Tous les arguments de vente des stations alpines évoquent l'altitude. Presque aucun ne mentionne les 2 000 mètres : la limite au-delà de laquelle, selon une étude climatique menée sur dix ans et publiée dans la revue The Cryosphere, le manteau neigeux naturel dans les Alpes françaises est resté relativement stable depuis 1990. L'enneigement artificiel aide, mais cette même étude a révélé que la neige artificielle ne pouvait pas compenser le déclin des stations de basse altitude, en particulier au printemps. Les Alpes se sont en effet discrètement scindées en deux : d'un côté, les hautes Alpes, où l'enneigement est fiable, et de l'autre, les stations de basse altitude, dont l'avenir est incertain pour certaines.
Pourquoi alors l'une des stations véritablement situées en basse altitude continue-t-elle d'être l'un des lieux les plus prisés de toute la région pour l'investissement immobilier alpin ? La réponse est la même depuis un certain temps déjà. Samoëns était un village de tailleurs de pierre six siècles avant de devenir une station de ski. Sa corporation, fondée en 1659, a construit des églises et des ponts jusqu'aux rives de la Baltique. Le village lui-même est situé à environ 720 mètres d'altitude, bien en deçà du seuil de fiabilité, ce qui fait justement son atout : personne ne demande au village de garantir l'enneigement. Ce que Samoëns vend, ce n'est pas l'altitude, mais l'accès à celle-ci.
Au-delà de l'altitude
Ses remontées mécaniques, qui font partie du domaine du Grand Massif de 265 km, le quatrième plus grand domaine skiable de France, emmènent les skieurs à 2 500 mètres d'altitude au Grand Platier en une quinzaine de minutes, sur des pistes exposées au nord pour environ quatre descentes sur cinq – une orientation qui détermine si la neige persiste ou fond. Le village apporte la vie. La montagne, bien au-dessus de la limite, offre les conditions de ski.
C'est justement cette dualité que les Alpes françaises récompensent doublement. La faible altitude, qui nuit au record de neige en hiver, est précisément ce qui permet à Samoëns de rester animé en août. Alors que la Côte d'Azur se déverse vers les montagnes, ce village de 2 203 habitants ne se contente pas d'accueillir des touristes : avec ses deux écoles primaires et son centre médical complet, il continue d'assurer le transport scolaire quotidien bien après que les stations spécialement conçues à cet effet ont fermé leurs portes jusqu'en décembre.
Les données sur les locations communiquées aux clients d'Athena Advisers indiquent qu'août est le deuxième mois le plus actif en matière de locations à Samoëns, juste derrière février : un schéma de double saison que les stations axées sur l'altitude, largement désertes dès le mois de mai, ne peuvent pas reproduire.
Le dernier de son genre
Tout cela n'aurait guère d'importance si l'offre suivait le rythme. Or ce ne sera pas le cas. Une modification du plan d'urbanisme adoptée par la commune de Samoëns en novembre 2025 impose que 50 % des logements d'un nouveau programme immobilier de plus de quatre logements soient sociaux, un seuil qui a déjà mis fin aux calculs des promoteurs dans les vallées voisines. La poignée de projets autorisés actuellement sur le marché est pratiquement la dernière de ce type à cette densité, ce qui explique peut-être pourquoi les prix des constructions neuves restent extrêmement intéressants, oscillant entre 6 000 et 9 000 € le mètre carré : soit environ la moitié du prix pratiqué à Chamonix ou Megève, pour un domaine qui bénéficie d'une proximité comparable avec Genève et qui, à partir de 2030, sera le théâtre des Jeux olympiques.
Ce chiffre est d'autant plus impressionnant quand on sait qu'il s'agit d'un village qui réinvestit constamment dans ses infrastructures. La commune de Samoëns investit 1 951 € par an et par habitant, soit près de cinq fois la moyenne française de 421 €.
Le marché n'a pas encore pris conscience que l'altitude indiquée sur la brochure et celle qui compte réellement sont deux chiffres différents. Lorsqu'il s'en rendra compte, l'écart entre les deux aura tendance à se réduire.
Nos experts immobiliers alpins ont animé cet été un webinaire consacré à Samoëns, afin d'explorer les raisons pour lesquelles cette station a suscité plus de demandes que toute autre de notre portefeuille, d'analyser la dynamique du marché et de présenter trois opportunités immobilières. Regardez le webinaire ici.
