Guia para Alugar Imóveis nos Alpes Franceses

Além de ser um excelente investimento em qualidade de vida, a compra de um imóvel nas estações de esqui dos Alpes franceses também pode ser uma ótima maneira de gerar renda com aluguel.

Este guia explica como alugar seu imóvel na França e como se qualificar para o programa francês de reembolso de IVA, que permite aos proprietários de imóveis novos economizar 20% em IVA caso decidam disponibilizar sua casa de férias para aluguel durante todo o ano.

COMO PREPARAR MEU IMÓVEL NA ESTAÇÃO DE ESQUI PARA LOCAÇÃO?

Se seu imóvel ainda está em fase de construção, é recomendável consultar um especialista que poderá fornecer orientações específicas para o seu caso. De qualquer forma, aqui estão algumas dicas gerais para ajudá-lo a preparar seu imóvel nos Alpes franceses para locação.

• Certifique-se de que a sala de estar e a sala de jantar do seu imóvel tenham capacidade adequada para o número de camas disponíveis
• Um quarto com dois conjuntos de beliches é uma excelente opção para atrair famílias, mas os beliches devem ter tamanho padrão para poder acomodar adultos quando necessário
• Entretanto, nem sempre é vantajoso colocar muitas camas em espaços pequenos, como os cantos da montanha. Dependendo do seu imóvel, o benefício de ter espaço adicional para dormir pode não compensar as camas extras, já que propriedades com espaço adequado, banheiros suficientes e privacidade podem ser mais valorizadas pelos clientes
• Ao escolher camas de casal, opte por duas camas de solteiro que possam ser unidas, oferecendo maior flexibilidade aos hóspedes
• A instalação de um cofre para chaves é uma ótima opção para facilitar o check-in e oferecer flexibilidade de horários aos hóspedes. Isso também pode reduzir custos com cópias de chaves, já que menos conjuntos serão necessários
• Hoje em dia, é fundamental garantir que seu imóvel tenha um espaço de trabalho confortável e WiFi de alta velocidade, já que muitos visitantes levam trabalho para a montanha
• Experimente se hospedar primeiro no seu próprio imóvel! Esta é a melhor maneira de garantir que sua propriedade está confortável, prática e pronta para receber hóspedes.

CONDIÇÕES DO PROGRAMA DE REEMBOLSO DO IVA PARA IMÓVEIS NOVOS

Ao alugar seu imóvel nos Alpes franceses e participar do programa de reembolso do IVA imobiliário, existem regulamentos que devem ser seguidos. As regras específicas serão determinadas pela agência de administração com a qual você estabelecer parceria.

Para os hóspedes, é necessário:

• Oferecer 3 dos 4 serviços hoteleiros disponíveis: café da manhã, roupa de cama, limpeza ou recepção
• Emitir notas fiscais e receber as dos fornecedores (isso pode ser gerenciado pela sua empresa administradora)
• Disponibilizar o imóvel mobiliado
• Manter o imóvel disponível para locação durante todo o ano

Além disso, para ser elegível ao programa de reembolso do IVA imobiliário, é necessário assinar um contrato de no mínimo três anos com uma empresa de administração de locações.

QUAL O CUSTO DE ALUGAR UM IMÓVEL NOS ALPES FRANCESES?

Custos iniciais e operacionais para alugar um imóvel na França

Ao possuir e alugar um imóvel nos Alpes franceses, é necessário considerar as seguintes taxas únicas e custos operacionais:

• Honorários do designer de interiores
• Mobília e decoração do imóvel
• Caso não esteja presente, alguém para organizar o imóvel (por exemplo, desembalar caixas, instalar TVs, organizar louças e utensílios em seus devidos lugares, etc.)
• Contas de serviços públicos
• IPTU (Imposto Predial)
• Taxas condominiais
• IVA de 10% sobre a diária dos aluguéis
• Desgaste natural ao longo do tempo

Existem outros custos que podem ser faturados, mas que são pagos pelos hóspedes, incluindo:

• Taxa de turismo (o valor depende da estação onde seu imóvel está localizado)
• Taxas de serviço, incluindo roupa de cama, limpeza, check-in e café da manhã

Quanto custa a administração do aluguel?

Uma empresa de administração de aluguéis pode cobrar entre 25-30% (+ IVA) do valor da diária paga pelos hóspedes. Esta taxa deve incluir:

• Contrato de locação que deve ser enviado à sua equipe contábil
• Divulgação em plataformas de marketing
• Gestão de reservas diretas
• Toda comunicação com os hóspedes, incluindo assistência antes da reserva, durante a reserva e durante a estadia Gestão de fornecedores, incluindo equipe de limpeza e check-in
• Gestão do fornecimento de amenities, roupas de cama e cesta de boas-vindas para os hóspedes

O que não está incluído nas comissões da empresa de administração de aluguéis?

É importante não confundir administração de imóveis com administração de aluguéis. Frequentemente, as agências podem ajudar com várias tarefas no seu imóvel, como verificar correspondências, lidar com prestadores de serviços, encomendar itens de reposição e instalá-los no local, mas estes serviços podem ser cobrados como extras, seja por demanda ou como pagamentos mensais.

Posso recuperar o IVA dos serviços que utilizo?

Você pode solicitar o reembolso do IVA de todos os serviços relacionados ao seu imóvel, desde que tenham sido prestados por uma empresa francesa e que você esteja em conformidade com as diretrizes do IVA. Isso inclui serviços públicos, administração do aluguel, serviços de manutenção e outros, que são tributados em 20%.

Não é possível recuperar o IVA de 10% incidente sobre a diária.

QUAL O VALOR IDEAL PARA ALUGAR MEU IMÓVEL NOS ALPES FRANCESES?

Como definir o valor da diária?

Sua imobiliária poderá orientá-lo sobre o valor ideal da diária com base em comparações de mercado. Os preços durante a temporada de esqui no inverno geralmente variam de acordo com diferentes períodos, com semanas especiais incluindo Natal e Ano Novo, férias de inverno em fevereiro e feriados de Páscoa.

É importante lembrar que os imóveis podem levar de duas a três temporadas para atingir seu potencial máximo. Quando um imóvel entra pela primeira vez no mercado de locação, ainda não possui avaliações nem reservas recorrentes, então tanto o valor da diária quanto a ocupação começarão mais baixos e aumentarão gradualmente.

Qual a diferença entre os preços de inverno e verão?

O inverno é a alta temporada em todos os resorts dos Alpes franceses, embora alguns também tenham verões bastante movimentados. Você pode esperar que os preços do verão fiquem próximos aos valores cobrados nas semanas de baixa temporada durante o inverno.

Devo estabelecer uma quantidade mínima de noites para os hóspedes?

Durante o inverno, você ou sua imobiliária podem exigir uma estadia mínima de sete noites, com check-in e check-out em dias específicos. No entanto, nem todas as imobiliárias trabalham dessa forma, algumas oferecem maior flexibilidade para maximizar as reservas com mais rotatividade.

Durante o verão, as imobiliárias costumam ser mais flexíveis quanto à estadia mínima, sendo comum períodos de três a cinco noites.

GLOSSÁRIO

Termos essenciais e aspectos a considerar ao alugar seu imóvel nos Alpes franceses
O setor imobiliário possui diversos termos e normas específicos que os proprietários podem não conhecer antes de alugar um imóvel na França. Aqui está a explicação:

Canais de Reserva

A agência escolhida normalmente divulgará seu imóvel em várias plataformas de reserva, incluindo Airbnb, Booking.com, Homeaway e Expedia.

É importante ressaltar que os imóveis podem levar de duas a três temporadas para atingir seu potencial máximo. Quando um imóvel entra pela primeira vez no mercado de aluguel, ainda não possui avaliações ou reservas recorrentes, então a diária e a taxa de ocupação começarão mais baixas e aumentarão gradualmente.

Taxas das Plataformas

Cada plataforma de reserva cobra uma comissão sobre a diária, sendo que o valor exato varia conforme a plataforma. A maioria cobra cerca de 16% da diária, embora as agências às vezes compensem essas taxas ajustando o preço final para o hóspede.

Mobiliado

Seu imóvel deve permanecer mobiliado durante todo o ano.

Valor da Diária

Este é o valor que o hóspede paga pelo seu imóvel antes de custos adicionais. Normalmente, as agências cobram comissão apenas sobre o valor da diária. O IVA também incide somente sobre a diária.

Serviços

Os serviços obrigatórios que devem ser oferecidos; as agências podem disponibilizar roupas de cama, limpeza, check-in ou café da manhã. Os hóspedes geralmente pagam integralmente por esses serviços, a menos que o proprietário prefira reduzir a taxa de serviço contribuindo com parte do valor.

Capacidade

O número de pessoas que o imóvel acomoda, que nem sempre corresponde ao número de quartos devido a espaços extras para dormir, como cantos montanheses e sofás-cama.

Taxa de Turismo

Hóspedes adultos devem pagar a taxa de turismo por noite de estadia. O valor, que varia conforme a estação, pode ser consultado no site "taxe sejour". É importante observar que o Airbnb paga a taxa de turismo diretamente ao governo, enquanto para outras plataformas e reservas diretas, a declaração e o pagamento devem ser feitos pela agência administradora ou pelo proprietário. As declarações podem ser mensais, como em Val d'Isère, ou semestrais, como em Alpe d'Huez.

IVA

Incide IVA de 10%, não reembolsável, sobre o valor da diária das reservas.

Aviso Legal

As orientações fornecidas pela Athena Advisers são apenas para fins informativos gerais. Recomendamos que consulte seus assessores jurídicos e sua agência de administração de locações para obter informações mais detalhadas. A Athena Advisers não pode ser responsabilizada pelo regime de IVA, incluindo o direito a quaisquer deduções, nem por eventuais reavaliações fiscais realizadas contra o proprietário.