Maximera intäkterna från din fjällfastighet

Varje år väljer över 10 miljoner skidåkare från hela världen att tillbringa sin vintersemester i skidorterna i franska Alperna. På en marknad med hård konkurrens, hur kan du maximera hyresintäkterna för din skidlägenhet? Vilka är de viktigaste faktorerna att tänka på? Vi undersöker utmaningarna och hur du bäst hanterar dem.

INNAN DU KÖPER FASTIGHETEN

Några av de viktigaste besluten som påverkar hur mycket hyresintäkter en skidbostad kan generera tas redan innan du har köpt den. Det handlar om grundläggande faktorer som bostadens storlek, läge, utsikt och orientering.

En skidbostad som ligger långt från liftar, pister och centrum kan vara billigare och erbjuda mer avskildhet, men den blir betydligt svårare att hyra ut eftersom det är just närhet till dessa faciliteter som skidåkare efterfrågar. De mest eftertraktade och dyraste skidbostäderna är de som ligger nära, eller direkt vid pisterna, med kort gångavstånd till liftar och centrum. Därför är mycket beroende av din budget och vilken typ av skidbostad du är ute efter redan från början.

Storleken har betydelse

Väldigt få som köper en skidbostad i franska Alperna gör det enbart för uthyrning. Deras skidbostad kommer alltid att vara anpassad efter deras egna behov, familjens storlek eller om de vill kunna ta emot grupper av vänner. Så hur mycket påverkar egentligen storleken hyresintäkterna?

MAXIMERA INTÄKTERNA

Fler bäddar, högre hyresintäkter

Det låter självklart, men det är värt att påpeka. Ju fler bäddar en skidbostad har, desto högre hyresintäkter kan den generera eftersom fler gäster kan bo där.

"Även om det stämmer att de mest framgångsrika uthyrningsobjekten generellt är de som kan ta emot flest gäster, betyder det inte att man kan klämma in en fyrarumslägenhet på 65 kvadratmeter och få höga hyresintäkter - ingen kommer vilja bo där", förklarar Leach. "Vissa skidfastigheter har en extravagant planlösning, som ett enormt vardagsrum men bara två sovrum, vilket innebär att det kan kännas underbart rymligt men uthyrningspotentialen är begränsad."

Ett populärt sätt att hantera detta är att leta efter fastigheter med 'dortoirs' eller köpa en lägenhet med ett eller flera 'cabine'-rum. Dortoirs (franska för sovsalar) är rum med inbyggda våningssängar, ofta tillräckligt stora även för vuxna men vanligtvis använda av barn. Dessa kan avsevärt öka antalet bäddar som en skidbostad kan erbjuda.

Cabines är små sovrum, vanligtvis mindre än 10 kvadratmeter, som rymmer en eller två enkelsängar. Dessa diskreta rum är smarta sätt att utöka antalet sovplatser i en skidbostad. Det är fortfarande vanligt att se moderna och rymliga skidlägenheter till salu i franska Alperna med ett eller flera cabine-rum.

Parhus för skidåkning blir också allt populärare bland köpare eftersom de kan hyras ut som stugor men inte har samma inköpspris som en fristående villa med egen tomt.

Tekniken har förändrat allt

Den tekniska utvecklingen har gjort stor skillnad för hur skidfastigheter, särskilt skidlägenheter, hyrs ut och detta är något som dagens fastighetsköpare måste vara medvetna om.

Innan webbplatser som Airbnb dök upp i slutet av 2000-talet, bokade folk helt enkelt en skidsemester och fick en lägenhet baserat på sitt pris. "På den tiden kunde man inte välja om det var bottenvåning, andra våningen eller takvåning", tillägger Leach. "Folk kom dit och fick vad de fick, ungefär som på ett hotell. Men med den förbättrade tekniken kan människor nu välja exakt vilken lägenhet de vill ha och vilka funktioner den ska ha. Så konceptet att köpa den billigare lägenheten i en byggnad utan utsikt men få samma hyresavkastning existerar inte längre."

Dagens skidsemesterfirare vill se allt som lägenheten har att erbjuda, från utsikten till eldstaden, alla rum, ibland med virtuell verklighet eller 360-gradersbilder. När man köper en fastighet är det därför viktigt att ta hänsyn till dessa egenskaper eftersom de påverkar fastighetens uthyrningsvärde.

Extrautrustning kan hjälpa, men grunderna är viktigast

När man köper en skidbostad idag är det mycket vanligt att köparen kan välja till extra funktioner som jacuzzi på balkongen eller privat bastu eller hammam i lägenheten. Sådana tillval ser mycket attraktiva ut när det gäller uthyrning, men hyresintäkterna kanske inte omedelbart täcker kostnaden för dessa tillägg.

"Att ha en takvåning med utsikt, plus extra bekvämligheter som bastu eller bubbelpool, ökar attraktionskraften, men grundläggande saker som planlösning och inredning är viktigare", fortsätter Leach. "Folk tycker om att föreställa sig hur de kopplar av i bastun efter en dag i backarna, men om de ser att familjen måste trängas i vardagsrummet för att utrymme har tagits till ett spa, är det osannolikt att de bokar bostaden. Eventuella extrafunktioner bör övervägas noga och endast väljas om de är något som ägaren verkligen vill ha för egen del."

HYRA UT DIN FASTIGHET

Du har precis fått nycklarna till din helt nya skidbostad och förutom den brinnande längtan att komma ut och njuta av den, vill du nu att den ska generera hyresintäkter. För många kan detta kännas överväldigande, och för dig som vill maximera hyresintäkterna är det viktigt att överväga hur mycket tid du kan lägga ner. Det finns lyckligtvis flera olika sätt att hyra ut en skidbostad, och alla kräver olika grad av engagemang från ägaren.

Anlita lokal hjälp

Ett alternativ är att samarbeta med ett lokalt uthyrningsföretag som sköter uthyrningen åt dig. Du bestämmer vilka veckor du vill ha under säsongen, och de ordnar ett komplett paket för gästerna, inklusive matservice och conciergetjänster vid behov. De tar hand om fotografering, skapar annonser och gör allt för att hyra ut din fastighet. Du får sedan en procentandel av hyresintäkterna efter avdrag för deras avgift, som vanligtvis ligger på cirka 25-30%.

Sköt det själv

Om du har tid och energi att hantera uthyrningen själv är det möjligt att generera hyresintäkter även på distans. Du behöver då själv ta hand om fotografering, skapa annonser på olika plattformar som Airbnb och hantera gästerna när de kommer. Du måste också organisera städning, nyckelhantering och eventuellt in- och utcheckningstjänster. Med detta alternativ slipper du betala förvaltningsavgifter, vilket ger högre nettointäkter, men det kräver en betydande arbetsinsats från din sida.

Låt proffsen sköta det

Det tredje alternativet, som är vanligare för större fastigheter som chalets, stora lägenheter eller takvåningar i attraktiva lägen, är att vända sig till ett stort lyxuthyrningsföretag. Om din fastighet passar deras efterfrågan och ni kan nå en överenskommelse, blockhyr de bostaden under större delen av säsongen och betalar dig en klumpsumma för hela perioden. Detta är ett mycket bekvämt upplägg, och även om en självständig uthyrning ofta kan generera mer intäkter, innebär större fastigheter fler aspekter att ta hänsyn till, som fullservice och kockar på plats.

Oavsett vilket alternativ du väljer finns det flera sätt att maximera uthyrningspotentialen för din skidbostad.

SKAPA DEN PERFEKTA FASTIGHETSANNONSEN

Bilderna är avgörande

Oavsett om du fotograferar själv eller anlitar ett förvaltningsbolag är det viktigt att bilderna håller högsta möjliga kvalitet. Det första intrycket en potentiell hyresgäst får av bilderna avgör ofta om de vill hyra skidlägenheten eller inte. Förhoppningsvis har du en fastighet med modern och tilltalande inredning som tilltalar dagens skidåkare. Varje bild ska berätta en historia om boendet och vara beskrivande.

Undvik att använda sommarbilder för vinteruthyrning. "Ett vanligt misstag är att försöka skapa en annons som fungerar året runt", säger Leach. "Om ägaren vill hyra ut under sommaren bör de istället byta ut bilderna säsongsvis. Sommarbokning sker ofta i sista minuten eller efter att skidsäsongen är slut. Ingen som planerar ett vinterbesök vill se bilder på fastigheten utan snö."

Fokusera på både stora och små detaljer

De flesta uthyrningssajter som Airbnb, Abritel och TripAdvisor rekommenderar att man lägger upp 24 bilder per annons. Självklart ska man inte fotografera samma sak 20 gånger, men det är viktigt att visa både små detaljer och unika inslag i boendet såväl som de stora ytorna.

Gäster uppskattar boendets karaktär, så lyft fram detaljer som ger charm: den öppna spisen, ursprungliga dekorativa element eller typiska material som trä och sten. Dessa kan vara lika viktiga som att visa vardagsrum, balkong och kök.

Ett extra tips: gör miljön levande genom att tända brasan och ljus, och använd mjuka textilier för att skapa en varm atmosfär. En bra uthyrningsfirma kan ge råd om detta.

Väck drömmar till liv

Folk ser fram emot sin skidsemester under lång tid. När din fastighet konkurrerar med tusentals andra måste du erbjuda något speciellt.

En annons för en skidbostad ska vara korrekt och heltäckande, men också väcka läsarens fantasi. Du måste låta människor drömma sig bort och föreställa sig sin semester i fjällen.

Tanken är att berätta en historia för framtida gäster samtidigt som du ger dem den praktiska information de behöver om boendet.

"Stugan har ett vardagsrum med stor soffa och öppen spis"

/

"Efter en dag i backarna kan ni koppla av i den stora, inbjudande soffan framför den öppna spisen i vardagsrummet, med utsikt över hustaken och dalen nedanför."

Samma information men med helt olika genomslagskraft. Även här kan en bra uthyrningsfirma hjälpa till.

Ta inte för givet att alla känner till orten och skidområdet

Även om många skidåkare återvänder till samma ort år efter år känner inte alla till vad just din ort erbjuder och hur din fastighet drar nytta av sitt läge.

Beskriv orten, skidåkningen, hur den passar för familjer och områdets storlek.

Var mycket tydlig med avstånden till närmaste pister, liftar, restauranger, mataffärer, skiduthyrning, liftkortsförsäljning, barer, caféer, bagerier, skidskolor och allt annat du kan komma på. Det är också viktigt att berätta om aktiviteter och omgivningarna runt fastigheten. Finns det till exempel en bra pulkabacke i närheten där barnen kan leka efter skidåkningen?

Glöm slutligen inte bort icke-skidåkare. Idag finns det massor av andra aktiviteter i skidorterna: snöskovandring, pulkaåkning, mountainbike på snö, snöskoter, hundspann, nöjes- och badhus... listan kan göras lång. Tänk på dessa gäster genom att nämna alla aktiviteter utöver skidåkning som är lätta att nå från boendet.