D'aussi loin que remontent les souvenirs des professionnels de l'immobilier, l'été d'un chalet correspondait à sa basse saison : ces mois où les volets restaient fermés, où le gardien tondait la pelouse et où le bien attendait simplement l'hiver pour recommencer à générer des revenus.
Cette idée est désormais dépassée. L'été dernier, dans l'ensemble des Alpes françaises, les nuitées dans les hébergements de montagne ont augmenté de 2,5 % pour atteindre 44,6 millions, selon l'INSEE. Depuis la pandémie, l'attrait des montagnes pour les acheteurs français ne s'est pas affaibli, et cela tient moins au ski qu'à ce qui se passe le reste de l'année : le télétravail qui libère les gens de la côte en été, et un engouement croissant pour l'espace, l'air frais et le grand air, précisément au moment où les plaines sont les plus bondées et les plus chaudes, comme nous l'avons exploré dans notre article « 20 degrés de séparation ».
Cette évolution de la demande pour un refuge estival à la montagne est peut-être la plus marquée à Châtel dans les Portes du Soleil. Là-bas, le taux d'occupation estival moyen est passé de 45 % à 61 % en deux saisons, une hausse de seize points trop importante pour s'expliquer uniquement par les conditions météorologiques favorables.
Laurent Lacourt, cofondateur et directeur général d'Emerald Stay, notre partenaire de longue date en gestion locative, établit une distinction plus nette entre les deux modèles alpins qui se dessinent actuellement. Les stations de haute altitude telles que Val d'Isère et Courchevel, note-t-il, restent ancrées dans la saison hivernale, leurs tarifs à la nuitée se maintenant parmi les plus élevés de la région. Les villages de moyenne altitude, tels que Morzine et Châtel, en revanche, connaissent ce qu'il décrit comme une véritable transition vers une rentabilité tout au long de l'année, l'été ne constituant plus une simple erreur d'arrondi dans le résultat annuel, mais une saison à part entière. Il s'agit d'une distinction utile : ce ne sont pas toutes les stations alpines qui découvrent l'été en même temps. Il s'agit d'une catégorie spécifique de villages, qui dépendaient auparavant de quatre bons mois, et qui se construisent discrètement une deuxième source de revenus grâce aux huit autres.
Toutes les stations ne tirent pas profit de cette évolution de la même manière
C'est à Morzine et à Châtel que les investissements à l'origine de cette évolution sont les plus visibles. Morzine, située à 1 000 mètres d'altitude dans la Vallée d'Aulps, à 40 minutes de Genève, fait partie du domaine des Portes du Soleil, qui compte 280 pistes ; Châtel, à la frontière suisse, partage le même réseau de remontées mécaniques et compte désormais deux restaurants étoilés au guide Michelin parmi sa trentaine d'établissements. Ces deux stations bénéficient d'investissements publics à long terme : la commune de Morzine s'est engagée à investir 115 millions d'euros d'ici 2030 dans une nouvelle télécabine desservant le centre-ville, un bike park agrandi et une liaison par remontées mécaniques renforcée vers Avoriaz, des investissements visant explicitement à assurer la mobilité tout au long de l'année et non pas uniquement pendant la saison de neige. La croissance de Châtel, quant à elle, est moins façonnée par de nouvelles remontées mécaniques que par la modération : son plan d'urbanisme local est délibérément structuré pour préserver l'architecture du village et limiter l'offre de nouvelles constructions. Le taux d'occupation hôtelière dans les deux villages se situe désormais entre 80 et 95 % en haute saison, une fourchette qui s'applique de plus en plus en juillet comme en janvier.
La programmation propre à Châtel concrétise cette évolution plutôt que de se contenter d'en faire une aspiration. Son bike park compte désormais dix-neuf descentes distinctes ; c'est l'un des cinq parcs qui, ensemble, forment le réseau transfrontalier de VTT des Portes du Soleil, et il comprend une piste emblématique tracée par le freerider professionnel Nico Vink. En juin 2026, le village a inauguré un nouveau centre culturel, pariant que les visiteurs estivaux recherchent davantage que l'accès aux sentiers ; l'office de tourisme propose désormais un programme estival de randonnées guidées le long des anciens chemins de contrebandiers menant en Suisse, ainsi que des visites de caves à fromage chez les producteurs locaux d'Abondance. Rien de tout cela ne ressemble à une programmation rajoutée à la va-vite à une station de ski pour combler les mois creux. Il s'agit d'un village qui se forge délibérément une seconde identité, en s'appuyant sur des infrastructures, la culture et le patrimoine plutôt que sur de simples activités.
Rien de tout cela ne remplace l'hiver en tant que saison dominante ; l'INSEE indique que les Alpes ont encore enregistré 18,4 millions de nuitées hivernales en 2025, soit près des trois quarts de l'ensemble du tourisme de montagne français, et Val d'Isère n'est pas près de se réinventer en station estivale. Il est révélateur de constater que même les stations les plus hautes et les plus enneigées de France adoptent la même stratégie : Les Deux Alpes, construite sur un glacier recevant 500 cm de neige par an et dotée d'un téléphérique menant à 3 600 mètres d'altitude, investit actuellement dans des installations sportives et des espaces publics accessibles toute l'année, dans le but explicite de devenir ce que la station qualifie de véritable lieu de vie plutôt qu'un simple avant-poste de la saison de ski. Si une station située sur un glacier ressent le besoin de se diversifier, la nécessité d'une telle évolution dans un village de moyenne altitude ne fait guère de doute.
Les prix reflètent cette évolution, même si ce n'est pas encore de manière spectaculaire. Morzine a enregistré une croissance annuelle composée d'environ 6 % depuis 2000, tandis que le prix de vente moyen à Châtel a augmenté d'environ 4 % par an sur la même période, ces deux stations reposant essentiellement sur une seule saison de ski. Les chiffres les plus récents montrent une accélération : Morzine a progressé de 5,9 % et Châtel de 6,6 % rien qu'entre 2023 et 2025, selon les données des notaires et d'ADNOV, une accélération qui coïncide parfaitement avec la transition vers une activité quatre saisons dans laquelle ces villages investissent actuellement.
L'ancien chalet de ski était un bien à usage unique avec une longue hors-saison. Ce qui se construit et s'achète aujourd'hui à Morzine et à Châtel ressemble davantage à un hôtel avec un jardin : deux saisons, un seul toit et un bilan qui, pour la première fois, ne connaît pratiquement plus de période creuse.
