Pour beaucoup, l'acquisition d'un chalet de ski représente l'investissement idéal pour un art de vivre d'exception. Toutefois, la recherche peut s'avérer complexe, notamment face à la multitude de chalets disponibles à la vente et de stations parmi lesquelles choisir. Nick Leach et Charles-Antoine Sialleli d'Athena Advisers partagent leurs conseils d'experts pour vous guider dans l'achat de votre chalet de ski.
Ne laissez pas le coup de cœur pour un bien immobilier guider votre recherche
Évitez de tomber sous le charme d'un chalet de ski avant de bien connaître l'emplacement de la station et la situation du chalet au sein de celle-ci.
Les annonces immobilières passent souvent sous silence l'emplacement exact, la qualité des infrastructures environnantes et l'ambiance générale de la station. Se fier uniquement aux photos et aux plans peut mener à de sérieuses désillusions.
La proximité des services est un facteur clé pour le potentiel locatif si vous envisagez de mettre le chalet en location pendant vos périodes d'absence. Les chalets proches des remontées mécaniques, des commerces et des lieux d'animation sont naturellement plus prisés par les locataires.
Prenez le temps d'étudier le domaine skiable et ses équipements. Dans la mesure du possible, visitez les lieux en personne avant de vous engager. Les experts d'Athena Advisers sont spécialisés dans ce domaine et peuvent vous accompagner. C'est la meilleure façon de garantir que votre investissement vous apportera satisfaction pendant de nombreuses années.
Choisir sa station de ski
L'une des questions les plus fréquemment posées à Athena Advisers est : « Quelle station de ski génère les meilleurs rendements locatifs ? ». En raison du caractère haut de gamme des stations que nous commercialisons, les rendements locatifs sont relativement similaires. Plutôt que de se focaliser sur les rendements, il est préférable de réfléchir au type de station qui correspond le mieux à vos attentes.
Pistes et ambiance
L'atmosphère d'une station joue un rôle déterminant pour répondre à vos besoins.
Si vous appréciez les environnements animés, optez pour une station offrant de nombreux bars, clubs et divertissements. Si vous privilégiez la tranquillité, une station plus discrète à l'atmosphère paisible vous conviendra davantage. Pour les familles, il est essentiel de choisir une station adaptée aux enfants.
En vous assurant que la station correspond parfaitement à vos attentes, votre investissement dans un chalet de ski n'en sera que plus satisfaisant.
Pour les familles, nous recommandons les stations disposant d'une variété de pistes faciles, d'excellentes écoles de ski et de nombreuses activités. Recherchez le label Famille Plus, qui garantit des installations et services exceptionnels pour les familles : garderies dédiées, activités pour tous les âges et hébergements adaptés aux jeunes enfants.
Voici les stations familiales que nous recommandons :
Pour ceux qui préfèrent une ambiance plus calme et décontractée, idéale pour se ressourcer après une journée de ski, nous recommandons :
Pour un après-ski dynamique, voici les stations et domaines skiables réputés pour leur vie nocturne animée, avec de nombreux bars, clubs et divertissements :
- Chamonix Mont Blanc
- Espace Killy
- Val d'Isère
- Tignes
- Trois Vallées
- Courchevel
- Méribel
- Val Thorens
- Châtel
- Megève
- Paradiski
Megève allie charme sophistiqué et vie nocturne animée, ce qui en fait un choix idéal pour ceux qui souhaitent profiter d'une expérience complète.
Morzine est l'exemple parfait d'une station à l'ambiance polyvalente. Elle séduit aussi bien les familles que les amateurs d'animation nocturne. Avec ses excellentes écoles de ski et ses nombreuses activités familiales, elle reste une destination privilégiée pour les parents et leurs enfants. En parallèle, elle propose une vie nocturne dynamique avec des bars et des clubs pour les adolescents et les jeunes adultes.
L'Alpe d'Huez accueille également le festival de musique Tomorrowland Winter.
Distance depuis l'aéroport
Nous recommandons d'acheter un chalet de ski proche d'un aéroport si vous envisagez des séjours courts comme des week-ends ainsi que des séjours plus longs.
De l'aéroport de Genève à Chamonix Mont Blanc
L'aéroport international de Genève est l'aéroport principal le plus proche de Chamonix Mont Blanc, situé à environ 100 kilomètres.
Le trajet en voiture dure généralement 1 heure et 15 minutes, mais peut être plus long selon le trafic et les conditions météorologiques.
De l'aéroport de Genève aux autres stations
- Les Gets, Praz de Lys Sommand, Praz de Lys : Environ 55 minutes de l'aéroport de Genève, distance de 58-68 km.
- Megève, Evasion Mont-Blanc, Combloux, Grand Massif, Samoëns, Chapelle d'Abondance, Morzine : Environ 1 heure de l'aéroport de Genève, distance de 70-84 km.
- Saint-Gervais, Montriond, Grand Bornand : Environ 1 heure et 5 minutes de l'aéroport de Genève, distance de 74-88 km.
- Les Houches, Portes du Soleil, Châtel, Les Aravis, La Clusaz : Environ 1 heure et 10 minutes, distance de 76-90 km.
- Argentière, Chamonix, Manigod : Environ 1 heure et 15 minutes, distance de 96-98 km.
De l'aéroport de Grenoble à l'Alpe d'Huez
L'aéroport de Grenoble est l'aéroport principal le plus proche de l'Alpe d'Huez, situé à 106 km. Le trajet dure environ 1 heure et 30 minutes.
De l'aéroport de Lyon aux Sybelles et à La Toussuire
L'aéroport de Lyon se trouve à environ 172 km des Sybelles et de La Toussuire, avec un temps de trajet d'environ 2 heures et 10 minutes.
De l'aéroport de Genève aux principales stations des Alpes françaises
- La Plagne : Environ 2 heures et 25 minutes, distance de 172 km.
- Tignes, Trois Vallées, Courchevel, Méribel, Espace San Bernardo, La Rosière, Paradiski : Environ 2 heures et 30 minutes, distance de 175-180 km.
- St-Martin-de-Belleville : Environ 2 heures et 35 minutes, distance de 179 km.
- Espace Killy, Val d'Isère : Environ 2 heures et 40 minutes, distance de 180 km.
- Val Thorens : Environ 2 heures et 45 minutes, distance de 188 km.
En hiver, l'aéroport de Grenoble constitue une alternative pratique pour accéder à plusieurs stations de ski des Alpes françaises.
Créer une check-list pour votre chalet de ski
Lors de la recherche d'un chalet de ski, il est judicieux d'établir une liste des éléments souhaitables et de ceux qui sont absolument indispensables.
Pour certains, une cheminée et une vue imprenable sur les montagnes sont incontournables. Pour d'autres, la proximité des pistes est la priorité absolue.
Savoir sur quels aspects vous êtes prêt à faire des compromis et lesquels sont non négociables vous aidera à affiner votre recherche. Parallèlement, il est essentiel de rester réaliste dans l'établissement de cette liste. Par exemple, il est impossible de trouver un chalet d'altitude qui soit également une destination estivale idéale. Néanmoins, des stations comme Méribel peuvent offrir un excellent compromis.
L'acquisition d'un chalet s'apparente à l'achat d'un bien immobilier classique, mais présente certaines particularités.
L'orientation
L'orientation du bien est moins cruciale pour un chalet de ski que pour une résidence traditionnelle. Même les propriétés exposées au nord peuvent être lumineuses grâce à la réverbération de la lumière sur les montagnes. Toutefois, si vous envisagez une utilisation estivale fréquente, c'est un aspect à prendre en compte.
Les plans
En réalité, les chalets de ski paraissent souvent plus spacieux que sur les plans. Les plans français n'incluent pas les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8 mètre, ce qui ajoute un volume considérable au bien.
Outre les chambres classiques, vous pourrez trouver sur le plan d'un chalet français des mentions telles que coin montagne, chambre avec lits superposés, cabine ou dortoir.
Bien que le terme "dortoir" puisse sembler peu attrayant, une chambre équipée de deux lits superposés doubles représente une solution économique idéale pour les familles avec jeunes enfants. Les biens familiaux étant très prisés pour la location pendant les vacances scolaires et de Noël, les dortoirs constituent un véritable atout sur le marché locatif.
Définissez vos priorités entre investissement et art de vivre
À quel type d'espace de vie êtes-vous habitué chez vous ou en vacances ?
Comment votre style de vie influence-t-il l'utilisation de votre espace ?
Les acquéreurs habitués à de grandes maisons en campagne peuvent se sentir à l'étroit si leur budget ne leur permet d'acheter qu'un petit chalet de ski de trois chambres. L'espace peut sembler restreint lors des vacances en famille.
L'architecture des chalets de ski peut différer de vos attentes. De nombreux clients trouvent les chambres plus petites que prévu, souvent situées à l'arrière du bien (certaines sans fenêtre). En effet, les architectes privilégient de vastes espaces de vie, optimisant la luminosité naturelle et les panoramas.
Aborder la question du budget pour l'achat d'un chalet de ski peut être délicat. Réfléchissez bien si vous souhaitez communiquer votre budget dès le départ.
Avant de rechercher un crédit immobilier, il est crucial d'obtenir un accord de principe pour connaître votre capacité d'emprunt. Connaître votre budget facilitera les négociations. Le montant que vous décidez de révéler reste votre choix, mais vous aurez l'assurance d'être dans vos limites.
Si vous n'avez pas besoin de crédit immobilier, être un acheteur avec un paiement comptant vous donne un avantage certain. Vous pourrez finaliser la transaction plus rapidement, sans attendre l'approbation d'un prêt.
La fiscalité française : plus simple que vous ne le pensez
Une planification et une optimisation judicieuses de votre acquisition peuvent considérablement réduire votre charge fiscale.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) comprend six tranches d'imposition, allant de 0 % à 1,5 %. L'impôt s'applique aux patrimoines dépassant 800 000 €, mais uniquement lorsque la valeur totale des actifs atteint 1 300 000 €. Pour les non-résidents fiscaux français, seuls les biens immobiliers situés en France sont concernés.
Voici les tranches et taux d'imposition de l'IFI :
- Jusqu'à 800 000 € : 0 %
- De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 %
- De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 %
- De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %
- De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
Souscrire un prêt immobilier peut vous permettre de rester sous le seuil d'assujettissement à l'IFI. Toutefois, si vous ne dépassez que légèrement ce seuil, il peut être plus avantageux financièrement de payer l'impôt.
Si vous envisagez de contracter un prêt immobilier, notre société partenaire French Private Finance, spécialisée dans le financement immobilier en France, a déjà accompagné de nombreux clients internationaux dans l'acquisition de leur propriété de ski idéale.
L'acquisition via une SARL (Société à Responsabilité Limitée) constitue également une option intéressante. Veillez toutefois à bien évaluer les économies potentielles au regard du temps et des frais nécessaires à la création de la société.
Économisez des milliers d'euros en louant votre chalet de ski
Le programme français de récupération de TVA sur les biens immobiliers neufs destinés au ski vous permet de récupérer 20 % de TVA sur le prix d'achat. Pour être éligible à ce dispositif, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Mettre le bien en location toute l'année
- Meubler intégralement le bien
- Proposer 3 services para-hôteliers comme le petit-déjeuner, la fourniture du linge, le ménage ou l'accueil des clients
- Émettre des factures aux clients
- Obtenir des factures de vos prestataires
Vous pouvez profiter personnellement du bien, sous certaines conditions. Votre famille et vos amis peuvent y séjourner, mais ils doivent être traités comme des clients classiques. Ils devront notamment s'acquitter du tarif de la nuitée et des prestations proposées.
Bien que la gestion locative en direct puisse sembler plus économique au premier abord, il est essentiel de prendre en compte le temps que vous devrez y consacrer.
Pour plus d'informations, consultez notre Guide de la location dans les Alpes françaises.
À propos de Nick Leach
Nick Leach est cofondateur d'Athena Advisers, cabinet spécialisé dans l'immobilier en France et dans les Alpes françaises. Après avoir quitté Morgan Stanley en 2000, il s'est investi dans plusieurs start-ups technologiques (Carandhome.com, Skillvest et Probis CRM) avant de fonder Athena Advisers en 2003.
À propos de Charles-Antoine Sialleli
Charles-Antoine dirige le département Alpes françaises chez Athena Advisers et cumule 15 années d'expérience dans la vente de chalets de ski. Passionné par l'art de vivre alpin, Charles-Antoine est une véritable mine d'informations pour tous ceux qui souhaitent investir dans les Alpes françaises.
