Guide essentiel pour comprendre le marché immobilier à Lisbonne - prix de l'immobilier, étapes d'acquisition et conseils avisés sur les meilleurs quartiers où investir dans la capitale portugaise.
Ces dernières années, les biens immobiliers à vendre à Lisbonne sont devenus l'une des destinations les plus prisées par les investisseurs immobiliers internationaux, et ce pour de multiples raisons. Du très attractif programme Golden Visa, qui a généré des milliards d'euros d'investissements, à l'implantation de géants mondiaux comme Amazon et Google, Lisbonne s'est définitivement imposée comme une référence incontournable sur la carte mondiale de l'investissement immobilier.
POURQUOI INVESTIR À LISBONNE ?
Un marché propice aux investisseurs
L'économie portugaise connaît une croissance constante depuis la crise de 2008, et le marché immobilier suit cette même dynamique. La conjugaison d'avantages fiscaux pour les investisseurs, de politiques favorables aux nouvelles entreprises et d'une vague de renouveau urbain a considérablement amélioré le paysage citadin et l'environnement culturel.
Développement continu
Lisbonne est une ville en perpétuelle évolution. Les investissements publics et privés continuent de transformer le centre-ville historique ainsi que les quartiers émergents. Le quartier de Marvila, qui accueillera le plus grand hub de start-ups au monde - Hub Creativo Beato (trois fois plus grand que son équivalent parisien) - fait partie d'un projet de réhabilitation de 3,6 milliards d'euros dans ce qui deviendra le "Meatpacking District" lisboète. Ces investissements ont déjà attiré des géants internationaux comme Mercedes dans ce quartier unique bordant le Tage.
Avantages fiscaux
L'abolition des droits de succession en 2004, les avantages fiscaux pour les retraités et la fiscalité réduite, voire nulle, sur les revenus et dividendes générés hors Portugal ont attiré une nouvelle vague d'immigration. Ces nouveaux "Lisboètes" sont des professionnels qualifiés en quête d'une qualité de vie exceptionnelle tout en réalisant des investissements judicieux et sécurisés.
Mesures incitatives pour les entrepreneurs
Le gouvernement portugais propose de nombreux programmes d'incitation pour les nouvelles entreprises. Combiné au faible coût de la vie à Lisbonne, il n'est pas surprenant que la ville attire de plus en plus de jeunes entrepreneurs, créant une nouvelle dynamique de start-ups et d'entreprises, stimulée par le régime fiscal des Résidents Non Habituels (RNH), l'un des plus avantageux au monde.
Qualité de vie
Lisbonne, l'une des plus belles villes du monde, allie harmonieusement tradition et modernité. Avec ses infrastructures de premier ordre, son accessibilité, son coût de la vie abordable, ses plages magnifiques et ses 300 jours de soleil par an en moyenne, Lisbonne est le lieu idéal pour profiter pleinement de la vie en plein air.
PRIX DE L'IMMOBILIER À LISBONNE
Les prix immobiliers sont en hausse dans la capitale portugaise, mais les biens immobiliers à vendre à Lisbonne conservent un excellent potentiel de plus-value, selon leur localisation. En comparaison avec les autres grandes capitales européennes, le prix moyen au m² à Lisbonne reste particulièrement attractif, surtout compte tenu des investissements publics et privés massifs qui continuent d'affluer dans tous les secteurs, des infrastructures aux entreprises.
Avec une croissance du tourisme de plus de 50 % entre 2012 et 2019, la demande locative, qu'elle soit saisonnière ou à long terme, ne cesse d'augmenter, tandis que de nouveaux quartiers d'affaires majeurs viennent enrichir le tissu urbain de la ville.
Quel avenir pour l'investissement immobilier à Lisbonne ?
Lisbonne 2030
Alors que le marché immobilier lisboète gagne en maturité, les investissements récents et futurs propulsent la ville vers de nouveaux sommets. Dans les dix prochaines années, des milliards d'euros d'investissements publics et privés seront injectés dans le secteur des entreprises, les infrastructures nationales et internationales ainsi que dans la rénovation urbaine, transformant davantage la capitale portugaise. Avec un nombre croissant d'entreprises et de professionnels qui choisissent Lisbonne comme lieu de résidence et une augmentation continue du tourisme, de nouvelles opportunités d'investissement attirent différents types d'investisseurs. Cette demande dynamise le marché immobilier et entraîne une hausse des rendements locatifs.
Transports
Élue Capitale verte européenne 2020, Lisbonne anticipe l'avenir en modernisant ses transports en commun. Deux nouvelles stations de métro, deux nouvelles gares ferroviaires et plusieurs lignes de bus et de tramway verront le jour dans les années à venir. La ville dispose également de 1 500 vélos en libre-service et d'un réseau grandissant de pistes cyclables qui s'étendra bientôt sur 200 km.
Arts et culture
La scène artistique et culturelle de Lisbonne poursuit son évolution, avec un investissement municipal de plus de 80 millions d'euros dans de nouvelles infrastructures culturelles. En parallèle, le Centre culturel de Belém (CCB) et le Centre d'expositions international de Lisbonne (FIL) font l'objet d'importants travaux d'agrandissement.
Nouveaux pôles d'affaires
Forte d'une économie dynamique et l'un des taux de chômage les plus bas d'Europe, Lisbonne accueillera prochainement le plus grand hub de start-ups au monde : le Hub Criativo Beato, d'une superficie de 100 000 m². D'autres centres d'affaires majeurs comme le complexe Alcântara, le campus Exeo et la future K-Tower verront également le jour. Ensemble, ces projets créeront 100 000 emplois dans la ville. De plus, des géants internationaux comme Google et Amazon ont déjà installé leurs bureaux à Lisbonne.
Santé
Devançant le Royaume-Uni et l'Espagne, le Portugal se classe au 13e rang des meilleurs systèmes de santé européens en 2018. Le pays investit massivement dans de nouvelles infrastructures médicales. Lisbonne accueillera deux nouveaux hôpitaux et un important centre de recherche contre le cancer, représentant un investissement de plus de 480 millions d'euros. Pour plus d'informations, consultez notre article "Tout savoir sur le système de santé au Portugal".
Nouvel aéroport de Lisbonne
Après plus d'une décennie d'études et de planification, Lisbonne va construire un nouvel aéroport à Montijo. Prévu pour 2023, ce projet d'une valeur de plus d'un milliard d'euros permettra de doubler la capacité d'accueil de la ville pour atteindre 43 millions de passagers par an.
CARPE DIEM
Comment acheter un bien immobilier à Lisbonne
L'acquisition d'un bien immobilier à Lisbonne est un processus relativement simple, similaire à celui des autres grandes villes européennes. Les frais d'acquisition, comprenant les taxes et les honoraires de notaire, s'élèvent à environ 8 % du prix d'achat du bien. Pour un achat sur plan (VEFA), un versement initial de 30 % est généralement requis à la signature du contrat, suivi de paiements échelonnés pendant la construction, le solde étant dû à la signature de l'acte authentique.
Financement immobilier
Un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien est possible, quelle que soit votre nationalité ou votre pays de résidence. Les prêts peuvent s'étendre sur une durée allant jusqu'à 40 ans, avec des taux d'intérêt particulièrement attractifs, variant de 1,75 % à 2,9 % selon votre profil d'emprunteur, pour un ratio prêt-valeur maximal de 70 %.
Les étapes de l'acquisition
- Sélection des biens immobiliers
- Visites des propriétés
- Réservation, signature du contrat et versement des acomptes pendant la construction
- Signature de l'acte authentique et règlement du solde
- Après-vente : aménagement, assistance administrative et gestion locative si nécessaire
Coûts d'acquisition d'un bien immobilier à Lisbonne
Frais d'acquisition
- IMT* - Jusqu'à 6 % du prix de vente, 7,5 % pour les biens d'une valeur égale ou supérieure à 1 million d'euros. Possibilité d'exonération pour une résidence principale - sous conditions spécifiques
- Droits de timbre - 0,8 % du prix de vente
- Frais notariaux / d'enregistrement / d'avocat - Environ 1 % de la valeur du bien
Frais récurrents
- IMI* - 0,3-0,45 % de la valeur marchande. Possibilité d'exonération pour une résidence principale - sous conditions spécifiques
- Charges de copropriété - 1-2 € par m² et par mois
Frais de vente
- Plus-values immobilières - 21-28 %. Exonération possible si réinvestissement dans les 3 ans - sous conditions
- Droits de succession - 0 %
Le Programme des Résidents Non Habituels
Vivre au Portugal sans payer d'impôts : est-ce vraiment possible ? Pratiquement. Le Programme des Résidents Non Habituels (RNH) permet aux personnes qui deviennent résidents fiscaux au Portugal de bénéficier de taux d'imposition préférentiels, voire d'une exonération totale sur les revenus générés à l'étranger - comme les bénéfices et les dividendes - ainsi que des taux fixes avantageux sur les revenus générés au Portugal pendant une durée de 10 ans.
Avantages principaux du programme RNH
- Valable pendant 10 ans consécutifs, non renouvelable
- Revenus de source étrangère - possibilité d'une imposition à 0%*
- Revenus de source portugaise - taux fixe de 20-28%
- Exonération totale - fonds de pension privés**
*Conditions à étudier au cas par cas.
**À partir de 2020, les revenus de pension sont imposés à 10%. Cette disposition ne s'applique qu'aux nouveaux résidents RNH.
Où acheter un bien immobilier à Lisbonne ?
Comparée à des villes comme Paris ou Barcelone, la capitale portugaise est relativement petite. C'est pourquoi, lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier à Lisbonne, il est essentiel de bien comprendre les spécificités de chaque quartier, car chacun possède son propre charme, son caractère unique et ses particularités en termes de prix.
Grâce à un excellent réseau de bus, de trains et de tramways, il est très facile de se déplacer dans Lisbonne et ses environs. Ainsi, même si vous préférez investir dans un bien en périphérie du centre-ville, les distances entre les différents quartiers (et zones) du centre restent relativement courtes.
Si vous souhaitez néanmoins acheter un bien en plein cœur de la ville, à proximité des principales attractions de Lisbonne, vous trouverez également un large éventail d'options à votre disposition.
AVENIDA DA LIBERDADE
Chic et cosmopolite, abritant les plus prestigieuses marques de luxe au monde telles que Cartier, Miu Miu, Louis Vuitton et Gucci, ce quartier ne cesse de s'enrichir avec l'arrivée de nouveaux hôtels, de boutiques exclusives et d'établissements gastronomiques. Parmi les dernières nouveautés, on trouve le JNCQuoi, un concept innovant alliant restaurant gastronomique et boutique de mode haut de gamme, ainsi que l'Anantara Spa du Tivoli - élu meilleure marque de spa hôtelier au monde en 2017.
L'Avenida da Liberdade est l'avenue la plus prestigieuse et raffinée de Lisbonne, bordée d'édifices datant du XIXe siècle. Cette artère majeure, qui relie Marquês de Pombal à Rossio, se distingue par son architecture primée, ses palais baroques, ses larges trottoirs ombragés d'arbres exotiques, ses cafés élégants, ses fontaines et ses statues monumentales.
ALFAMA
L'Alfama est l'un des trois quartiers historiques de Lisbonne ayant survécu au tremblement de terre de 1755 qui a dévasté une grande partie de la ville. Ce quartier est imprégné d'une culture ancestrale unique. Pour les acheteurs immobiliers à Lisbonne, devenir propriétaire ici, au cœur de ce mélange de cultures, sur une colline surplombant le Tage avec ses maisons colorées dignes des plus belles cartes postales, c'est vivre une véritable immersion dans l'authenticité lisboète. Pour les investisseurs locatifs, c'est également un choix judicieux offrant d'excellents rendements locatifs, tant en location longue durée que saisonnière.
Dans les ruelles préservées de l'Alfama, les mélodies du fado et les conversations animées des habitants s'échappent encore des portes entrouvertes, faisant résonner l'âme de l'histoire à travers les rues labyrinthiques du quartier.
