les acheteurs doivent s'attendre à des appartements bien positionnés, des duplex, des penthouses et parfois des semi-chalets. Mais le budget n'est qu'un point de départ. Basé à Annecy dans les Alpes, Charles-Antoine est sur le terrain pour gérer avec soin notre portefeuille de biens immobiliers dans les Alpes et au cours de ses deux décennies passées chez Athena Advisers, il a identifié six piliers qui distinguent un excellent bien immobilier d'un bon bien immobilier.
Les six piliers
Le premier est le positionnement de la station : réputation internationale, qualité des infrastructures et altitude. Les stations de haute altitude offrent des saisons plus longues, un enneigement plus fiable et une demande locative plus forte, facteurs qui, au fil du temps, se traduisent par des trajectoires de revente significativement différentes.
Le deuxième est l'emplacement exact dans la station : le micro-quartier, l'exposition, l'intimité. Deux propriétés situées dans la même station et au même prix peuvent avoir des performances très différentes selon le côté du village où elles se trouvent.
Le troisième est les vues et l'ensoleillement : les aspects ouverts, la lumière naturelle, les orientations multiples. Dans les Alpes, les propriétés orientées au sud avec une vue dégagée sur les montagnes ne sont pas un luxe. Elles représentent une prime à la location et à la revente qui est remarquablement constante sur tous les marchés.
Le quatrième est l'accès au ski : proximité des remontées mécaniques et des télécabines, proximité des pistes, possibilité de se déplacer à pied. Le ski-in/ski-out est l'étalon-or, mais même une marche courte et plate jusqu'à la télécabine la plus proche est nettement plus performante qu'un bien qui nécessite un bus ou une voiture.
Le cinquième est le style de vie du village : restaurants, magasins, animations et événements, activités tout au long de l'année. Les acheteurs qui arrivent aujourd'hui dans les Alpes ne sont pas seulement des skieurs. Ce sont des familles, des travailleurs à distance, des randonneurs d'été et des personnes qui s'installent durablement en Europe. Une station qui ferme en avril est un actif fondamentalement différent d'une station qui fonctionne pendant les quatre saisons.
Le sixième est le bien lui-même : l'agencement, le nombre de chambres, les espaces extérieurs, l'architecture et les finitions, et la pertinence locative. L'efficacité énergétique est passée d'un statut d'agrément à celui de facteur important de la rentabilité locative et de la valeur de revente, d'autant plus que les réglementations françaises relatives au classement DPE se durcissent.
Les stations à comprendre
Dans ce cadre, une poignée de stations récompensent systématiquement les acheteurs qui l'appliquent avec soin. Samoëns, dans le Grand Massif, offre quelque chose de plus en plus rare : un village alpin authentique avec une communauté qui vit toute l'année, un accès à l'un des plus grands domaines skiables de France et une heure de route de Genève. C'est une station dont les gens tombent amoureux plutôt que de s'y résigner.
Morzine, ancrée dans le vaste domaine des Portes du Soleil, jouit d'une réputation internationale et d'une offre double saison que peu de stations peuvent égaler. Ses atouts estivaux, le VTT, la randonnée et une vie de village active, en font l'une des adresses les plus attrayantes des Alpes du Nord tout au long de l'année.
Châtel, plus jolie et plus intime, se trouve dans le même domaine mais est soumise à des contraintes d'offre plus strictes. Les nouvelles exigences en matière de logement social ont considérablement limité les nouveaux développements. Pour les propriétaires actuels et les nouveaux acquéreurs, il ne s'agit pas d'une complication mais plutôt d'une protection structurelle de la valeur.
Plus au sud, Les Deux Alpes et l'Alpe d'Huez offrent une proposition totalement différente. En haute altitude, Les Deux Alpes atteignent 3 600 mètres avec du ski sur glacier qui se prolonge jusqu'à la fin du printemps, avec un attrait croissant tout au long de l'année et des prix qui n'ont pas encore atteint les niveaux des stations nordiques les plus établies. Pour les acheteurs qui recherchent l'altitude et la longueur de la saison sans payer la prime des Trois Vallées, c'est là que le calcul se fait souvent.
Tignes mérite une attention particulière. Avec 22 semaines de saison skiable, une fiabilité d'enneigement exceptionnelle, des restaurants étoilés au Michelin et l'accès à l'Espace Killy, l'un des plus grands et des plus célèbres domaines skiables du monde, elle offre une combinaison de fondamentaux que très peu de stations, où que ce soit, peuvent reproduire. Il ne s'agit pas d'une découverte. C'est un marché qui récompense ceux qui s'y engagent avant que la prochaine vague d'attention internationale n'arrive.
La Tania, sans voiture et orientée vers les familles, et Méribel Mottaret offrent un accès aux Trois Vallées à un prix que Méribel Centre et Courchevel ont depuis longtemps laissé derrière eux, ce qui est précisément son attrait pour les acheteurs qui comprennent que l'accès au domaine compte plus que l'adresse de la station.
L'argument à long terme
Ce qui relie ces stations n'est pas seulement la géographie. C'est la même condition qui a fait des Alpes françaises une réserve de valeur durable à travers les générations : l'impossibilité d'une nouvelle offre significative pour répondre à la demande mondiale croissante. Les terrains constructibles sont limités. La politique d'urbanisme se resserre. Les autorités locales s'efforcent activement de préserver le caractère des stations plutôt que d'autoriser leur expansion. Et les acheteurs qui arrivent d'Europe du Nord, du Moyen-Orient, d'Amérique du Nord et, de plus en plus, d'Asie, ne ralentissent pas.
Un million d'euros dans les Alpes françaises n'est plus ce qu'il était il y a dix ans. Mais il permet toujours d'acheter, dans la bonne station et au bon endroit, quelque chose qui ne peut pas être reproduit et qui déçoit rarement sur le long terme. Les six piliers ne sont pas une liste de contrôle. Ils sont une façon de lire un marché qui récompense ceux qui le comprennent et surprend constamment ceux qui ne le comprennent pas.
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