Interview : Le Marché Immobilier Du Ski Français En 2022

Alors que le marché français de l'immobilier de ski connaît sa saison la plus active jamais enregistrée - malgré les restrictions de voyage liées à la Covid qui compliquent l'accès pour certains - notre responsable des opérations dans les Alpes françaises a été invité sur la chaîne d'information française BFM Business pour partager son analyse de l'état actuel du marché alpin en France. Voici son entretien avec Guillaume Sommerer de BFM.

Au cours des 12 derniers mois, nous avons enregistré un nombre record d'acheteurs de biens immobiliers de ski dans les Alpes françaises (en 18 ans d'existence), et ce à un moment où l'accès au marché n'a jamais été aussi difficile pour les acheteurs internationaux.

GS : Nous accueillons aujourd'hui Charles-Antoine Sialelli, responsable des Alpes françaises chez Athena Advisers, qui possède 18 ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier de ski français. Avant d'entrer dans les détails des différentes stations, l'appel de la montagne reste-t-il aussi fort auprès des acheteurs malgré les fermetures que nous avons connues dans les stations l'année dernière et le fait que la limite d'enneigement ne cesse de monter ?

CAS : Je dirais que l'appel de la montagne est plus fort que jamais. Si l'on observe la dynamique globale de l'ensemble des stations des Alpes, le marché est très actif, avec de nombreuses nouvelles résidences et de nouveaux hôtels en construction, ainsi qu'une forte demande de la part des acheteurs immobiliers.

La période de Noël est généralement active, mais cette année, nous avons été extrêmement sollicités pour les visites de propriétés et le traitement des demandes clients bien plus tôt que d'habitude. Dès la Toussaint en fait. Cela s'explique probablement par l'évolution des restrictions de voyage (beaucoup de nos clients sont internationaux) ainsi que par le dynamisme actuel du marché.

GS : C'est effectivement un marché très dynamique ! Nous allons discuter plus en détail des différentes stations et voir si les meilleures stations pour l'investissement sont celles qui dépendent moins des chutes de neige. Vous avez mentionné qu'un grand nombre de vos clients sont internationaux. La pandémie a-t-elle entraîné une diminution du nombre de clients internationaux ? Comment a-t-elle affecté le fonctionnement de votre activité ?

CAS : La pandémie a eu un impact sur la façon dont nous accompagnons nos clients internationaux, en particulier l'année dernière où nous avons dû nous adapter et organiser de nombreux appels vidéo pour montrer aux clients internationaux les biens qu'ils envisageaient d'acheter. Évidemment, cette année, c'est beaucoup plus simple. Les clients britanniques, une nationalité particulièrement intéressée par les Alpes françaises, ont réussi à voyager même lorsque Boris Johnson a modifié les politiques de voyage un soir de la deuxième semaine des vacances.

Un bon nombre d'acheteurs britanniques ont réussi à partir à temps. Nous avons également constaté un afflux de clients néerlandais. Habituellement, les clients néerlandais skient en Autriche en raison de la proximité et de la langue, mais cette année, l'Autriche leur a interdit l'accès aux Alpes à cause de la Covid. Après une période d'absence, de nombreux acheteurs néerlandais reviennent dans les Alpes françaises. Plus tôt dans la journée, alors que je traversais les Alpes, j'ai vu énormément de plaques d'immatriculation néerlandaises sur la route.

GS : Comment les prix de l'immobilier varient-ils d'une station à l'autre ?

CAS : Les Alpes représentent un marché immense et si l'on exclut les très petites stations qui ne comptent que deux ou trois remontées mécaniques, le prix au m² varie de 5 000 à 35 000 euros. À mon avis, l'écart de prix le plus important s'observe entre les propriétés situées en Savoie et en Haute-Savoie. Si l'on exclut Val d'Isère et Megève, les prix en Haute-Savoie se situent autour de 15 000 euros le m². En revanche, dans les grandes stations comme Val d'Isère, Méribel et Courchevel, les prix peuvent facilement dépasser les 30 000 euros par mètre carré. Comme vous pouvez le constater, on passe de 15 000 euros le m² d'un côté à 32 000 euros le m², voire plus, de l'autre. Cet écart de prix ne s'explique pas seulement par la différence d'altitude, mais aussi par la taille des stations.

Les stations de basse altitude, autour de 1 000 m, disposent de davantage de terrains constructibles que les stations de haute altitude. Les stations de haute altitude sont soumises à de nombreuses contraintes techniques et naturelles, telles qu'un risque accru d'avalanches, ce qui signifie que la station ne peut s'étendre que de manière limitée. Par conséquent, dans ces stations de haute altitude, les nouvelles opportunités ne se présentent que lorsque des propriétés existantes plus anciennes sont rénovées et transformées en résidences plus grandes et plus belles.

GS : La variation entre les différentes stations est impressionnante d'après ce que vous nous dites ! Selon vous, le réchauffement climatique a-t-il eu un impact sur les prix de l'immobilier dans les Alpes françaises ? Les stations de haute altitude sont-elles devenues encore plus recherchées et chères en conséquence ?

CAS : Pas nécessairement. Lorsque l'on parle de prix autour de 30 000 € le m², on parle de stations très haut de gamme, qui se situent dans une sphère similaire à celle de Monaco, où le prix moyen au m² est légèrement plus élevé, à 43 000 €.

Je dirais plutôt que les stations situées à plus basse altitude ont un fort potentiel d'appréciation du capital. Je constate une forte demande de la part de clients qui souhaitent acquérir une propriété non seulement pour skier, mais aussi pour profiter d'autres activités de montagne. D'une manière générale, plus on monte en altitude, moins il y a d'activités en été. Cela signifie que les stations situées autour de 1 000 mètres d'altitude fonctionnent très bien, car on peut y skier correctement en hiver et ces stations sont plus accessibles car moins isolées, avec une fréquentation de personnes qui s'y arrêtent et font vivre ces stations de moyenne altitude.