Guia Completo para Arrendar Imóveis em Lisboa

Investir num imóvel em Lisboa não é apenas um excelente investimento em qualidade de vida, mas também uma ótima oportunidade para gerar rendimentos através do arrendamento. O nosso guia 2024 sobre arrendamento de imóveis em Lisboa explica como alugar a sua propriedade, os impostos aplicáveis, os principais aspectos a considerar e como os nossos serviços de gestão de arrendamento na Athena Advisers podem ajudá-lo a explorar o mercado de arrendamento lisboeta.

TIPOS DE ARRENDAMENTO EM LISBOA

Ao escolher como pretende arrendar a sua propriedade em Lisboa, é importante considerar como planeia utilizar o imóvel. Deseja usar o seu apartamento em Lisboa durante parte do ano e obter um rendimento extra? Ou procura um investimento a longo prazo com maior estabilidade? Caso esteja a considerar o arrendamento de curta duração, é fundamental verificar se esta modalidade é permitida na sua zona.

Arrendamento de curta duração

O arrendamento de curta duração em Lisboa, que pode variar de um dia até um ano, requer que os proprietários possuam uma licença específica, denominada licença de Alojamento Local (AL). No entanto, este tipo de arrendamento está sujeito a fortes restrições em toda a cidade.

Arrendamento de média duração

Como opção intermediária entre o arrendamento de longa e curta duração, o arrendamento de média duração em Lisboa compreende períodos entre 30 dias e um ano. Diferentemente do arrendamento de curta duração, não é necessária licença AL, e este tipo de contrato segue as mesmas regras do arrendamento tradicional em Portugal.

Arrendamento de longa duração

Para contratos superiores a um ano, o arrendamento de longa duração em Lisboa dispensa a necessidade de licença AL.

TRIBUTAÇÃO DOS RENDIMENTOS DE ARRENDAMENTO EM PORTUGAL

O valor total do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) sobre rendimentos de arrendamento varia de acordo com o estatuto fiscal do proprietário (residente ou não residente em Portugal) e o tipo de arrendamento. Apresentamos abaixo os impostos aplicáveis aos proprietários de imóveis em Lisboa.

Alojamento Local (Arrendamento de curta duração)

• Residentes fiscais em Portugal: IRS até 16,8% (ou 24% em zonas de contenção)
• Não residentes em Portugal: IRS fixo de 8,75% sobre o rendimento total (em zonas de contenção)

Em ambos os casos, o IVA é cobrado a 6%, apenas sobre o valor da diária de cada reserva. Isto significa que os proprietários com licença de Alojamento Local em seu nome terão, invariavelmente, um crédito de IVA que poderá ser recuperado sob determinadas condições. É possível deduzir custos diretos relacionados com o arrendamento, como eletricidade, água, internet, gestão do alojamento, limpeza, entre outros.

Arrendamento de longa duração

• Residentes: IRS até 28%*
• Não residentes: taxa fixa de IRS de 28%

O IVA é cobrado a uma taxa fixa de 23%, independentemente do estatuto fiscal do proprietário.

*O imposto incide sobre o valor total das rendas recebidas, deduzindo IMI, Seguro Multirriscos, obras de conservação e manutenção, condomínio e Imposto do Selo.

Arrendamento de média duração

Se o proprietário possuir licença de Alojamento Local, aplicam-se as mesmas taxas de imposto do arrendamento de curta duração mencionadas acima. Caso não possua licença de AL, a tributação seguirá as regras do arrendamento de longa duração em Lisboa.

ARRENDAMENTOS DE CURTA DURAÇÃO EM LISBOA

O que é uma Licença AL?

AL, que significa Alojamento Local, é uma licença para arrendamento turístico que se aplica a pequenos imóveis para arrendamento, como apartamentos e moradias. As principais diferenças entre um imóvel de arrendamento tradicional e uma propriedade em Lisboa com licença AL são as regulamentações específicas e a obrigatoriedade de o imóvel estar mobilado, uma vez que estes alojamentos se destinam principalmente a turistas.

O arrendamento de curta duração em Lisboa tem também outras obrigações legais, tais como: comunicação ao SEF, pagamento da Taxa Municipal Turística, equipar o imóvel com itens de segurança (extintor, placa de AL, manta ignífuga, livro de reclamações, manual da casa em quatro idiomas diferentes), obtenção da licença AL, mobiliar o imóvel e garantir a instalação de todos os serviços básicos (água, eletricidade e internet).

Como obter uma licença AL em Portugal

Quando o alojamento local está registado em nome do proprietário, este deve faturar os seus serviços de arrendamento diretamente ao hóspede, enquanto a empresa de gestão de arrendamento fatura a sua comissão ao proprietário e transfere-lhe as receitas do arrendamento.

Quando a licença está registada em nome do proprietário, é necessário:

- Proprietário individual: Abrir atividade na Autoridade Tributária com o CAE 55201, na Categoria B. Dependendo do enquadramento fiscal e da melhor opção tributária, poderá estar ou não isento de IVA. Devido à natureza do serviço de curta duração, não se aplica Retenção na Fonte.

- Empresa proprietária: Deve ter a atividade de alojamento local definida no Objeto Social e ativar o CAE 55201 junto da AT, estando sempre sujeita a IVA e não se aplicando Retenção na Fonte.

Existe a possibilidade de registar a licença em nome da empresa gestora do alojamento. Na Athena Advisers, oferecemos este serviço mediante uma taxa. A vantagem é que se vender o imóvel no futuro e a freguesia ou bairro já não estiver a conceder licenças AL, o futuro proprietário poderá continuar a explorar o alojamento local. Isto tornará o seu imóvel mais atrativo no momento da revenda.

Quanto custa explorar um alojamento local em Portugal?

No mercado de alojamento local, há vários custos a considerar:

• Seguro (obrigatório para licença AL) - Taxa anual
• Serviços básicos (água, eletricidade e internet) - Taxa mensal
• Honorários de contabilista/advogado - Taxa mensal ou recorrente
• Despesas de condomínio - Geralmente trimestrais
• IMI + impostos sobre rendimentos - Taxa contínua
• Custos de gestão do alojamento - Taxa contínua

Ao trabalhar com a Athena Advisers, pode escolher entre diversos serviços, incluindo registo AL, instalação de serviços básicos, sessão fotográfica profissional, styling para as fotos e muito mais.

O que acontece se o meu imóvel ainda estiver em construção e a zona estiver prestes a tornar-se uma área restrita para AL?

É possível registar uma licença em nome de uma empresa, o que significa que o futuro proprietário poderá continuar a explorar alojamento local caso decida vender no futuro. Isto também tornará a sua revenda mais competitiva no mercado imobiliário de Lisboa. Na Athena Advisers, podemos ajudá-lo com todo o processo de registo de uma nova licença.

COMO PREPARAR O SEU IMÓVEL PARA ARRENDAMENTO

Um aspecto fundamental a considerar é não exagerar na decoração. Cada imóvel deve ter personalidade e charme, além de mobiliário de qualidade, mas uma casa repleta de objetos pessoais pode não ser adequada para o mercado de arrendamento. Se precisar de ajuda para encontrar um designer de interiores, não hesite em contactar-nos. A nossa equipa de gestão de arrendamento pode apresentá-lo a um designer criativo e de confiança do nosso círculo de profissionais.

Arrendamento de Curta Duração

Neste tipo de arrendamento, temos mais liberdade para criar uma parede de destaque com papel de parede moderno ou incluir uma poltrona com padrão chamativo, pois queremos que as pessoas vivenciem a casa como parte da sua experiência de viagem, embora isso não signifique que não possa ser simples. Mantenha os itens fáceis de limpar e manusear, mas não tenha receio de criar um espaço único – use cores e exponha peças de destaque em vez de objetos pequenos ou delicados que possam quebrar facilmente. Opte por algumas peças de decoração grandes, como vasos XL com galhos e folhas, ou uma peça de mobiliário marcante. Estes elementos únicos valorizarão a imagem do seu imóvel e darão aos hóspedes algo memorável, incentivando-os a deixar excelentes avaliações após a estadia.

Arrendamento de Média Duração

A maioria das pessoas que procura este tipo de arrendamento em Portugal necessita de um espaço confortável para trabalhar, por isso é altamente recomendável ter uma área de trabalho adequada. Quanto à decoração, é importante que o imóvel esteja decorado, mas de forma mais subtil. Pense que deve ser confortável para viver, com todos os itens essenciais, mas sem uma decoração demasiado personalizada.

Arrendamento de Longa Duração

Ao decorar um imóvel para arrendamento em Portugal, devemos ter em mente que os inquilinos de longa duração irão personalizar os espaços à sua maneira. Portanto, o mobiliário e a decoração devem ser mantidos simples.

Funcionalidade

Outro fator crucial é a praticidade. Precisamos ter uma visão ampla e não projetar um espaço apenas para nós. Os imóveis devem estar preparados para acomodar qualquer pessoa, seja um grupo de amigos para jantar ou uma família com crianças pequenas, por isso devem ser práticos, funcionais e ergonómicos. Disponibilize camas de solteiro que possam ser unidas numa cama de casal para maior flexibilidade, considere guardar cadeiras dobráveis extras num armário e tenha algumas mantas num cesto na varanda, além de uma mesa de apoio suficientemente grande para alguém poder trabalhar com o portátil.

A Athena Advisers pode ajudá-lo com todos os tipos de arrendamento em Portugal – curta, média ou longa duração. Desde o momento em que compra o imóvel, podemos auxiliá-lo no processo de escolha do melhor designer de interiores, na instalação de serviços básicos e garantir que temos todas as chaves para facilitar as nossas operações diárias. Quando o seu imóvel em Portugal estiver pronto para receber hóspedes, daremos as boas-vindas e garantiremos disponibilidade desde o momento em que demonstrem interesse em reservar a sua propriedade.

Oferecemos diversos pacotes de serviços à sua escolha, seja para ser o seu representante local para tratar de tudo, desde a obtenção de uma licença AL até à otimização da comercialização online do seu imóvel em Portugal.

** Todas as informações acima devem ser validadas e explicadas em detalhe, e personalizadas para cada caso, considerando a realidade de cada Proprietário. A Athena Advisers oferece aconselhamento abrangente, mas cada Proprietário deve validar com um Contabilista