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Chalets dans les Alpes françaises

Guide de l'investissement locatif dans les Alpes françaises

Découvrez comment préparer votre bien immobilier pour la location, les avantages dont vous pouvez bénéficier et les coûts à prévoir.

L'acquisition d'un bien immobilier au ski dans les Alpes françaises représente non seulement un investissement exceptionnel pour votre art de vivre, mais également une excellente opportunité de générer des revenus locatifs.

Ce guide vous présente les modalités de mise en location de votre bien en France et vous explique comment bénéficier du dispositif français de récupération de TVA immobilière, permettant aux propriétaires de biens neufs d'économiser 20 % de TVA en s'engageant à mettre leur résidence secondaire en location tout au long de l'année.

COMMENT PRÉPARER MON BIEN IMMOBILIER AU SKI POUR LA LOCATION ?

Si votre bien est encore en phase de construction, il est conseillé de consulter un expert qui pourra vous donner des recommandations spécifiques à votre propriété. Voici néanmoins quelques conseils généraux pour préparer la mise en location de votre bien dans les Alpes françaises.

  • Assurez-vous que le salon et la salle à manger de votre bien disposent d'une capacité d'accueil adaptée au nombre de couchages prévus
  • Une cabine ou une chambre équipée de deux lits superposés est idéale pour accueillir des familles. Veillez à ce que les lits superposés soient de taille standard pour pouvoir accueillir des adultes si nécessaire
  • Attention toutefois à ne pas surcharger les petits espaces avec trop de couchages, notamment dans les coins montagne. Selon la configuration de votre bien, il peut être préférable de privilégier l'espace et le confort plutôt que d'ajouter des lits supplémentaires. Les locataires apprécient souvent davantage les propriétés offrant suffisamment d'espace, de salles de bains et d'intimité
  • Pour les lits doubles, optez pour deux lits simples jumelables afin d'offrir un maximum de flexibilité aux clients
  • L'installation d'une boîte à clés sécurisée est une excellente solution pour faciliter l'arrivée et le départ des clients. Cela permet également de réduire les coûts liés à la reproduction des clés
  • De nos jours, il est essentiel de prévoir un espace de travail confortable et une connexion WiFi performante, car de nombreux vacanciers souhaitent télétravailler depuis la montagne
  • Commencez par séjourner vous-même dans votre bien ! C'est la meilleure façon de vous assurer que tout est confortable, pratique et prêt pour la location

CONDITIONS DU PROGRAMME DE RÉCUPÉRATION DE TVA POUR LES BIENS NEUFS

Lorsque vous mettez en location votre bien immobilier dans les Alpes françaises dans le cadre du dispositif de récupération de TVA, vous devez respecter certaines conditions dont les modalités spécifiques seront définies par l'agence de gestion avec laquelle vous collaborez.

En tant que propriétaire, vous devez :

  • Proposer 3 des 4 services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner, fourniture du linge, ménage ou accueil des clients
  • Établir des factures et recevoir celles des prestataires (ceci peut être géré par votre société de gestion locative)
  • Proposer un bien meublé
  • Mettre votre bien en location toute l'année

De plus, pour être éligible au programme de récupération de TVA, vous devez signer un contrat d'une durée minimale de trois ans avec une société de gestion locative.

Puis-je séjourner dans mon bien dans les Alpes françaises ?

Oui, vous pouvez séjourner dans votre bien tout en bénéficiant des avantages du dispositif de récupération de TVA. Nous vous recommandons toutefois de consulter votre agence de gestion locative pour connaître leurs conditions. Votre agence peut limiter le nombre de semaines d'occupation par les propriétaires et, pendant ces périodes, vous pourriez devoir payer les trois services et, selon votre contrat, une commission sur votre séjour.

Ma famille et mes amis peuvent-ils séjourner dans mon bien dans les Alpes françaises ?

Lorsque vos amis et votre famille séjournent dans votre bien, ils doivent l'utiliser comme n'importe quel autre client. Cela signifie qu'ils doivent bénéficier des trois services et payer un tarif à la nuitée. Il est important de noter que la commission de l'agence ainsi que la TVA de 10 % s'appliqueront à leur séjour.

REVENUS TOUTES SAISONS

QUEL EST LE COÛT DE LA MISE EN LOCATION D'UN BIEN IMMOBILIER DANS LES ALPES FRANÇAISES ?

Frais initiaux et charges courantes pour la location d'un bien immobilier en France

En tant que propriétaire d'un bien immobilier destiné à la location dans les Alpes françaises, vous devez tenir compte des frais ponctuels et des charges courantes suivants :

  • Honoraires d'architecte d'intérieur
  • Ameublement de votre bien
  • Si vous n'êtes pas sur place, services d'installation (déballage, installation des équipements, rangement de la vaisselle et des ustensiles, etc.)
  • Charges courantes (eau, électricité, etc.)
  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • TVA de 10 % sur les revenus locatifs
  • Usure naturelle du bien

D'autres frais peuvent apparaître sur vos factures mais sont à la charge des locataires :

  • La taxe de séjour (dont le montant varie selon la station)
  • Les frais de services (linge, ménage, accueil et petit-déjeuner)

Quel est le coût de la gestion locative ?

Une agence de gestion locative facture généralement entre 25 et 30 % (+ TVA) du prix de la nuitée. Ces honoraires comprennent :

  • L'établissement du contrat de location pour votre comptabilité
  • La promotion sur les plateformes de commercialisation
  • La gestion des réservations directes
  • La communication avec les clients (assistance avant, pendant et après la réservation), la coordination des prestataires (ménage et accueil)
  • La gestion des produits d'accueil, du linge et du panier de bienvenue

Qu'est-ce qui n'est pas inclus dans les honoraires de gestion locative ?

Il est important de distinguer la gestion immobilière de la gestion locative. Les agences peuvent proposer des services complémentaires comme le relevé du courrier, la coordination des artisans, la commande et l'installation d'articles de remplacement, mais ces prestations font l'objet d'une facturation supplémentaire, ponctuelle ou mensuelle.

Puis-je récupérer la TVA sur les services utilisés ?

Vous pouvez récupérer la TVA sur tous les services liés à votre bien immobilier fournis par une société française, sous réserve de respecter la réglementation TVA. Cela concerne les charges, la gestion locative, les services de maintenance, etc. qui sont soumis à une TVA de 20 %.

En revanche, la TVA de 10 % applicable sur le prix des nuitées n'est pas récupérable.

QUEL LOYER FIXER POUR MA PROPRIÉTÉ DANS LES ALPES FRANÇAISES ?

Comment déterminer le tarif par nuit ?

Votre agence de location saura vous conseiller sur le meilleur tarif à la nuitée en fonction des prix du marché. En hiver, pendant la saison de ski, les tarifs varient selon différentes périodes, les semaines les plus prisées étant celles de Noël et du Nouvel An, les vacances d'hiver en février et les vacances de Pâques.

Il est important de noter qu'il faut généralement deux à trois saisons pour qu'une propriété atteigne son plein potentiel locatif. Au début, les nouveaux biens n'ont ni avis clients ni réservations régulières, donc les tarifs et le taux d'occupation commencent plus bas avant d'augmenter progressivement.

Quelle différence entre les tarifs d'hiver et d'été ?

L'hiver est la haute saison dans toutes les stations des Alpes françaises, même si certaines stations connaissent aussi une forte activité estivale. En général, les tarifs d'été sont comparables à ceux des périodes creuses de l'hiver.

Faut-il imposer une durée minimale de séjour ?

En hiver, vous ou votre agence pouvez exiger un séjour minimum de sept nuits, avec des jours d'arrivée et de départ fixes. Notez que toutes les agences n'appliquent pas cette règle, certaines préférant plus de flexibilité pour maximiser les réservations et le chiffre d'affaires.

En été, les agences sont généralement plus souples sur la durée minimale de séjour, avec une moyenne de trois à cinq nuits.

GLOSSAIRE

Termes essentiels et points à considérer pour la location de votre bien immobilier dans les Alpes françaises
Le secteur de la location saisonnière comporte de nombreux termes et normes que les propriétaires peuvent ne pas connaître avant de se lancer dans la location en France. Voici les explications :

Plateformes de réservation

L'agence que vous aurez choisie commercialisera probablement votre bien sur différentes plateformes de réservation, notamment Airbnb, Booking.com, Homeaway et Expedia.

Il est important de noter qu'un bien peut mettre deux à trois saisons avant d'atteindre son plein potentiel. Lors de leur première mise en location, les biens n'ont ni avis ni réservations régulières, donc le tarif par nuit et le taux d'occupation commencent plus bas et augmentent progressivement.

Commissions des plateformes

Chaque plateforme prélève une commission sur le tarif de la nuitée, variant selon la plateforme. La plupart prélèvent environ 16 % du tarif, mais les agences compensent parfois ces frais en ajustant le prix client en conséquence.

Meublé

Votre bien doit être meublé toute l'année.

Tarif par nuit

C'est le tarif de base que le client paie pour votre bien, avant les frais additionnels. En général, les agences ne prélèvent leur commission que sur ce tarif. La TVA n'est également appliquée que sur ce montant.

Services

Les services obligatoires à fournir ; les agences peuvent proposer le linge, le ménage, l'accueil ou le petit-déjeuner. Ces services sont généralement entièrement à la charge des clients, sauf si le propriétaire souhaite réduire ces frais en y contribuant.

Capacité d'accueil

Le nombre de personnes pouvant être hébergées, qui ne correspond pas toujours au nombre de chambres en raison des couchages supplémentaires comme les coins montagne et les canapés-lits.

Taxe de séjour

Les clients adultes doivent s'acquitter de la taxe de séjour pour chaque nuitée. Le montant, qui varie selon la station, peut être consulté sur le site "taxe sejour". À noter qu'Airbnb verse directement la taxe de séjour à l'État, tandis que pour les autres plateformes et les réservations directes, elle doit être déclarée et payée par l'agence de gestion ou le propriétaire. Les déclarations peuvent être mensuelles, comme à Val d'Isère, ou semestrielles, comme à l'Alpe d'Huez.

TVA

Une TVA non récupérable de 10 % s'applique sur le tarif des nuitées.

Avis de non-responsabilité

Les informations fournies par Athena Advisers sont données à titre indicatif uniquement. Nous vous recommandons vivement de consulter vos conseillers juridiques ainsi que votre agence de gestion locative pour plus de précisions. Athena Advisers ne peut être tenue responsable du régime de TVA, y compris des droits à déduction éventuels, ni d'un quelconque redressement fiscal qui pourrait être effectué à l'encontre du propriétaire.

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