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Val d'Isère

Optimisez les revenus locatifs de votre bien immobilier à la montagne

Guide complet sur les critères essentiels à considérer et les stratégies pour optimiser vos revenus locatifs avec votre bien immobilier à la montagne.

Chaque année, plus de 10 millions de passionnés de ski du monde entier choisissent les stations des Alpes françaises pour leurs vacances hivernales. Dans un marché hautement concurrentiel, comment optimiser les revenus locatifs de votre bien immobilier à la montagne ? Quels sont les éléments essentiels à prendre en compte ? Découvrez les défis à relever et nos solutions pour y faire face.

AVANT L'ACQUISITION DE VOTRE BIEN

Les décisions les plus importantes qui influencent le potentiel locatif d'un bien immobilier à la montagne sont prises avant même son acquisition. Il s'agit des critères essentiels tels que la superficie, l'emplacement, la vue et l'exposition du bien.

Un appartement ou chalet éloigné des remontées mécaniques, des pistes et du centre de la station peut être plus abordable et offrir davantage d'intimité, mais il sera nettement plus difficile à louer, car la proximité est justement ce que recherchent les skieurs. À l'inverse, les biens les plus prisés - et donc les plus chers - sont ceux situés à proximité immédiate ou au pied des pistes, à quelques pas des remontées mécaniques et du centre. Tout dépend donc initialement de votre budget et du type de bien que vous souhaitez acquérir.

La superficie, un critère déterminant

Rares sont les personnes qui achètent une propriété dans les Alpes françaises uniquement dans un but locatif. Leur résidence de montagne est avant tout pensée pour eux-mêmes, adaptée à la taille de leur famille ou à l'accueil de groupes d'amis. Mais quelle est réellement l'importance de la superficie lorsqu'il s'agit de générer des revenus locatifs ?

MAXIMISER LES REVENUS

Plus de couchages, plus de revenus locatifs

Cela peut sembler évident, mais il est important de le souligner : plus un bien immobilier au ski peut accueillir de personnes, plus il peut générer de revenus locatifs.

"Bien qu'il soit vrai que les biens locatifs les plus rentables sont généralement ceux qui peuvent accueillir le plus grand nombre de personnes, cela ne signifie pas qu'on peut aménager un appartement de quatre chambres dans 65 m² et espérer des revenus locatifs conséquents - personne ne voudra y séjourner", explique M. Leach. "Certains biens au ski présentent une utilisation peu optimale de l'espace, comme un immense salon mais seulement deux chambres, ce qui peut donner une impression d'espace agréable mais limite considérablement le potentiel locatif."

Une solution populaire consiste à rechercher des propriétés avec des 'dortoirs' ou à acheter un appartement avec une ou plusieurs 'cabines'. Les dortoirs sont des chambres où des lits superposés sont intégrés, souvent assez grands pour accueillir aussi des adultes, mais généralement utilisés par les enfants. Ils permettent d'augmenter significativement la capacité d'accueil d'un bien immobilier au ski.

Les cabines sont de petites chambres, généralement de moins de 10 m², équipées d'un ou deux lits simples. Ces espaces discrets constituent une solution intelligente pour augmenter le nombre de chambres d'un bien. Il est encore fréquent aujourd'hui de voir des appartements modernes et spacieux à vendre dans les Alpes françaises intégrant une ou plusieurs cabines.

Les chalets mitoyens gagnent également en popularité auprès des acheteurs car ils peuvent être loués comme des chalets tout en ayant un prix d'acquisition inférieur à celui d'un chalet individuel avec son propre terrain.

La technologie a révolutionné le marché

L'évolution technologique a profondément transformé la façon dont les biens immobiliers au ski, particulièrement les appartements, sont loués. C'est un aspect que les acheteurs doivent impérativement prendre en compte aujourd'hui.

Avant l'avènement de plateformes comme Airbnb à la fin des années 2000, les gens réservaient simplement leurs vacances au ski et se voyaient attribuer un appartement en fonction de leur budget. "À l'époque, on ne pouvait pas choisir entre le rez-de-chaussée, le deuxième étage ou le penthouse", précise M. Leach. "Les gens arrivaient et prenaient ce qu'on leur donnait, un peu comme à l'hôtel. Mais avec les avancées technologiques, les clients peuvent désormais sélectionner précisément l'appartement qu'ils souhaitent et ses caractéristiques. L'idée d'acheter l'appartement le moins cher d'un immeuble sans vue tout en obtenant le même rendement locatif n'est donc plus d'actualité."

Aujourd'hui, les vacanciers veulent tout voir de leur appartement : la vue, la cheminée, toutes les pièces, parfois même en réalité virtuelle ou en photos 360°. Il est donc essentiel de prendre en compte ces éléments lors de l'achat, car ils influenceront directement la valeur locative du bien.

Les équipements supplémentaires sont un plus, mais l'essentiel prime

Lors de l'achat d'un bien au ski aujourd'hui, il est très courant de pouvoir opter pour des équipements supplémentaires comme un jacuzzi sur le balcon ou un sauna/hammam privatif dans l'appartement. Ces extras sont attractifs pour la location, mais les revenus locatifs ne permettront pas nécessairement d'amortir rapidement ces investissements.

"Avoir un penthouse avec vue et des équipements comme un sauna ou un jacuzzi augmente l'attractivité, mais les fondamentaux comme l'agencement intérieur et le design restent primordiaux", souligne M. Leach. "Les gens aiment s'imaginer se détendre dans un sauna en fin de journée, mais s'ils constatent que leur famille devra se serrer dans le salon parce que l'espace a été sacrifié pour un spa, ils ne réserveront probablement pas. Les équipements supplémentaires doivent être choisis avec discernement et uniquement si le propriétaire les désire vraiment pour son usage personnel."

GÉNÉRER DES REVENUS LOCATIFS

METTRE VOTRE BIEN EN LOCATION

Vous venez d'acquérir votre propriété au ski et, au-delà de l'envie pressante d'en profiter, vous souhaitez désormais en tirer des revenus locatifs. Pour la plupart des propriétaires, c'est un défi de taille, et pour ceux qui veulent maximiser leurs revenus locatifs, il est crucial de bien évaluer le temps que vous pouvez y consacrer. Heureusement, il existe plusieurs options pour louer votre bien immobilier au ski, chacune nécessitant un niveau d'implication différent du propriétaire.

Faire appel à une agence locale

La première option consiste à collaborer avec une agence de gestion locative locale qui s'occupera de tout. Vous définissez les semaines que vous souhaitez réserver pour vous pendant la saison, et l'agence propose une offre complète aux locataires, incluant si besoin la restauration et les services de conciergerie. Ils se chargent des photos, créent l'annonce et mettent tout en œuvre pour louer votre bien. Vous percevez ensuite un pourcentage des revenus locatifs, après déduction de leurs honoraires qui s'élèvent généralement entre 25 et 30%.

Gérer soi-même

Si vous avez le temps et l'énergie nécessaires pour gérer vous-même la location, il est tout à fait possible de générer des revenus locatifs même à distance. Vous devrez réaliser les photos, créer les annonces sur différentes plateformes comme Airbnb et gérer les relations avec les locataires. Il faudra également organiser le ménage, la remise des clés et éventuellement un service d'accueil. Cette option vous évite de payer les frais d'agence, ce qui augmente légèrement vos revenus nets, mais demande un investissement personnel important en temps et en énergie.

Confier la gestion aux grands acteurs

La troisième option, plus courante pour les biens haut de gamme comme les chalets, grands appartements ou penthouses situés dans des emplacements privilégiés, consiste à s'adresser à une grande société de location de luxe. Si votre bien correspond à leurs critères et qu'un accord est trouvé, ils réserveront le chalet pour la majeure partie de la saison en vous versant un montant forfaitaire. Cette approche demande peu d'implication de votre part, et bien qu'une gestion indépendante puisse parfois générer plus de revenus, la complexité de gestion d'un grand bien (avec services de restauration et chefs à domicile) justifie souvent ce choix.

Quelle que soit l'option choisie, il existe toujours plusieurs façons d'optimiser le potentiel locatif de votre bien immobilier au ski.

CRÉER L'ANNONCE IMMOBILIÈRE PARFAITE

Les photos sont primordiales

Que vous vous en chargiez vous-même ou que vous fassiez appel à une agence de gestion, assurez-vous d'avoir les meilleures photos possibles. La première image que voit un potentiel locataire détermine souvent s'il s'intéressera ou non au bien. Idéalement, votre propriété disposera d'une décoration intérieure moderne, adaptée aux attentes des skieurs d'aujourd'hui. Chaque photo doit raconter une histoire tout en étant descriptive.

Évitez d'utiliser des photos d'été pour la promotion des locations hivernales. "C'est une erreur courante que de vouloir créer une annonce qui fonctionne toute l'année", explique M. Leach. "Si un propriétaire souhaite louer également en été, il est préférable d'alterner les photos. Les séjours estivaux sont souvent réservés à la dernière minute ou après la saison de ski. Les visiteurs hivernaux ne veulent pas voir la propriété sans neige."

Pensez aux grands comme aux petits détails

La plupart des sites de location saisonnière comme Airbnb, Abritel ou TripAdvisor recommandent d'inclure 24 photos dans les annonces. Bien évidemment, photographier 20 fois la même chose n'aurait aucun intérêt, mais il est important de capturer aussi bien les petits détails et les éléments uniques que les aspects principaux du bien.

Les visiteurs sont sensibles au caractère d'un logement. Mettez donc en valeur les équipements qui lui donnent du charme : la cheminée, les éléments décoratifs originaux ou encore les matériaux traditionnels comme le bois ou la pierre. Ces détails peuvent être aussi importants que la présentation du salon, du balcon et de la cuisine.

Astuce supplémentaire : rendez l'endroit chaleureux en allumant la cheminée et des bougies, et en utilisant des textiles douillets. Une bonne agence de gestion locative saura vous conseiller à ce sujet.

Éveillez l'imagination

Les gens attendent leurs vacances au ski avec impatience. Face à des milliers d'autres biens, votre propriété doit se démarquer.

Une annonce de location d'un bien à la montagne doit être précise et complète, tout en stimulant l'imagination du lecteur. Il faut permettre aux gens de rêver et de se projeter dans leurs futures vacances.

L'objectif est de raconter une histoire aux futurs locataires tout en leur fournissant les informations pratiques essentielles.

"Le chalet dispose d'un salon avec un grand canapé et une cheminée"

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"Après une journée sur les pistes, venez vous détendre dans le salon sur le grand canapé d'angle face à la cheminée, avec une vue imprenable sur les vallées en contrebas"

L'information est la même, mais l'impact est totalement différent. Là encore, une bonne agence de gestion locative saura maîtriser cet aspect.

Ne présumez pas que les gens connaissent la station et le domaine skiable

Même si de nombreux skieurs reviennent fidèlement dans leur station préférée année après année, tous ne connaissent pas les atouts de votre station ni les avantages de l'emplacement de votre bien.

Présentez la station, son domaine skiable, ses atouts pour les familles et son étendue.

Soyez très précis sur la proximité des pistes, des remontées mécaniques, des restaurants, des supermarchés, des magasins de location de ski, des caisses des remontées mécaniques, des bars, des cafés, des boulangeries, des écoles de ski et de tout ce qui peut être utile. Parlez également des activités à proximité et de l'environnement autour du bien. Par exemple, y a-t-il un endroit idéal pour que les enfants fassent de la luge après le ski ?

Enfin, n'oubliez pas les non-skieurs. Aujourd'hui, les stations proposent de nombreuses activités alternatives : raquettes, pistes de luge, VTT sur neige, motoneige, chiens de traîneau, centres aqualudiques... la liste est longue. Pensez à ces visiteurs en mentionnant toutes les activités hors-ski facilement accessibles depuis votre propriété.

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