Como maximizar o rendimento do aluguel do seu imóvel na estação de esqui

Anualmente, mais de 10 milhões de esquiadores de todo o mundo escolhem as estações de esqui dos Alpes franceses para suas férias de inverno. Em um mercado altamente competitivo, como garantir o melhor retorno de aluguel para seu imóvel na estação de esqui? Quais são os aspectos fundamentais a considerar? Vamos analisar os desafios e como superá-los.

ANTES DE ADQUIRIR O IMÓVEL

Algumas das decisões mais importantes que influenciam o valor do retorno com aluguel de um imóvel na estação de esqui são tomadas antes mesmo da compra. São aspectos fundamentais como o tamanho, a localização, a vista e a orientação do imóvel.

Um imóvel que fica distante dos teleféricos, das pistas e do centro da estação pode até ser mais barato e oferecer mais privacidade, mas será muito mais difícil de alugar, já que é justamente isso que os esquiadores procuram durante sua estadia. Por outro lado, os imóveis mais valorizados são aqueles próximos ou com acesso direto às pistas, a poucos minutos a pé dos teleféricos e do centro. Portanto, inicialmente, muito depende do seu orçamento e do tipo de imóvel que você deseja.

O tamanho faz diferença

São pouquíssimas as pessoas que compram um imóvel nos Alpes Franceses pensando exclusivamente em alugá-lo. A casa na estação de esqui será sempre planejada para uso próprio, considerando o tamanho da família ou a possibilidade de receber grupos de amigos. Então, qual é a real importância do tamanho quando se trata de rentabilidade com aluguel?

MAXIMIZAR O RENDIMENTO

Mais camas, mais rendimento

Pode parecer óbvio, mas vale a pena mencionar: quanto mais camas um imóvel na estância de esqui puder acomodar, maior será o rendimento do aluguel, pois mais pessoas poderão se hospedar.

"Embora seja verdade que, em geral, os imóveis mais bem-sucedidos para aluguel são aqueles que podem acomodar mais hóspedes, isso não significa que se possa comprimir um apartamento de quatro quartos em 65 m² e obter um alto rendimento - ninguém vai querer ficar lá", explica Leach. "Alguns imóveis de esqui têm um uso extravagante do espaço, como uma sala de estar enorme, mas apenas dois quartos, o que significa que podem parecer maravilhosamente espaçosos, mas o potencial de aluguel é limitado."

Uma solução popular para contornar isso é procurar propriedades com 'dortoirs' ou comprar um apartamento com um ou mais quartos 'cabine'. Os 'dortoirs' (dormitórios em francês) são quartos com beliches embutidos, frequentemente grandes o suficiente para adultos, mas normalmente utilizados por crianças. Estes podem aumentar significativamente a capacidade de acomodação do imóvel.

As cabines são quartos pequenos, geralmente com menos de 10 m², que comportam uma ou duas camas de solteiro. Estes quartos discretos são uma maneira inteligente de complementar o número de dormitórios de um imóvel de esqui. Ainda hoje é comum encontrar apartamentos modernos e espaçosos à venda nos Alpes franceses com um ou mais quartos tipo cabine.

Os chalés de esqui geminados também estão se tornando mais populares entre os compradores, pois podem ser alugados como chalés, mas não têm o custo de aquisição de um chalé isolado com terreno próprio.

A tecnologia mudou tudo

Os avanços tecnológicos transformaram significativamente a forma como os imóveis de esqui, especialmente os apartamentos, são alugados, e isso é algo que os compradores precisam considerar atualmente.

Antes do surgimento de sites como o Airbnb no final dos anos 2000, as pessoas simplesmente reservavam suas férias de esqui e recebiam um apartamento de acordo com o preço. "Naquela época, não era possível escolher se seria no térreo, no segundo andar ou na cobertura", acrescenta Leach. "As pessoas chegavam e aceitavam o que recebiam, similar a um hotel. Mas com a evolução da tecnologia, agora é possível escolher exatamente o apartamento desejado ou as características que ele deve ter. Assim, o conceito de comprar o apartamento mais barato em um edifício sem vista, mas recebendo o mesmo rendimento de aluguel, não existe mais."

Os turistas de esqui de hoje querem ver tudo o que o apartamento oferece, desde a vista até a lareira, todos os cômodos, às vezes com realidade virtual ou fotos em 360°. Portanto, ao comprar um imóvel, é importante considerar essas características, pois elas afetarão seu valor de locação.

Os extras podem ajudar, mas o básico é fundamental

Atualmente, ao comprar um imóvel de esqui, é muito comum que o comprador possa adicionar extras opcionais como jacuzzis na varanda ou saunas e hammams privativas dentro do apartamento. Esses extras são atrativos para o aluguel, mas o rendimento pode não compensar imediatamente tais investimentos.

"Ter uma cobertura com vista, mais os extras como sauna ou hidromassagem, aumenta a atratividade, mas o básico, como layout e design interior, é mais importante", continua Leach. "As pessoas gostam de se imaginar relaxando na sauna no final do dia, mas se perceberem que a família terá que se apertar na área de convivência porque o espaço foi usado para um spa, dificilmente reservarão o imóvel. Qualquer extra deve ser considerado cuidadosamente e escolhido apenas se for algo que o proprietário realmente deseje para si mesmo."

ALUGUEL DO SEU IMÓVEL

Você acabou de receber as chaves do seu novo imóvel na estação de esqui e, além da vontade imediata de aproveitá-lo, deseja gerar renda com aluguel. Para a maioria das pessoas, isso pode parecer desafiador, e para quem deseja maximizar o retorno com aluguel, é importante avaliar quanto tempo você pode dedicar a isso. Felizmente, existem várias maneiras de alugar um imóvel na estação de esqui, cada uma exigindo diferentes níveis de envolvimento do proprietário.

Busque ajuda local

Primeiramente, você pode fazer parceria com uma empresa local de administração de aluguéis, que cuidará de todo o processo. Neste caso, você define quais semanas deseja usar durante a temporada, e a empresa oferece um pacote completo aos hóspedes, incluindo serviços de alimentação e concierge, se necessário. Eles fazem as fotos, criam o anúncio e se empenham ao máximo para alugar seu imóvel. Você recebe uma porcentagem da renda do aluguel, descontada a taxa deles, que geralmente fica entre 25-30%.

Faça você mesmo

Se você tiver tempo e disposição para administrar os aluguéis por conta própria, é possível gerar renda mesmo morando em outro lugar. Você precisará fazer todas as fotos, criar anúncios em diferentes plataformas, como o Airbnb, e gerenciar os hóspedes durante a estadia. Será necessário organizar a limpeza, a entrega de chaves e, possivelmente, serviços de recepção. Com esta opção, embora você não precise pagar taxa para uma imobiliária, o que significa um rendimento líquido um pouco maior, a gestão exigirá bastante do seu tempo.

Deixe nas mãos dos especialistas

A outra opção, mais comum para imóveis maiores, como chalés, apartamentos amplos ou coberturas, geralmente em localizações privilegiadas, é procurar uma grande empresa de aluguel de luxo. Se seu imóvel atender aos requisitos deles e for possível chegar a um acordo, eles reservarão o chalé durante a maior parte da temporada e pagarão um valor fixo pelo período todo. É uma abordagem que exige pouco envolvimento e, embora seja possível gerar mais renda alugando de forma independente, com uma propriedade grande há ainda mais aspectos a considerar, como serviço completo de alimentação e chefs particulares.

Independentemente da opção escolhida, existem várias maneiras de maximizar o potencial de aluguel do seu imóvel na estação de esqui.

COMO CRIAR O ANÚNCIO PERFEITO DO SEU IMÓVEL

As fotos são fundamentais

Seja você mesmo a fotografar ou uma empresa especializada, certifique-se de que as fotos são da melhor qualidade possível. A primeira imagem que uma pessoa vê geralmente determina se ela vai se interessar ou não pelo imóvel. Idealmente, seu imóvel deve ter uma decoração atraente, que agrade ao esquiador moderno, e cada foto deve contar uma história sobre a propriedade, além de ser descritiva.

Evite usar fotos de verão para divulgar aluguéis de inverno. "Este é um erro comum que as pessoas cometem, tentar criar um anúncio que funcione o ano todo", observa Leach. "Se um proprietário deseja gerar renda com aluguel durante o verão, deve alternar as fotos. As visitas de verão geralmente são reservadas de última hora ou após o término da temporada de esqui. Ninguém que visite durante o inverno vai querer ver a propriedade sem neve."

Pense nos detalhes grandes e pequenos

A maioria dos sites de aluguel por temporada, como Airbnb, Abritel ou TripAdvisor, recomenda incluir 24 fotos nos anúncios. Obviamente, fotografar a mesma coisa 20 vezes não agregaria nada, mas é importante fotografar tanto os pequenos detalhes e elementos únicos do imóvel quanto os aspectos principais.

Os visitantes apreciam o caráter que a acomodação pode oferecer, então destaque os elementos que dão charme à propriedade: a lareira, elementos decorativos originais ou mesmo materiais típicos como madeira ou pedra. Estes podem ser tão importantes quanto mostrar a sala de estar, a varanda e a cozinha.

Uma dica extra: dê vida ao ambiente acendendo a lareira e velas, e use móveis e tecidos aconchegantes para trazer acolhimento ao espaço. Uma boa empresa de administração de aluguéis deve poder orientar sobre isso.

Capture a imaginação

As pessoas esperam ansiosamente por suas férias na neve durante muito tempo. Se seu imóvel está competindo com milhares de outros, você precisa tentar oferecer algo diferente.

O anúncio de um imóvel para aluguel na neve deve ser preciso e completo, mas também deve despertar a imaginação do leitor. Você precisa permitir que as pessoas sonhem e se projetem em suas férias na montanha.

A ideia é contar uma história para os futuros visitantes enquanto fornece as informações práticas necessárias sobre a propriedade.

"O chalé tem uma sala com um sofá grande e lareira"

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"Depois de um dia nas pistas, volte para relaxar no amplo sofá da sala em frente à lareira, com uma vista deslumbrante dos vales abaixo dos telhados."

É a mesma informação, mas com um impacto completamente diferente. Novamente, uma boa empresa de administração de aluguéis deve saber trabalhar bem isso.

Não presuma que as pessoas conhecem a estação e a área de esqui

Embora os esquiadores frequentemente retornem à estação de esqui que amam, ano após ano, nem todos conhecerão o que sua estação tem a oferecer e como seu imóvel aproveita ao máximo sua localização.

Explique sobre a estação, as pistas de esqui, por que é boa para famílias e o tamanho da área esquiável.

Seja muito claro sobre a proximidade das pistas mais próximas, dos teleféricos, restaurantes, supermercados, lojas de aluguel de equipamentos, bilheterias, bares, cafés, padarias, escolas de esqui e tudo mais que puder pensar. Falar sobre atividades próximas e o ambiente ao redor do imóvel também é importante. Por exemplo, se há uma boa área para as crianças brincarem de trenó depois do esqui.

Por fim, não se esqueça dos não esquiadores. Hoje em dia, as atividades sem esqui se multiplicam nas estações: caminhadas com raquetes de neve, pistas de trenó, mountain bike na neve, motos de neve, passeios de trenó com cães, centros de diversão e aquáticos... a lista é longa. Pense nessas pessoas mencionando todas as atividades não relacionadas ao esqui facilmente acessíveis a partir do seu imóvel.