Estruturas de Investimento no Mercado Imobiliário Francês

Ao comprar um imóvel na França, existem diversos aspectos legais a serem considerados antes de assinar a escritura definitiva de compra e venda. Desde decidir se a aquisição será feita como pessoa física ou através de uma empresa, passando pela redução do imposto sobre grandes fortunas (*) ou pela otimização da herança para seus filhos, é fundamental fazer uma análise detalhada antes da compra.
Para ajudá-lo a navegar pela burocracia, apresentamos abaixo um panorama das opções de veículos de investimento, com as vantagens e desvantagens de cada estrutura, além de um guia rápido sobre os requisitos para comprar um imóvel na França como não residente. Antes de realizar a compra, recomendamos sempre consultar seu próprio assessor jurídico (a Athena Advisers pode indicar um especialista na área) para garantir a escolha da melhor estratégia de investimento para seu caso.

(*) O imposto sobre grandes fortunas só é aplicável aos seus bens na França que ultrapassem o valor líquido de 1,3 milhão de euros por núcleo familiar. Por exemplo, se seu imóvel custar 2 milhões de euros e você tiver um financiamento de 701.000 euros, ficará abaixo do limite para incidência do imposto.

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA NÃO RESIDENTES NA FRANÇA

Se você deseja comprar um imóvel como não residente, a boa notícia é que atualmente não existem restrições para a aquisição de imóveis na França. No entanto, para obter um financiamento junto a uma instituição financeira francesa, você e os demais proprietários, incluindo filhos maiores de dezoito anos, precisarão atender a determinados critérios baseados em renda, estado civil, situação residencial e país de origem, considerando o acordo de dupla tributação com a França.

Ao decidir comprar um imóvel na França, seja individualmente ou em família, caso você não opte por seguir as leis sucessórias do seu país de nacionalidade, seu imóvel estará sujeito à lei sucessória francesa, independentemente de ser residente ou não na França. Neste caso, seus filhos, como herdeiros do seu patrimônio, poderão ter que pagar imposto sobre herança e precisarão estar em concordância quando se tratar da futura venda do imóvel.

INVESTIR ATRAVÉS DE UMA SCI

Muitas famílias optam por contornar questões sucessórias através da constituição de uma SCI (Société Civile Immobilière). O objetivo de uma SCI é adquirir, deter e administrar imóveis como um grupo de acionistas, em vez de como casal ou família. De fácil constituição, com uma SCI você não precisa mais de um notário para gerir seu patrimônio, pode evitar a divisão obrigatória dos bens entre seus filhos conforme a lei francesa e ainda obtém maior liquidez na divisão de ativos caso decida vender suas ações.

Vantagens de constituir uma SCI

• Como empresa familiar, a transparência fiscal se aplica às SCIs, sendo os acionistas tributados individualmente e não como empresa.
• Se o imóvel for sua residência principal e não for destinado a locação, a constituição de uma SCI pode ajudar a otimizar seu legado. Legalmente, você pode transferir ações para seus filhos e outros familiares através de doação isenta de impostos até um valor máximo a cada quinze anos.
• Por outro lado, se o imóvel adquirido não for sua residência principal, você pode se beneficiar de uma redução progressiva do imposto sobre mais-valias e encargos sociais a partir do quinto ano de propriedade, com isenção total após 22 e 30 anos de propriedade, respectivamente.

Desvantagens de constituir uma SCI

• Se você planeja obter um financiamento imobiliário, todos os membros da SCI precisarão atender aos requisitos financeiros e legais do banco, incluindo filhos maiores de dezoito anos.
• Pelas regras da SCI, para evitar o pagamento de imposto de renda pessoa jurídica e manter o regime de tributação individual, você só pode alugar seu imóvel sem mobília, o que oferece menos flexibilidade caso queira retomar o imóvel durante o contrato de locação de três anos. Se pretender alugar o imóvel mobiliado por curto prazo, a SCI pode perder a transparência fiscal, acionando o regime de tributação de pessoa jurídica. (Veja nossa recomendação abaixo caso decida alugar mobiliado)
• Além disso, constituir uma SCI envolve o pagamento de taxas legais e, como acionistas, vocês precisarão realizar uma assembleia anual e apresentar relatórios empresariais todos os anos.

INVESTIR ATRAVÉS DE UMA SARL FAMILLE

Se pretende alugar o seu imóvel mobilado durante os períodos em que não estiver a utilizá-lo, uma SCI pode não ser a melhor opção, pois estas sociedades tornam-se opacas e sujeitas ao imposto sobre as sociedades quando o rendimento do aluguer ultrapassa 10% do volume de negócios anual. Em alternativa, pode considerar constituir uma SARL Famille (Société A Responsabilité Limitée de Famille). Esta estrutura transparente, concebida para atividades comerciais como aluguer de imóveis mobilados, permite-lhe beneficiar do regime francês LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) para arrendamentos de curta duração ou do regime para-hoteleiro, além de poder usufruir da redução progressiva do imposto sobre mais-valias aplicável a particulares.

Vantagens de optar por uma SARL Famille

• Na SARL Famille, cada sócio é tributado proporcionalmente à sua participação, com base nos rendimentos de aluguer recebidos durante o ano.
• Os não residentes podem ter maior facilidade em obter um crédito hipotecário francês em alguns bancos quando compram através de uma SARL Famille do que como pessoa singular.
• Tal como na SCI, a aquisição de um imóvel através de uma SARL Famille permite otimizar a herança dos seus filhos através de doações isentas de impostos. Como sócio, pode transferir uma determinada percentagem das suas participações para os seus filhos e netos a cada quinze anos, garantindo que estes não terão de pagar imposto sucessório sobre estas doações. Também pode incluir os seus filhos (mesmo menores de 18 anos) como sócios da empresa, atribuindo-lhes uma parte do capital. À medida que a dívida da empresa é amortizada, a sua participação no capital valoriza-se e o imposto sucessório é reduzido ou eliminado.
• Para efeitos de cálculo do imposto sobre a fortuna em França, declara-se apenas 80% do valor do imóvel. Assim, quando aluga um imóvel mobilado e beneficia de dedução do IVA sobre o preço de compra, declara apenas o valor equivalente ao preço sem IVA.
• Qualquer filho maior de 18 anos que seja sócio é considerado como um agregado fiscal independente, permitindo beneficiar de um limite adicional de imposto sobre a fortuna de 1,3 milhões de euros, além do seu próprio limite fiscal.

Desvantagens de optar por uma SARL Famille

• Como a SARL Famille será a entidade jurídica proprietária do imóvel, é necessário planear antecipadamente a eventual venda do imóvel ou transferência de participações, garantindo que os outros sócios tenham direito de preferência na aquisição dessas participações.
• Os sócios de uma SARL Famille devem ser membros da mesma família ou parentes diretos por casamento ou união de facto
• A constituição da SARL Famille e o registo da empresa implicam custos de cerca de 2.000 euros, e as contas anuais da empresa devem ser preparadas e apresentadas por si ou pelo seu contabilista.

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Este artigo tem apenas fins informativos e não deve ser utilizado como aconselhamento jurídico. É fundamental obter orientação jurídica profissional antes de tomar ou deixar de tomar qualquer ação com base no conteúdo deste artigo. As informações aqui publicadas não constituem aconselhamento jurídico, fiscal ou profissional por parte da Athena Advisers ou de qualquer uma das suas empresas afiliadas.