Existe uma sequência fiável na criação de valor urbano, e Lisboa está a segui-la com uma transparência invulgar. Primeiro chega a classe criativa, atraída por espaços baratos e boa luminosidade. Depois, os restaurantes, as galerias, os armazéns convertidos em escritórios. Depois, eventualmente, as infraestruturas: o sinal de que a própria cidade decidiu que o bairro é permanente. Em Marvila, esse sinal chegou sob a forma de um elétrico.
O 16E, anunciado pela Carris em abril de 2025, vai ligar a Praça do Comércio, a grande praça ribeirinha que ancora o centro de Lisboa há séculos, ao Parque das Nações, 12 km a leste, ao longo do Tejo. O percurso passa diretamente por Marvila, com quatro paragens dedicadas a servir o bairro. O investimento estimado é de 160 milhões de euros e a conclusão está prevista para 2027 e 2028. Prevê-se que a linha transporte 8,1 milhões de passageiros por ano, 18% dos quais serão utilizadores completamente novos de transportes públicos. Trata-se, nomeadamente, da primeira expansão da rede de elétricos de Lisboa em mais de setenta anos; não é uma atualização rotineira de infraestruturas, mas sim uma declaração de intenção urbana.
Para quem tem acompanhado a regeneração das cidades europeias nas últimas três décadas, o padrão é familiar. As novas infraestruturas de transporte urbano não seguem o valor; criam-no. Em mercados europeus comparáveis, os imóveis situados num raio de 500 metros de uma nova paragem de elétrico ou de metro registaram tipicamente uma valorização de cerca de 10% após a conclusão. Marvila não é uma aposta especulativa nesta tese. É uma confirmação relativamente tardia da mesma.
A década que se avizinha
O bairro já absorveu dez anos de transformação. Durante muito tempo considerado um remanso industrial na periferia oriental de Lisboa, Marvila passou a última década a construir uma identidade: armazéns convertidos em estúdios criativos, restaurantes independentes a ocupar antigos pisos de fábricas, uma mudança demográfica que trouxe residentes mais jovens e compradores internacionais a ruas que não tinham visto nenhum deles durante uma geração. Segundo o Confidencial Imobiliário, a base de dados independente de transações imobiliárias em Portugal, o preço médio de venda em Marvila atingiu 7 189 euros por metro quadrado no primeiro trimestre de 2025, um aumento de 8% em relação ao ano anterior.
O que a linha de elétrico faz é resolver o único argumento que tem mantido Marvila abaixo do seu potencial. O bairro tem carácter, escala e um pipeline de desenvolvimento que a maioria das cidades europeias invejaria. O que lhe tem faltado é uma ligação direta e fiável ao centro da cidade. O 16E vem colmatar essa lacuna e, para quem está a explorar imóveis para venda em Marvila, fá-lo num momento em que o investimento mais amplo raramente foi tão legível. Mais de 3 mil milhões de euros de investimento público e privado estão comprometidos com Marvila ao longo da próxima década, ancorados pela remodelação da antiga zona industrial da Matinha pela VIC Properties, no valor de 2 mil milhões de euros, e apoiados por uma vaga de projetos residenciais, comerciais e de domínio público que, no seu conjunto, se aproximam mais da reinvenção urbana do que da regeneração.
A lógica de longo prazo
As comparações que estão a ser feitas no mercado, Battersea e Seine-Saint-Denis, não são ociosas. Trata-se de bairros que foram descartados, depois transformados pela combinação de compromissos em matéria de infraestruturas e de investimento institucional sustentado, e que agora são transacionados com um prémio significativo em relação ao seu ponto de partida. O mecanismo é o mesmo em todos os casos: um sinal público credível, seguido de capital privado, seguido dos compradores que chegaram suficientemente cedo para beneficiar da sequência em vez de a pagar.
Marvila ainda não tem preço como destino. É precisamente esse o objetivo. Para os compradores que operam num horizonte de dez a quinze anos, que adquirem para preservação de capital, opcionalidade de estilo de vida e a lógica de longo prazo de uma cidade que investe ativamente no seu próprio futuro, as janelas que os anúncios de infraestruturas abrem tendem a fechar-se mais depressa do que a maioria espera.
O elétrico está a chegar. A questão é saber onde vai estar quando ele chegar.