Structures d'investissement immobilier en France

L'acquisition d'un bien immobilier en France nécessite la prise en compte de nombreux aspects juridiques avant la signature de l'acte authentique. Que vous envisagiez d'acheter en tant que particulier ou via une société, que vous souhaitiez réduire votre exposition à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (*) ou optimiser la transmission à vos enfants, il est essentiel de bien se renseigner en amont.
Pour vous aider à naviguer dans ces démarches administratives, nous vous proposons ci-dessous un aperçu des différentes structures d'investissement possibles, avec leurs avantages et inconvénients, ainsi qu'un résumé des conditions requises pour l'achat d'un bien immobilier en France en tant que non-résident. Avant tout achat, nous vous conseillons vivement de consulter votre propre conseiller juridique (Athena Advisers peut vous mettre en relation avec un spécialiste du domaine) afin de choisir la stratégie d'investissement la plus adaptée à votre situation.

(*) L'IFI ne s'applique qu'à votre patrimoine immobilier en France dépassant un seuil net de 1,3 million d'euros par foyer fiscal. Par exemple, si votre bien a une valeur de 2 millions d'euros et que vous avez un crédit de 701 000 euros, vous serez en dessous du seuil d'imposition.

INVESTIR EN FRANCE EN TANT QUE NON-RÉSIDENT

Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier en tant que non-résident, sachez qu'il n'existe actuellement aucune restriction à l'achat immobilier en France. Cependant, pour obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque française, vous et vos co-acquéreurs, y compris les enfants majeurs, devrez répondre à certains critères basés sur vos revenus, votre situation familiale et résidentielle, ainsi que votre pays d'origine en fonction de la convention fiscale de double imposition établie avec la France.

Lorsque vous décidez d'acheter un bien immobilier en France, que ce soit à titre individuel ou familial, si vous ne choisissez pas d'appliquer les lois successorales de votre pays d'origine, votre bien sera soumis au droit successoral français - que vous soyez résident français ou non. Dans ce cas, en tant qu'héritiers de votre patrimoine, vos enfants pourraient être assujettis aux droits de succession et leur accord sera nécessaire pour toute revente future du bien.

INVESTIR VIA UNE SCI

De nombreuses familles optent pour la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) afin de simplifier la transmission de leur patrimoine. Une SCI permet d'acquérir, de détenir et de gérer un bien immobilier en tant que groupe d'associés plutôt qu'en tant que couple ou famille. Simple à constituer, la SCI vous dispense des services d'un notaire pour la gestion successorale, vous permet d'éviter le partage obligatoire des biens entre les enfants prévu par le droit français et offre une meilleure liquidité lors de la cession des parts.

Les avantages de la SCI

• En tant que société familiale, la SCI bénéficie de la transparence fiscale : les associés sont imposés individuellement et non au niveau de la société.
• Si le bien constitue votre résidence principale et n'est pas destiné à la location, la SCI permet d'optimiser la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez légalement transmettre des parts à vos enfants et autres membres de la famille sous forme de donation, exonérée d'impôt jusqu'à un certain plafond tous les quinze ans.
• Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'un abattement progressif sur l'imposition des plus-values et les prélèvements sociaux à partir de la cinquième année de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur les plus-values et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les inconvénients de la SCI

• Pour obtenir un crédit immobilier, tous les associés de la SCI, y compris les enfants majeurs, devront répondre aux critères financiers et juridiques de la banque.
• Pour conserver le régime de la transparence fiscale et éviter l'impôt sur les sociétés, la SCI ne peut proposer que des locations nues, ce qui limite votre flexibilité en cas de reprise du bien pendant la durée du bail de trois ans. La location meublée, notamment saisonnière, peut faire perdre la transparence fiscale et déclencher l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. (Consultez nos recommandations ci-dessous pour la location meublée)
• La création d'une SCI engendre des frais juridiques, et les associés doivent organiser une assemblée générale annuelle et produire des rapports de gestion chaque année.

INVESTIR EN SARL DE FAMILLE

Si vous envisagez de louer votre bien en meublé pendant votre absence, la SCI n'est peut-être pas la solution la plus avantageuse. En effet, elle devient fiscalement opaque et donc soumise à l'impôt sur les sociétés si vos revenus locatifs dépassent 10 % du chiffre d'affaires annuel de la société. Il est alors préférable d'opter pour la création d'une SARL de Famille (Société À Responsabilité Limitée de Famille). Cette structure fiscalement transparente, conçue pour les activités commerciales comme la location meublée, vous permet de bénéficier du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) pour les locations de courte durée ou du régime para-hôtelier, tout en profitant de l'abattement progressif sur l'impôt des plus-values des particuliers.

Les avantages de la SARL de Famille

• Dans une SARL de Famille, chaque associé est imposé proportionnellement à ses parts sociales sur les revenus locatifs perçus durant l'année.
• Les non-résidents peuvent obtenir plus facilement un crédit immobilier français auprès de certaines banques en achetant via une SARL de Famille plutôt qu'en nom propre.
• Comme pour la SCI, l'acquisition d'un bien immobilier via une SARL de Famille permet d'optimiser la transmission patrimoniale grâce aux donations exonérées d'impôts. En tant qu'associé, vous pouvez transmettre un certain pourcentage de vos parts à vos enfants et petits-enfants tous les quinze ans, sans qu'ils n'aient à payer de droits de succession sur ces donations. Vous pouvez également intégrer vos enfants (même mineurs) au capital de la société. Au fil du remboursement des dettes de la société, leur part de capital prend de la valeur en générant peu ou pas de droits de succession.
• Pour le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), vous ne déclarez que 80 % de la valeur du bien. De plus, si vous louez en meublé et avez bénéficié d'une récupération de TVA à l'achat, vous ne déclarez que la valeur hors TVA.
• Tout enfant associé majeur constitue un foyer fiscal distinct, vous permettant ainsi de bénéficier d'un seuil d'IFI supplémentaire de 1,3 million d'euros en plus de votre propre seuil.

Les inconvénients de la SARL de Famille

• La SARL de Famille étant propriétaire du bien, il est nécessaire d'anticiper la situation où un ou plusieurs associés souhaiteraient vendre le bien ou céder leurs parts, en prévoyant un droit de préemption pour les autres associés.
• Les associés d'une SARL de Famille doivent obligatoirement être membres de la même famille ou apparentés par mariage ou PACS.
• La constitution de la SARL de Famille et son immatriculation engendrent des frais de création d'environ 2 000 euros, et vous devrez, vous ou votre expert-comptable, établir et déposer les comptes annuels de la société.

Avis de non-responsabilité
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un avis juridique. Il est impératif de consulter un professionnel du droit avant d'entreprendre ou de s'abstenir de toute action basée sur le contenu de cet article. Les informations publiées dans cet article ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou professionnel de la part d'Athena Advisers ou de ses sociétés affiliées.