Vår omfattande guide, framtagen av våra erfarna destinationsrådgivare, ger dig värdefulla tips om hur du kan hyra ut din fastighet i Lissabon och maximera din avkastning på investeringen.
KONTAKTA OSS IDAG
Att köpa en bostad i Lissabon är inte bara en fantastisk livsstilsinvestering, utan även ett utmärkt sätt att generera hyresintäkter. Vår guide för 2024 om uthyrning av bostad i Lissabon förklarar hur du hyr ut din bostad, vilka skatter som ska betalas, viktiga aspekter att tänka på samt hur våra förvaltningstjänster på Athena Advisers kan hjälpa dig att navigera på Lissabons hyresmarknad.
OLIKA TYPER AV UTHYRNING I LISSABON
När du ska bestämma hur du vill hyra ut din fastighet i Lissabon behöver du tänka igenom hur du själv planerar att använda bostaden. Vill du nyttja din lägenhet i Lissabon under delar av året och samtidigt få extra inkomster? Eller söker du en mer stabil långsiktig investering? Om du överväger korttidsuthyrning av din fastighet i Lissabon måste du först kontrollera att detta är tillåtet i ditt område.
Korttidsuthyrning
Korttidsuthyrning i Lissabon omfattar perioder från en dag upp till ett år och kräver att ägaren har en särskild korttidslicens, även kallad AL-licens. Denna typ av uthyrning är dock kraftigt begränsad i hela huvudstaden.
Medellång uthyrning
Som ett mellanting mellan kort- och långtidsuthyrning finns möjligheten till medellång uthyrning i Lissabon, vilket omfattar perioder mellan 30 dagar och ett år. Till skillnad från korttidsuthyrning krävs ingen AL-licens, och samma hyresregler gäller som vid långtidsuthyrning i Portugal.
Långtidsuthyrning
Långtidsuthyrning i Lissabon avser uthyrningsperioder längre än ett år och kräver ingen AL-licens.
BESKATTNING AV HYRESINTÄKTER I PORTUGAL
Den totala inkomstskatten (även kallad IRS) på hyresintäkter varierar beroende på om fastighetsägaren är skattemässigt bosatt i Portugal samt typ av uthyrning. Här följer en översikt över de skatter som fastighetsägare i Lissabon kan behöva betala.
Korttidsuthyrning
- Skattemässigt bosatta i Portugal: IRS upp till 16,8% (eller 24% i särskilt reglerade områden)
- Icke skattemässigt bosatta i Portugal: Fast IRS på 8,75% av totalinkomsten (om inom reglerat område)
För båda kategorierna tillkommer moms på 6%, som endast beräknas på dygnspriset för varje bokning. Detta innebär att fastighetsägare med licens i sitt namn regelmässigt får en momskredit som under vissa förutsättningar kan återkrävas. Det är möjligt att göra avdrag för direkta kostnader som el, vatten, internet, förvaltning, städning med mera.
Långtidsuthyrning
- Bosatta: IRS upp till 28%*
- Icke bosatta: Fast IRS-sats på 28%
Moms tas ut med en fast sats på 23%, oavsett om ägaren är skattemässigt bosatt eller ej.
*Skatten beräknas på totala hyresintäkter med avdrag för fastighetsskatt (IMI), allriskförsäkring, underhållsarbeten, samfällighetsavgifter/underhåll samt stämpelskatt.
Medellång uthyrning
Om ägaren har en korttidsuthyrningslicens gäller samma skattesatser som för korttidsuthyrning enligt ovan. Saknas AL-licens måste man istället följa Lissabons regler för långtidsuthyrning.
SKAPA HÖG HYRESAVKASTNING
KORTTIDSUTHYRNING I LISSABON
Vad är en AL-licens?
AL-licens (Alojamento Local) är en turistuthyrningslicens som gäller för mindre hyresfastigheter som lägenheter och villor. De huvudsakliga skillnaderna mellan en traditionell hyresfastighet och en fastighet i Lissabon med AL-licens är regelverket samt att bostäder med AL-licens måste vara möblerade eftersom de främst är avsedda för turister.
Korttidsuthyrning i Lissabon medför även ytterligare juridiska skyldigheter som: rapportering till SEF, betalning av turistskatt och installation av säkerhetsutrustning (brandsläckare, AL-skylt, brandfilt, klagomålsbok, boendemanual på fyra olika språk), anskaffning av AL-licens, möblering av fastigheten samt installation av alla nödvändiga bekvämligheter (vatten, el och Wi-Fi).
Hur man får en AL-licens i Portugal
När korttidsuthyrningen är registrerad i fastighetsägarens namn måste ägaren fakturera sina uthyrningstjänster direkt till gästen, medan uthyrningsförvaltaren fakturerar sin provision till fastighetsägaren och betalar ut hyresintäkterna.
När licensen registreras för fastighetsägarens räkning krävs följande:
- Privatperson som fastighetsägare: Registrera verksamhet hos Skattemyndigheten med CAE 55201, i kategori B. Beroende på förutsättningar och vad som är skattemässigt mest fördelaktigt kan verksamheten vara momsbefriad eller ej. Med hänsyn till korttidsuthyrningens natur är källskatt inte tillämplig.
- Företag som fastighetsägare: Måste ha korttidsuthyrning definierad i bolagsordningen och aktivera CAE 55201 hos Skattemyndigheten, är alltid momspliktig och tillämpar inte källskatt.
Det finns möjlighet att registrera licensnumret i uthyrningsföretagets namn. Vi erbjuder denna tjänst hos Athena Advisers mot en avgift. Fördelen är att om du säljer fastigheten i framtiden och området inte längre beviljar AL-licenser, kan den framtida ägaren ändå fortsätta med korttidsuthyrning. Detta gör även din fastighet mer attraktiv vid en framtida försäljning.
Vad kostar det att korttidsuthyra din fastighet i Portugal?
För korttidsuthyrning finns följande kostnader att ta hänsyn till:
- Försäkring (obligatorisk för AL-licens) - Årsavgift
- Driftskostnader (vatten, el och wifi) - Månadsavgift
- Revisor/Juristkostnader - Månadsvis eller vid behov
- Samfällighetsavgifter - Vanligtvis kvartalsvis
- Fastighetsskatt + inkomstskatt - Löpande avgift
- Uthyrningsförvaltning - Löpande avgift
Om du väljer Athena Advisers kan du välja från ett utbud av tjänster som inkluderar AL-registrering, installation av el och vatten, professionell fotografering, styling inför fotografering med mera.
Vad händer om min fastighet fortfarande är under konstruktion och området snart blir ett begränsat AL-område?
Du kan registrera en licens i ett företags namn, vilket innebär att den nya ägaren fortfarande kan bedriva korttidsuthyrning om du bestämmer dig för att sälja i framtiden. Detta gör även din fastighet mer konkurrenskraftig på Lissabons fastighetsmarknad. På Athena Advisers kan vi hjälpa dig med processen att registrera en ny licens.
FÖRBEREDA DIN FASTIGHET FÖR UTHYRNING
En viktig aspekt att tänka på är att inte överdekorera. Varje fastighet bör ha sin egen karaktär och charm, samt möbler av god kvalitet, men ett hem fullt av personliga föremål är kanske inte optimalt för hyresmarknaden. Om du behöver hjälp med att hitta en inredningsarkitekt, tveka inte att kontakta oss. Vårt uthyrningsteam kan rekommendera en kreativ och pålitlig designer från vårt nätverk.
Korttidsuthyrning
För denna typ av uthyrning har vi större frihet att skapa en accentvägg med spännande tapet eller ha en iögonfallande mönstrad fåtölj, eftersom vi vill att gästerna ska uppleva boendet som en del av sin resa. Det betyder dock inte att det inte kan vara enkelt. Välj inredning som är lätt att rengöra och hantera, men var inte rädd för att skapa ett unikt utrymme – använd färger och välj större statementföremål istället för små ömtåliga detaljer som lätt går sönder. Satsa på några få större inredningsdetaljer, som stora vaser med kvistar och blad, eller en utmärkande möbel. Dessa unika detaljer kommer att förhöja din fastighets karaktär och ge gästerna något minnesvärt, vilket ofta resulterar i positiva omdömen efter vistelsen.
Medellång uthyrning
De flesta som söker denna typ av boende i Portugal behöver ofta en bekväm arbetsplats, så det är starkt rekommenderat att ha en väl utformad kontorsyta. När det gäller inredning är det bra om fastigheten är smakfullt men diskret inredd. Tänk på att det ska vara bekvämt att bo i och ha alla nödvändiga bekvämligheter, men utan alltför personlig prägel.
Långtidsuthyrning
Vid inredning för långtidsuthyrning i Portugal bör vi komma ihåg att hyresgästerna kommer att vilja sätta sin egen prägel på boendet. Därför bör möbler och inredning hållas enkla och neutrala.
Funktionalitet
En annan viktig aspekt är det praktiska. Vi måste tänka på helheten och inte bara inreda efter egen smak. Fastigheter måste vara anpassade för olika typer av gäster, oavsett om det är en grupp vänner som vill ha middagsbjudning eller en barnfamilj. Därför måste allt vara praktiskt, funktionellt och ergonomiskt. Erbjud enkelsängar som kan sättas ihop till en dubbelsäng för maximal flexibilitet, förvara extra hopfällbara stolar i ett skåp och ha några filtar i en korg på balkongen. Se även till att ha ett sidobord som är tillräckligt stort för att någon ska kunna arbeta med sin laptop.
Athena Advisers kan hjälpa dig med alla typer av uthyrning i Portugal – kort-, medel- eller långtidsuthyrning. Redan från början när du köper fastigheten kan vi hjälpa dig med att välja rätt inredningsarkitekt, installera bekvämligheter och säkerställa att vi har alla nycklar för att underlätta den dagliga driften. När din fastighet i Portugal är redo att ta emot gäster ser vi till att finnas tillgängliga från första kontakten när de visar intresse för att hyra din fastighet.
Vi erbjuder olika servicepaket att välja mellan, vare sig du behöver hjälp på plats med att skaffa AL-licens eller optimera marknadsföringen av ditt hem i Portugal online.
** All information ovan bör valideras och förklaras i detalj samt anpassas till varje enskilt fall, med hänsyn till varje ägares specifika situation. Athena Advisers erbjuder allmän rådgivning, men varje fastighetsägare bör stämma av med en revisor
