Comprando imóveis em Portugal - aspectos jurídicos e tributários

Comprando imóveis em Portugal - aspectos jurídicos e tributários

13 June 2017

Fundamentos

1. Não residentes / Fase prévia
Pessoas físicas e jurídicas não residentes devem obter um número de identificação fiscal e, caso não sejam residentes na Europa, devem ter um representante fiscal em Portugal.

O custo para a obtenção desse número de identificação fiscal é, em torno de €10,00 (dez euros) para pessoas físicas e de €50,00 (cinquenta euros) para pessoas jurídicas.

2. Diligência Prévia (Due Diligence)

Antes da aquisição da propriedade ou da empresa que possui a propriedade, os compradores devem conduzir suas próprias diligências prévias.

Os documentos a serem analisados dependerão da estrutura da transação e do tipo de propriedade.

Principais documentos / aspectos a serem analisados:

• Certificados emitidos pelo Departamento de Registro Predial e Autoridades Fiscais;

• Licenças relativas à construção e ao uso da propriedade (a aquisição pode ocorrer após a emissão da licença de uso);

• A existência de direitos de preferência sobre a propriedade deve ser verificada durante a diligência prévia;

• Certificado energético (avalia a eficácia energética de um edifício e comprova isso a quem a compra ou aluga).

3. Certificado de Propriedade do Imóvel

O principal documento de propriedade do imóvel é o Certificado emitido pelo Departamento de Registro Predial (Conservatória de Registo Predial).

Todas as propriedades em Portugal devem ser registradas junto à Conservatória de Registro Predial e às Autoridades Tributárias.

Não há restrições de acesso público ao registro. Qualquer pessoa pode obter todas as informações
disponíveis no Registro Predial.

4. Etapas habituais

Contrato de promessa de compra e venda (preço, prazos e condições de pagamento).

Ao assinar o contrato de promessa de compra e venda, o comprador normalmente paga um sinal entre 10% e 20% do valor integral do imóvel.

É bastante comum que os vendedores ou promotores que estejam vendendo o imóvel tenham o direito de propriedade antes mesmo que tenham a licença de construção do projeto.

De acordo com a legislação aplicável, o contrato de promessa de compra e venda deva ser assinado apenas após a emissão da licença de construção.

Assim, nesses casos, as partes contratantes assinam uma reserva (que é um documento muito simples, em que o comprador paga determinado valor para que as propriedades não sejam vendidas para outra entidade).

Tributação

A aquisição de uma propriedade em Portugal está sujeita ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e ao Imposto do Selo (IS), que devem ser pagos pelo comprador antes da assinatura da escritura pública. O IMT e o IS são devidos sobre o Preço de Transmissão ou sobre o Valor Patrimonial Tributável, se este último for superior, embora isto seja incomum.

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

​1. Para residências permanentes

 
Valor para cálculo da alíquota Alíquota do IMT Parte a ser deduzida

Até €92,407

€92,407 a €126,403

€126,403 a €172,348

€172,348 a €287,213

€287,213 a €574,323

Acima de €574,323

0%

2%

5%

7%

8%

Alíquota de 6%

0

€1,848.14

€5,640.23

€9,087.19

€11,959.32

2. Para fins residenciais​

Valor para cálculo do alíquota Alíquota do IMT Parte a ser deduzida

Até €92,407

€92,407 – €126,403

€126,403 – €172,348

€172,348 – €287,213

€287,213 – €550,836

Acima €550,836

1%

2%

5%

7%

8%

Alíquota de 6%

€0

€924.07

€4,716.16

€8,163.12

€11,035.25

3. Para fins comerciais ou industriais: a alíquota do IMT é de 6,5%, independentemente do valor de aquisição.

4. Nos casos em que o comprador é uma empresa offshore, a alíquota do IMT é de 10%.

IS — Imposto de selo

A alíquota do IS aplicável é sempre de 0,8%, independentemente do valor e do fim da propriedade.

Exemplo: Para a aquisição de uma propriedade destinada a ser usada como residência principal, pelo valor de €400.000, o comprador deve pagar €20.964,70 de IMT e €3.200,00 de IS.

Impostos sobre residências secundárias em Portugal

Todos os impostos devidos para a aquisição de uma propriedade em Portugal são calculados sobre o Valor Venal da propriedade (e não sobre o Valor de Transmissão).

A aquisição de uma propriedade está sujeita a um imposto anual denominado Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) devido pelo proprietário do imóvel.

O imposto é devido sobre o Valor Venal do imóvel, e a alíquota pode variar entre 0,3% e 0,5%, dependendo do município onde o imóvel está localizado.

Como regra geral, propriedades reformadas podem ser isentas do pagamento do IMI por um período de 5 anos, a contar da conclusão da reforma.

Dependendo de sua localização, uma propriedade também pode estar sujeita a um Imposto para a Conservação de Esgotos. Em Lisboa, para o ano de 2015, existe um imposto para conservação de esgotos, que corresponde a 0,8% do IMI.

Uma propriedade cujo Valor Venal seja superior a €1m (um milhão de Euros) está sujeita a um Imposto do Selo anual de 1%.

Tributação sobre renda para:

Não residentes:

• Pessoas físicas: 28%

• Pessoas jurídicas (incluindo empresas offshore): depende se a empresa estiver realizando uma atividade comercial com um estabelecimento permanente em Portugal, para fins de tributação (i) em caso positivo: 21% + 1.5% (ii) em caso negativo: 25%

Residentes:
• Pessoas físicas: 28%

• Pessoas jurídicas: 21% + 1,5%

Tributação sobre rendimentos de capital para:

Não residentes:

• Pessoas físicas: (i) Se residentes na União Europeia: 14% (50% x 28%) (ii) Se não residentes: 28%

• Pessoas jurídicas (incluindo empresas offshore): 25%

Residentes:

• Pessoas físicas: alíquota (entre 14,5% e 48%), mas somente sobre 50% dos rendimentos

• Pessoas jurídicas: 21% + 1,5%

Imposto sobre rendimentos de capital

Os rendimentos de capital gerados por não-residentes sobre a venda de um imóvel português são tributados a uma alíquota fixa de 25%. O rendimento tributável é calculado deduzindo-se os seguintes valores do preço de venda.

• O custo de aquisição ajustado pela depreciação e acrescido do coeficiente de inflação oficial.

• Custos de transferência da propriedade.

• Custos de benfeitorias realizadas nos últimos cinco anos anteriores à venda.

Se os ganhos de capital forem reinvestidos em outro imóvel português durante o ano da venda realizada, no ano anterior ou nos dois anos após a venda, apenas 50% dos rendimentos de capital serão tributáveis.

Os não residentes devem indicar um representante local em Portugal para fins de tributação. A indicação deve ser por escrito e deve exibir a anuência expressa do representante. O não cumprimento dessa e igência acarretará uma multa de até €5.000,00. O representante deve atender a todas as obrigações tributárias do não residente, tais como o preenchimento das declarações de imposto de renda e pagamento da responsabilidade fiscal.

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