Guide för uthyrning av fastigheter i franska Alperna

Att investera i en skidlägenhet i franska Alperna är inte bara en fantastisk livsstilsinvestering – det kan också vara ett utmärkt sätt att generera hyresintäkter.

Denna guide förklarar hur du hyr ut din fastighet i Frankrike och hur du kan kvalificera dig för det franska momssystemet som gör det möjligt för ägare av nyproducerade fastigheter att få tillbaka 20% moms om de väljer att hyra ut sitt fritidshus året runt.

HUR FÖRBEREDER JAG MIN SKIDLÄGENHET FÖR UTHYRNING?

Om din fastighet fortfarande är under byggnation är det bäst att rådfråga en expert som kan ge dig specifika råd för just din fastighet. Med det sagt, här är några allmänna tips som hjälper dig att förbereda din fastighet i franska Alperna för uthyrning.

• Se till att vardagsrummet och matsalen har lämplig kapacitet i förhållande till antalet bäddar
• Ett sovrum eller en kabin med två våningssängar är perfekt för familjer, men tänk på att våningssängarna bör vara i fullängd ifall vuxna ska sova i dem
• Det är dock inte alltid bäst att klämma in fler sängar i små utrymmen som bergsvrår. Beroende på din specifika fastighet kan värdet av extra sovplatser vara mindre än nackdelarna - gäster värdesätter ofta fastigheter med gott om utrymme, tillräckligt med badrum och bra privatliv högre
• När det gäller dubbelsängar, välj två enkelsängar som kan sättas ihop till en dubbelsäng för maximal flexibilitet
• Ett kodlås är ett utmärkt sätt att förenkla incheckningen och ge gästerna flexibilitet vid ankomst och avresa. Det kan också minska kostnaderna för nyckelkopior eftersom färre uppsättningar behövs
• Eftersom många gäster idag tar med sig jobbet till fjällen är det viktigt att ha en bekväm arbetsplats och snabbt WiFi
• Bo i fastigheten själv först! Det är bästa sättet att säkerställa att ditt boende är bekvämt, praktiskt och redo för uthyrning

VILLKOR FÖR MOMSÅTERBÄRING VID NYPRODUKTION

När du hyr ut din bostad i franska Alperna och deltar i systemet för momsåterbäring finns det särskilda regler som måste följas. De exakta villkoren fastställs av den förvaltningsbyrå du samarbetar med.

För gäster måste du:

• Erbjuda 3 av 4 hotellliknande tjänster: frukost, sänglinne, städning eller reception
• Hantera fakturering både till och från leverantörer (detta kan skötas av din uthyrningsförvaltare)
• Tillhandahålla en fullt möblerad bostad
• Ha bostaden tillgänglig för uthyrning året runt

För att kvalificera dig för momsåterbäring måste du dessutom teckna ett avtal på minst tre år med ett uthyrningsföretag.

VAD KOSTAR DET ATT HYRA UT EN FASTIGHET I FRANSKA ALPERNA?

Initiala kostnader och driftskostnader för uthyrning av fastighet i Frankrike

När du äger och hyr ut en fastighet i franska Alperna behöver du ta hänsyn till följande engångskostnader och löpande utgifter:

• Inredningsarkitektens arvode
• Möblering av fastigheten
• Om du inte är på plats, någon som iordningställer fastigheten (till exempel packar upp lådor, installerar TV-apparater, placerar porslin och köksredskap på rätt plats, med mera)
• Driftskostnader
• Fastighetsskatt
• Samfällighetsavgifter
• 10% moms på dygnshyran
• Naturligt slitage över tid

Det finns andra kostnader som kan faktureras dig men som betalas av gästerna, bland annat:

• Turistskatt (beloppet varierar beroende på ort)
• Serviceavgifter som inkluderar linne, städning, incheckning och frukost

Vad kostar uthyrningsförvaltning?

Ett uthyrningsföretag tar vanligtvis ut 25-30% (+ moms) av dygnshyran som gästerna betalar. I denna avgift ingår normalt:

• Hyreskontrakt som ska lämnas till din redovisningsbyrå
• Marknadsföring på relevanta plattformar
• Hantering av direktbokningar
• All gästkommunikation inklusive assistans före, under och efter bokning samt under vistelsen Koordinering av leverantörer inklusive städ- och incheckningspersonal
• Hantering av toalettartiklar, sänglinne och välkomstkorg till gästerna

Vad ingår inte i uthyrningsföretagets provision?

Det är viktigt att skilja på fastighetsförvaltning och uthyrningsförvaltning. Många byråer kan hjälpa till med olika praktiska uppgifter som att ta hand om posten, kontakta hantverkare, beställa och placera ut ersättningsartiklar, men detta debiteras ofta separat antingen som tilläggstjänster eller månatliga avgifter.

Kan jag dra av momsen på tjänster jag använder?

Du kan göra momsavdrag på alla tjänster som rör din fastighet, förutsatt att de tillhandahålls av ett franskt företag och att du följer momsreglerna. Detta inkluderar driftskostnader, uthyrningsförvaltning, hantverkartjänster och liknande som har 20% moms.

Du kan dock inte dra av den 10-procentiga momsen som tas ut på dygnshyran.

HUR MYCKET BÖR JAG TA I HYRA FÖR MIN FASTIGHET I FRANSKA ALPERNA?

Hur sätter jag rätt dygnspris?

Din uthyrningsförmedling kan ge dig råd om lämpligt dygnspris baserat på marknadsjämförelser. Under vintersäsongen varierar priserna beroende på säsongsperiod, där högsäsongsveckorna inkluderar jul och nyår, sportlovet i februari samt påsklovet.

Det är viktigt att komma ihåg att det kan ta två till tre säsonger innan en fastighet når sin fulla potential. När fastigheter är nya på uthyrningsmarknaden saknar de omdömen och återkommande bokningar, vilket betyder att både dygnspris och beläggning börjar på en lägre nivå för att sedan successivt öka.

Hur skiljer sig prissättningen mellan vinter och sommar?

Vintern är högsäsong i alla skidorter i franska Alperna, även om vissa orter också har en livlig sommarsäsong. Sommarpriserna ligger vanligtvis i nivå med lågsäsongsveckorna under vintern.

Bör jag ha en minimigräns för antal nätter?

Under vintersäsongen kan du eller din förmedling kräva minst sju nätters vistelse, med bestämda dagar för in- och utcheckning. Observera dock att inte alla förmedlingar arbetar på detta sätt - vissa erbjuder mer flexibilitet för att maximera antalet bokningar och omsättningen.

Under sommaren är förmedlingarna oftast mer flexibla gällande minimivistelser, där tre till fem nätter är standard.

ORDLISTA

Viktiga termer och punkter att tänka på när du hyr ut din fastighet i franska Alperna
Branschen har många termer och normer som fastighetsägare kanske inte känner till innan de börjar hyra ut en bostad i Frankrike. Här förklarar vi dem:

Bokningskanaler

Din valda förmedlingsbyrå kommer sannolikt att marknadsföra din fastighet via olika bokningskanaler som Airbnb, Booking.com, Homeaway och Expedia.

Det är viktigt att vara medveten om att det kan ta två till tre säsonger innan en fastighet når sin fulla potential. När fastigheter först kommer ut på uthyrningsmarknaden saknar de omdömen och återkommande bokningar, vilket betyder att dygnspriset och beläggningen börjar på en lägre nivå för att sedan successivt öka.

Bokningskanalavgifter

Varje bokningskanal tar ut en avgift på dygnspriset, där den exakta kostnaden varierar mellan kanalerna. De flesta kanaler tar cirka 16% av dygnspriset, men förmedlingsbyråer kompenserar ibland för dessa avgifter genom att justera gästpriset uppåt.

Möblering

Din fastighet måste vara möblerad året runt.

Dygnspris

Detta är priset som gästen betalar för din fastighet innan eventuella tilläggskostnader. Normalt tar förmedlingsbyråer endast provision på dygnspriset. Moms beräknas också endast på dygnspriset.

Tjänster

De obligatoriska tjänster som måste tillhandahållas; byråer kan välja att erbjuda olika kombinationer av sänglinne, städning, incheckning eller frukost. Gästerna betalar vanligtvis fullt pris för dessa tjänster, om inte fastighetsägaren föredrar att sänka serviceavgiften för gästen genom att bidra till kostnaden.

Bäddar

Antalet personer som kan sova i fastigheten, vilket inte alltid motsvarar antalet sovrum på grund av extra sovplatser som alkovbäddar och bäddsoffor.

Turistskatt

Vuxna gäster måste betala turistskatt för varje övernattning. Beloppet varierar beroende på ort och kan kontrolleras på webbplatsen "taxe sejour". Viktigt att notera är att Airbnb betalar turistskatten (taxe de sejour) direkt till staten, medan för andra bokningskanaler och direktbokningar måste skatten deklareras och betalas av förvaltningsbyrån eller fastighetsägaren. Deklarationer ska lämnas in antingen månadsvis, som i Val d'Isère, eller två gånger per år som i Alpe d'Huez.

MOMS

Du är skyldig att betala 10% moms på dygnspriset för bokningar. Denna moms är ej återbetalningsbar.

Ansvarsfriskrivning

Rådgivningen som tillhandahålls av Athena Advisers är endast avsedd som allmän information. Vi rekommenderar att du konsulterar juridiska rådgivare och din förvaltare för mer detaljerad information. Athena Advisers kan inte hållas ansvariga för momsrelaterade frågor, inklusive rätten till eventuella avdrag, och kan inte heller hållas ansvariga för eventuella skattemässiga omprövningar som görs gentemot fastighetsägaren.