Guide des remboursements de TVA sur l'immobilier en France

Les propriétaires qui décident de mettre en location leur bien immobilier neuf dans une zone touristique peuvent bénéficier d'un remboursement de TVA, leur permettant ainsi de réaliser une économie de 20 % sur le prix d'acquisition.

Bien que la TVA s'applique aux biens immobiliers neufs en France, il est possible d'obtenir son remboursement auprès de l'administration fiscale (ou de la déduire directement du prix d'achat) si vous prévoyez de louer votre bien meublé en courte durée via des services de location.

Cette activité locative étant considérée comme une activité commerciale, vous êtes donc en droit de récupérer la TVA.

Des conditions d'éligibilité simples

• Votre bien doit être loué meublé en courte durée
• Un minimum de 3 services para-hôteliers doivent être proposés aux locataires : l'accueil (remise des clés), le changement du linge de lit et des serviettes, le ménage et le petit-déjeuner (la simple livraison du petit-déjeuner est suffisante)

De nombreuses agences immobilières proposent ces formules de location aux propriétaires, particulièrement dans les Alpes françaises. Il suffit de signer avec elles un bail commercial flexible qui vous permet également de profiter de votre bien comme vous l'entendez.

L'agence de location s'occupe de la gestion, de l'entretien et de la mise en location de votre bien. Vous gardez bien sûr la liberté d'utiliser votre propriété quand vous le souhaitez (il suffit d'en informer l'agence avant le début de la saison de ski pour les périodes où vous comptez occuper votre bien).

L'agence de location prend tout en charge et assure les services locatifs auprès des occupants.

Ce dispositif de récupération de TVA est particulièrement avantageux puisqu'il vous permet de réaliser une économie de 20 % sur le prix d'acquisition.

Paiements et remboursements de TVA

Pour l'achat d'un bien immobilier neuf déjà construit, vous devez régler le prix total du bien TVA incluse. Le remboursement de la TVA interviendra dans un délai de 3 à 6 mois après la signature de l'acte.

Dans le cas d'un achat sur plan (VEFA), la TVA peut parfois être déduite du prix du bien dès le début de l'acquisition. Alternativement, comme le paiement s'effectue généralement par tranches, vous réglez chaque appel de fonds TVA incluse, puis bénéficiez du remboursement de la TVA correspondant à chaque versement.

Le remboursement de la TVA est accordé sous condition de mise en location du bien pendant une durée de 20 ans. Vous devez donc vous engager à louer votre bien durant toute cette période.

Il est possible de mettre fin à l'activité locative après 10 ans, mais cela peut entraîner l'obligation de rembourser 10/20ème de la TVA initialement récupérée. Dans cet exemple, le couple marié conserverait 20 % des parts de la SCI et les 4 enfants détiendraient chacun 20 % - soit 20 % d'un actif de 5,4 millions d'euros = 1,08 million d'euros, ce qui reste en dessous du seuil de 1,3 million d'euros.

Vendre votre bien immobilier

En tant que propriétaire en pleine propriété, vous avez la possibilité de revendre votre bien avant la fin de la période de 20 ans. Comme le bien est géré par une société de gestion locative, voici quelques points essentiels à retenir :

• Si vous revendez le bien et que le nouvel acquéreur poursuit l'activité locative, aucune TVA ne sera à rembourser puisque celle-ci continuera d'être récupérée par le nouveau propriétaire.
• Si vous revendez le bien après la dixième année, par exemple, et que le nouvel acquéreur ne souhaite pas maintenir l'activité locative, vous pourriez être tenu de rembourser 50 % de la TVA initialement perçue.

Dans l'éventualité peu probable du scénario n° 2, les acheteurs peuvent être rassurés pour plusieurs raisons :

Vous aurez déjà bénéficié d'une économie de 10 % sur la TVA dès le départ.

• Tout remboursement de TVA s'applique sur le prix d'achat initial, et non sur le prix de revente.
• Après 10 ans de détention, la plus-value immobilière devrait largement compenser le montant de TVA à rembourser.