Chaque année, plus de 10 millions de skieurs du monde entier choisissent les stations de ski des Alpes françaises pour leurs vacances d'hiver. Dans un marché qui peut être très concurrentiel, comment obtenir le meilleur revenu locatif pour votre bien de ski ? Quels sont les points les plus importants à retenir ? Nous examinons les défis à relever et les moyens d'y parvenir.
Avant l'achat du bien
Certaines des décisions les plus importantes qui influent sur le montant des revenus locatifs qu'un bien de ski peut générer sont prises avant même l'achat. Il s'agit d'éléments de base tels que la taille, l'emplacement, la vue et l'orientation de la propriété.
Un bien de ski éloigné des remontées mécaniques, des pistes et du centre de la station peut être moins cher et offrir beaucoup d'« intimité », mais il sera beaucoup plus difficile à louer, car ce sont les choses que les skieurs recherchent lorsqu'ils viennent en visite. D'autre part, les biens de ski les plus chers sont ceux qui se trouvent à proximité ou directement sur les pistes et à quelques pas des remontées mécaniques et du centre. Au départ, tout dépend donc de votre budget et du type de bien de ski que vous souhaitez.
La taille peut avoir son importance
Très peu de personnes qui achètent un bien de ski dans les Alpes françaises le font dans le seul but de le louer. Leur résidence de ski sera toujours conçue pour eux, pour la taille de leur famille ou s'ils souhaitent emmener des groupes d'amis. Quelle est donc l'importance de la taille lorsqu'il s'agit d'en tirer un revenu locatif ?
Maximiser les revenus
Plus de lits, plus de revenus locatifs
Cela semble évident, mais cela vaut la peine d'être dit. Plus un bien de ski peut accueillir de lits, plus il peut générer de revenus locatifs, car plus de personnes peuvent y séjourner.
« S'il est vrai que la règle générale veut que les biens locatifs les plus prospères soient ceux qui peuvent accueillir le plus grand nombre de personnes, cela ne signifie pas que vous pouvez faire entrer un appartement de quatre chambres dans un espace de 65 m² et en tirer des revenus locatifs importants - personne ne voudra y séjourner. À l'inverse, certains biens de ski utilisent l'espace de manière extravagante, par exemple un immense salon, mais ne disposent que de deux chambres à coucher, ce qui signifie qu'ils peuvent sembler merveilleusement spacieux, mais que le potentiel locatif est limité. » Nick Leach, cofondateur et associé, Athena Advisers
L'une des solutions les plus courantes consiste à rechercher des biens immobiliers dotés de « dortoirs » ou à acheter un appartement comprenant une ou plusieurs chambres « cabine ». Les dortoirs sont des chambres où des lits superposés sont intégrés à la pièce, souvent assez grands pour des adultes, mais normalement utilisés par des enfants. Ces dortoirs peuvent augmenter considérablement le nombre de lits qu'un bien de ski peut offrir.
Les cabines sont de petites chambres, généralement de moins de 10 m², qui abritent un ou deux lits simples. Ces chambres discrètes sont un moyen astucieux de compléter le nombre de chambres d'un bien de ski. Il est encore courant aujourd'hui de voir des appartements de ski modernes et spacieux à vendre dans les Alpes françaises avec une ou plusieurs chambres cabine.
Les chalets de ski jumelés sont également de plus en plus populaires auprès des acheteurs, car ils peuvent être loués comme des chalets, mais n'ont pas le prix d'achat d'un chalet indépendant avec son propre terrain.
La technologie a tout changé
L'évolution de la technologie a fait une grande différence dans la manière dont les biens de ski, en particulier les appartements de ski, sont loués et c'est quelque chose dont les acheteurs de biens de ski doivent être conscients aujourd'hui.
Avant l'apparition de sites web comme Airbnb à la fin des années 2000, les gens réservaient simplement un séjour au ski et se voyaient attribuer un appartement en fonction de leur prix. « À l'époque, on ne pouvait pas choisir entre le rez-de-chaussée, le deuxième étage ou le penthouse », ajoute M. Leach. « Les gens avaient tendance à se présenter et à obtenir ce qu'ils obtenaient, un peu comme dans un hôtel. Mais avec l'amélioration des technologies, les gens sont désormais plus à même de choisir l'appartement exact qu'ils veulent ou les caractéristiques qu'il doit avoir. L'idée d'acheter l'appartement le moins cher d'un immeuble sans vue tout en bénéficiant du même rendement locatif n'existe donc plus vraiment aujourd'hui. »
Aujourd'hui, les vacanciers au ski veulent voir tout ce que leur appartement a à offrir, de la vue à la cheminée, en passant par toutes les pièces, parfois grâce à la réalité virtuelle ou à des photos à 360°. Par conséquent, lors de l'achat d'un bien immobilier, il est important de tenir compte de ces caractéristiques, car elles auront une incidence sur la valeur locative du bien.
Les extras peuvent aider, mais l'essentiel compte le plus
Aujourd'hui, lors de l'achat d'un bien de ski, il est très courant que l'acheteur puisse ajouter des options supplémentaires telles que des jacuzzis sur le balcon ou des saunas ou hammams privés à l'intérieur de l'appartement. Ces extras feront très bonne figure au moment de louer le bien, mais les revenus locatifs ne permettront peut-être pas de les amortir immédiatement.
« Le fait d'avoir un penthouse avec vue, ainsi que des extras comme un sauna ou un jacuzzi, ajoute à l'attrait, mais les éléments de base comme l'aménagement intérieur et le design sont plus importants », poursuit M. Leach. « Les gens aiment s'imaginer en train de se détendre dans le sauna à la fin de la journée, mais s'ils voient leur famille obligée de se serrer dans le salon parce que l'espace a été utilisé pour un spa, il est peu probable qu'ils réservent le bien. Les extras doivent être étudiés avec soin et n'être choisis que s'il s'agit de quelque chose que le propriétaire souhaite vraiment pour lui-même. »
Générer des revenus locatifs
Louer son bien
Vous avez les clés de votre tout nouveau bien de ski et, outre le désir ardent d'en profiter, vous voulez maintenant qu'il génère des revenus locatifs. C'est une tâche intimidante pour la plupart des gens et pour ceux qui veulent générer le plus de revenus locatifs possible, il est important de faire un choix quant au temps que vous pouvez investir. Heureusement, il existe plusieurs façons de louer un bien de ski, chacune d'entre elles nécessitant un niveau d'implication différent de la part du propriétaire.
Obtenir une aide locale
Tout d'abord, vous pouvez vous associer à une société de gestion locative locale, qui louera le bien pour vous. Vous convenez des semaines que vous souhaitez pendant la saison et l'entreprise propose un forfait complet pour le visiteur, y compris des services de restauration et de conciergerie si nécessaire. Ils s'occuperont de la photographie, créeront l'annonce et feront tout ce qui est en leur pouvoir pour louer votre bien. Vous recevez ensuite un pourcentage des revenus locatifs, déduction faite de leurs honoraires, qui sont normalement de l'ordre de 25 à 30 %.
Faites-le vous-même
Si vous avez le temps et l'énergie de vous occuper vous-même de la gestion locative, il est possible de générer des revenus locatifs pour un bien de ski même si vous êtes situé ailleurs. Vous devrez prendre toutes les photos vous-même, créer les annonces sur différents sites web comme Airbnb et gérer les clients lorsqu'ils viennent visiter. Vous devrez organiser les services de ménage, les détenteurs de clés et éventuellement les services d'accueil. Avec cette option, vous n'aurez pas à payer les frais d'une agence de gestion locative, ce qui signifie un revenu locatif net légèrement plus élevé dans votre poche, mais la gestion vous demandera un temps considérable.
Laissez les grands s'en charger
L'autre option, qui est plus courante pour les biens plus importants, comme les chalets et les grands appartements ou penthouses, généralement situés dans des endroits privilégiés, consiste à s'adresser à une grande société de location de luxe. Si votre bien correspond au type de demande qu'ils ont et qu'un accord peut être trouvé, ils réserveront en bloc le chalet pour la majeure partie de la saison et vous verseront une somme forfaitaire de location pour toute la période. Il s'agit d'une approche très peu interventionniste et, bien que le propriétaire puisse souvent générer davantage de revenus locatifs s'il loue son bien de ski de manière indépendante, avec un grand bien, il y a encore plus de choses à prendre en compte, comme la restauration complète et les chefs cuisiniers internes.
Quelle que soit la voie choisie, il existe toujours un certain nombre de moyens de maximiser le potentiel locatif de votre bien de ski.
Créer l'annonce immobilière parfaite
Les photos sont essentielles
Que vous le fassiez vous-même ou que vous le confiiez à une société de gestion, veillez à ce que les photos soient les meilleures possibles. La première image qu'une personne voit détermine souvent si elle souhaite séjourner dans le bien de ski ou non. Idéalement, vous aurez un bien avec une belle décoration intérieure, qui reflète le skieur d'aujourd'hui, mais chaque image doit raconter une histoire sur le bien et être descriptive.
Évitez d'utiliser des photos d'été pour le marketing des locations d'hiver. « C'est une erreur fréquente que les gens commettent en essayant de créer une annonce de location qui fonctionne tout au long de l'année », explique M. Leach. « Si un propriétaire souhaite générer des revenus locatifs pendant l'été, il doit alterner les photos. Les visites estivales sont souvent réservées à la dernière minute ou au moins après la fin de la saison de ski. Personne ne voudra voir le bien sans neige pendant l'hiver. »
Pensez aux grands détails et aux petits aussi
La plupart des sites de location de vacances tels que Airbnb, Abritel ou TripAdvisor recommandent d'ajouter 24 photos aux annonces. Il est évident que photographier 20 fois la même chose n'apporterait rien à l'internaute, mais il est important de photographier les petits détails et les éléments uniques de la location, ainsi que les grands détails.
Les visiteurs apprécient le caractère qu'un logement peut apporter, alors mettez en valeur les équipements qui donnent du charme au bien : la cheminée, les éléments décoratifs originaux ou encore les matériaux typiques tels que le bois ou la pierre. Ces éléments peuvent être tout aussi importants que la présentation de l'espace de vie, du balcon et de la cuisine.
Petit conseil supplémentaire : rendez l'endroit vivant en allumant la cheminée, des bougies et en utilisant du mobilier doux pour apporter de la chaleur à l'endroit. Une bonne société de gestion locative devrait pouvoir vous conseiller à ce sujet.
Captez l'imagination
Les gens attendent leurs vacances à la neige pendant très longtemps. Si votre bien est en concurrence avec des milliers d'autres, vous devez essayer d'offrir quelque chose de différent.
Une annonce ou une liste de location d'un bien de ski doit être précise et complète, mais elle doit aussi éveiller l'imagination du lecteur. Vous devez permettre aux gens de rêver, de se projeter dans leurs vacances à la montagne.
L'idée est de raconter une histoire aux futurs visiteurs tout en leur donnant les informations pratiques sur le bien dont ils ont besoin.
« Le chalet dispose d'un salon avec un grand canapé et une cheminée »
vs.
« Après une journée sur les pistes, revenez vous détendre sur le grand canapé enveloppant du salon, devant la cheminée ouverte, qui donne sur les vallées en contrebas, au-delà des toits. »
Il s'agit de la même information, mais avec un niveau d'impact complètement différent. Là encore, une bonne société de gestion locative devrait être en mesure de bien gérer cela.
Ne partez pas du principe que les gens connaissent la station et le domaine skiable
Alors que les skieurs reviennent souvent dans la station de ski qu'ils aiment, année après année, tout le monde ne sait pas ce que votre station a à offrir et comment votre bien tire le meilleur parti de l'endroit où il se trouve.
Expliquez la station, ses pistes de ski, ses avantages pour les familles et la taille du domaine.
Soyez très clair sur la proximité des pistes les plus proches, des remontées mécaniques, des restaurants, des supermarchés, des magasins de location de skis, des billetteries, des bars, des cafés, des boulangeries, des écoles de ski, de tout ce à quoi vous pouvez penser. Il est également important de parler des activités à proximité et de l'environnement autour du bien. Par exemple, y a-t-il une bonne zone à proximité pour que les enfants puissent faire de la luge après le ski.
Enfin, veillez à ne pas oublier les non-skieurs. Aujourd'hui, les activités hors ski se multiplient dans les stations : raquettes, pistes de luge, VTT sur neige, scooters des neiges, chiens de traîneaux, centres ludiques et aquatiques... la liste est longue. Pensez à ces personnes en mentionnant toutes les activités hors ski facilement accessibles depuis votre bien.
