Il existe une séquence fiable dans la création de valeur urbaine, et Lisbonne la suit avec une transparence inhabituelle. La classe créative arrive en premier, attirée par des espaces abordables et une belle lumière. Viennent ensuite les restaurants, les galeries, les entrepôts reconvertis en bureaux. Puis, finalement, l'infrastructure : le signal que la ville elle-même a décidé que le quartier était là pour durer. À Marvila, ce signal est arrivé sous la forme d'un tramway.
Le 16E, annoncé par Carris en avril 2025, reliera la Praça do Comércio, la grande place riveraine qui ancre le centre de Lisbonne depuis des siècles, au Parque das Nações, à 12 km à l'est, le long du Tage. La ligne traverse directement Marvila, avec quatre arrêts dédiés desservant le quartier. L'investissement est estimé à 160 millions d'euros et l'achèvement est prévu entre 2027 et 2028. La ligne devrait transporter 8,1 millions de passagers par an, dont 18 % seront de nouveaux usagers des transports publics. Il s'agit notamment de la première extension du réseau de tramway de Lisbonne depuis plus de soixante-dix ans ; non pas une simple mise à niveau de l'infrastructure, mais une véritable déclaration d'intention urbaine.
Pour quiconque a observé la régénération des villes européennes au cours des trois dernières décennies, le schéma est familier. Les nouvelles infrastructures de transport urbain ne suivent pas la valeur, elles la créent. Sur les marchés européens comparables, les biens immobiliers situés à moins de 500 mètres d'un nouvel arrêt de tramway ou de métro ont généralement connu une appréciation d'environ 10 % à l'achèvement des travaux. Marvila n'est pas un pari spéculatif sur cette thèse. Il s'agit plutôt d'une confirmation relativement tardive de celle-ci.
La décennie à venir
Le quartier a déjà absorbé dix années de transformation. Longtemps considéré comme un trou perdu industriel de la périphérie est de Lisbonne, Marvila a passé la dernière décennie à se construire une identité : des entrepôts reconvertis en studios de création, des restaurants indépendants occupant d'anciens étages d'usine, un changement démographique qui a amené des résidents plus jeunes et des acheteurs internationaux dans des rues qui n'avaient vu ni les uns ni les autres depuis une génération. Selon Confidencial Imobiliário, la banque de données indépendante sur les transactions immobilières au Portugal, le prix de vente moyen à Marvila a atteint 7 189 € par mètre carré au premier trimestre 2025, soit une augmentation de 8 % par rapport à l'année précédente.
La ligne de tramway résout le seul argument qui a empêché Marvila d'atteindre son potentiel. Le quartier a du caractère, de l'envergure et un pipeline de développement que la plupart des villes européennes envieraient. Ce qui lui manquait, c'était une liaison directe et fiable avec le centre-ville. La 16E comble cette lacune et, pour ceux qui recherchent des biens à vendre à Marvila, elle le fait à un moment où l'investissement global n'a jamais été aussi lisible. Plus de 3 milliards d'euros d'investissements publics et privés sont engagés à Marvila pour la décennie à venir, avec comme point d'ancrage le réaménagement de 2 milliards d'euros de l'ancien site industriel de Matinha par VIC Properties, soutenu par une vague de projets résidentiels, commerciaux et d'espaces publics qui, ensemble, s'apparentent davantage à une réinvention urbaine qu'à une simple régénération.
La logique à long terme
Les comparaisons faites sur le marché, Battersea et la Seine-Saint-Denis, ne sont pas vaines. Il s'agit de quartiers qui ont été radiés, puis transformés grâce à la combinaison d'un engagement en matière d'infrastructures et d'un investissement institutionnel soutenu, et qui se négocient aujourd'hui à un prix nettement supérieur à celui de leurs débuts. Le mécanisme est le même dans tous les cas : un signal public crédible, suivi par des capitaux privés, suivis par les acheteurs qui sont arrivés suffisamment tôt pour bénéficier de la séquence plutôt que d'en payer le prix.
Marvila n'est pas encore valorisé comme une destination. C'est précisément là tout l'intérêt. Pour les acheteurs qui opèrent sur un horizon de dix à quinze ans, qui acquièrent pour la préservation du capital, l'option du mode de vie et la logique à long terme d'une ville qui investit activement dans son propre avenir, les fenêtres que les annonces d'infrastructures ouvrent ont tendance à se fermer plus rapidement que la plupart ne le pensent.
Le tramway arrive. La question est de savoir où vous serez lorsqu'il arrivera.