Guide pour louer votre bien immobilier à Lisbonne

L'acquisition d'un bien immobilier à Lisbonne représente non seulement un excellent investissement pour votre qualité de vie, mais constitue également une opportunité remarquable de générer des revenus locatifs. Notre guide 2024 sur la location immobilière à Lisbonne vous explique en détail comment louer votre bien, les impôts applicables, les points essentiels à considérer, et comment nos services de gestion locative chez Athena Advisers peuvent vous accompagner sur le marché locatif lisboète.

TYPES DE LOCATION À LISBONNE

Pour choisir le type de location idéal pour votre bien immobilier à Lisbonne, il est essentiel de définir vos objectifs d'utilisation. Souhaitez-vous profiter de votre appartement à Lisbonne une partie de l'année tout en générant des revenus complémentaires ? Ou préférez-vous un investissement à long terme plus stable ? Si vous envisagez la location saisonnière, vérifiez d'abord que celle-ci est autorisée dans votre quartier.

Location saisonnière

Allant d'une journée à un an, la location saisonnière à Lisbonne nécessite l'obtention d'une licence spécifique, appelée licence AL. Attention, ce type de location fait l'objet de restrictions importantes dans toute la capitale.

Location moyenne durée

Entre la location saisonnière et la longue durée, la location moyenne durée à Lisbonne s'étend de 30 jours à un an. Contrairement à la location saisonnière, aucune licence AL n'est requise et elle est soumise à la même réglementation que la location longue durée.

Location longue durée

Concernant les locations de plus d'un an, la location longue durée à Lisbonne ne nécessite pas de licence AL.

IMPOSITION DES REVENUS LOCATIFS AU PORTUGAL

Le montant de l'impôt sur le revenu (IRS) applicable aux revenus locatifs varie selon le statut fiscal du propriétaire au Portugal et le type de location. Voici un aperçu des impôts que les propriétaires à Lisbonne peuvent être amenés à payer.

Locations saisonnières

• Résidents fiscaux au Portugal : IRS jusqu'à 16,8 % (ou 24 % en zone réglementée)
• Non-résidents au Portugal : IRS fixé à 8,75 % du revenu total (en zone réglementée)

Dans les deux cas, la TVA est appliquée à 6 % uniquement sur le tarif par nuitée. Les propriétaires disposant d'une licence à leur nom bénéficient ainsi d'un crédit de TVA qui peut être récupéré sous certaines conditions. Il est possible de déduire les frais directs liés à la location comme l'électricité, l'eau, internet, la gestion locative, le ménage, etc.

Locations longue durée

• Résidents : IRS jusqu'à 28 %*
• Non-résidents : taux fixe de 28 % d'IRS

La TVA est appliquée au taux fixe de 23 %, que le propriétaire soit résident fiscal ou non.

*L'impôt est calculé sur le montant total des loyers perçus, déduction faite de l'IMI, de l'assurance multirisque, des travaux d'entretien et de rénovation, des charges de copropriété et des droits de timbre.

Locations moyenne durée

Si le propriétaire dispose d'une licence de location saisonnière (AL), il sera soumis aux mêmes taux d'imposition que pour les locations courte durée mentionnés ci-dessus. En l'absence de licence AL, l'imposition suivra le régime des locations longue durée en vigueur à Lisbonne.

LOCATIONS SAISONNIÈRES À LISBONNE

Qu'est-ce qu'une licence AL ?

AL (Alojamento Local) est une licence de location touristique qui s'applique aux petits biens locatifs tels que les appartements et villas. Les principales différences entre une location traditionnelle et une propriété à Lisbonne avec licence AL résident dans la réglementation spécifique et l'obligation de meubler le logement, car ces hébergements sont principalement destinés aux touristes.

Les locations saisonnières à Lisbonne impliquent également des obligations légales supplémentaires : déclaration au SEF, paiement de la taxe de séjour, équipement du logement avec des éléments de sécurité (extincteur, panneau AL, couverture anti-feu, livre de réclamations, guide du logement en quatre langues), obtention de la licence AL, ameublement de la propriété et mise en place des services essentiels (eau, électricité et Wi-Fi).

Comment obtenir une licence AL au Portugal ?

Lorsque la location saisonnière est enregistrée au nom du propriétaire, celui-ci doit facturer directement ses services de location au locataire, tandis que le gestionnaire locatif facture sa commission au propriétaire et lui reverse les revenus locatifs.

Pour l'enregistrement de la licence au nom du propriétaire, il faut :

- Propriétaire particulier : Déclarer une activité auprès de l'administration fiscale avec le code CAE 55201, en catégorie B. Selon sa situation et l'option fiscale la plus avantageuse, il peut être assujetti ou exonéré de TVA. La nature de la location saisonnière n'est pas soumise à la retenue à la source.

- Propriétaire en société : Doit avoir l'activité de location saisonnière définie dans son objet social et activer le code CAE 55201 auprès de l'administration fiscale, avec assujettissement obligatoire à la TVA et sans application de retenue à la source.

Il est possible d'enregistrer la licence au nom de la société de gestion locative. Chez Athena Advisers, nous proposons ce service moyennant des frais. L'avantage est qu'en cas de vente du bien dans une zone où les nouvelles licences AL ne sont plus accordées, le futur propriétaire pourra continuer l'activité de location saisonnière. Cela rend votre bien plus attractif pour la revente.

Quels sont les coûts liés à la location saisonnière au Portugal ?

Les principaux coûts à prévoir sont :

• Assurance (obligatoire pour la licence AL) - Frais annuels
• Charges (eau, électricité et wifi) - Frais mensuels
• Honoraires comptable/avocat - Frais mensuels ou ponctuels
• Charges de copropriété - Généralement trimestrielles
• Taxes foncières + impôt sur le revenu - Frais récurrents
• Frais de gestion locative - Frais récurrents

En choisissant Athena Advisers, vous accédez à une gamme de services incluant l'enregistrement AL, l'installation des services, séance photo professionnelle, stylisme photo et plus encore.

Que faire si mon bien est en construction et que la zone va devenir une zone AL restreinte ?

Vous pouvez enregistrer une licence au nom d'une société, permettant ainsi au futur propriétaire de poursuivre l'activité de location saisonnière en cas de vente. Cela rendra votre bien plus compétitif sur le marché immobilier lisboète. Chez Athena Advisers, nous vous accompagnons dans toutes les démarches d'obtention d'une nouvelle licence.

PRÉPARER VOTRE BIEN IMMOBILIER POUR LA LOCATION

Un point essentiel à considérer est d'éviter la sur-décoration. Chaque propriété doit avoir du caractère et du charme, ainsi qu'un mobilier de qualité, mais une maison trop personnalisée risque de ne pas convenir au marché locatif. Si vous avez besoin d'aide pour trouver un décorateur d'intérieur, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe de gestion locative peut vous mettre en relation avec un designer créatif et fiable issu de notre carnet d'adresses privilégié.

Location courte durée

Pour ce type de location, nous avons plus de liberté pour créer un mur d'accent avec un papier peint original ou un fauteuil aux motifs accrocheurs, car nous souhaitons que les voyageurs vivent une expérience unique, sans pour autant négliger la simplicité. Privilégiez des éléments faciles à nettoyer et à entretenir, mais n'hésitez pas à créer un espace unique – jouez avec les couleurs et optez pour des pièces marquantes plutôt que des objets petits ou fragiles. Choisissez quelques éléments décoratifs imposants, comme des grands vases avec des branches et du feuillage, ou un meuble signature. Ces pièces uniques valoriseront votre bien et laisseront un souvenir mémorable aux clients, les incitant à partager des avis positifs après leur séjour.

Location moyenne durée

La majorité des personnes recherchant ce type de location au Portugal ont besoin d'un espace de travail confortable, il est donc fortement conseillé d'aménager un bureau adapté. Côté décoration, la propriété doit être décorée avec subtilité. L'objectif est de créer un espace agréable à vivre avec tout le nécessaire, sans trop de touches personnelles.

Location longue durée

Pour une location longue durée au Portugal, gardez à l'esprit que les locataires personnaliseront les espaces pour se les approprier. Par conséquent, le mobilier et la décoration doivent rester sobres.

Fonctionnalité

La praticité est un autre facteur crucial. Il faut avoir une vision globale et ne pas concevoir l'espace uniquement selon nos goûts. Les biens doivent pouvoir accueillir tout type de locataires, qu'il s'agisse d'un groupe d'amis pour un dîner ou d'une famille avec de jeunes enfants. L'espace doit donc être pratique, fonctionnel et ergonomique. Proposez des lits simples convertibles en lit double pour plus de flexibilité, prévoyez des sièges pliants supplémentaires dans un placard, disposez quelques plaids dans un panier sur le balcon, et installez une table d'appoint assez grande pour y poser un ordinateur portable.

Athena Advisers vous accompagne pour tous types de locations au Portugal – courte, moyenne ou longue durée. Dès le début, lorsque vous achetez le bien, nous pouvons vous aider à choisir le meilleur architecte d'intérieur, à mettre en place les services essentiels et à gérer l'aspect logistique pour faciliter nos opérations quotidiennes. Une fois votre bien au Portugal prêt à accueillir des locataires, nous les accueillons et restons disponibles dès qu'ils manifestent leur intérêt pour votre propriété.

Nous proposons différentes formules de services, que ce soit pour être votre représentant sur place et gérer tous les aspects, de l'obtention de la licence AL à l'optimisation de la commercialisation en ligne de votre bien au Portugal.

** Toutes les informations ci-dessus doivent être validées et détaillées au cas par cas, en tenant compte de la situation spécifique de chaque propriétaire. Athena Advisers fournit des conseils généraux, mais chaque propriétaire doit les faire valider par un expert-comptable